不動産売却 契約の際の注意点
買主との条件が整い、売却が決まったら、いよいよ契約に向けて動くことになります。売主として、契約の前までにしておくことや、契約書の内容のチェックポイントなどを確認しておきましょう。
契約前の確認事項
既に転居済みなどで当該物件が空室であれば問題ありませんが、まだ売主のあなたやご家族が入居中の場合、残金決済期日までに必ず明け渡せるかどうかを確認しましょう。当然、明け渡すつもりだったとしても、例えば転居先の都合でその日までに入居できなくなったとか、新居を立てていたがどうも完成が間に合わない、などの理由で期日までに明け渡せないかもしれない、といった事態は意外と頻繁に起こります。
それらを確認してみて、もし期日までに明け渡せないという可能性が出てきたら、契約書に何らかの停止条件などを記載しておく必要があります。そういう場合の契約書の記載内容については不動産会社に相談するといいでしょう。
次に売主として特に気にしなければならないのは買主の住宅ローン審査についてです。こういうことは売主が直接買主とやり取りするというよりは、媒介の不動産会社を通してすることになります。
そもそも買主のローンの仮審査が通ってから契約という運びになるのが一般的です。（仮審査も通さないうちに売買を決めてしまうのは拙速に過ぎます。）ですから、ほとんどの場合、本審査も通るのですが、まれに仮審査がOKだったのに本審査が通らないというケースがあります。そうした場合に備えて買主保護のために、住宅ローン審査が降りなかった場合、売買契約は白紙に戻して売主は預かっている手付金も無利息で返すという「住宅ローン特約」が契約書に記載されることになります。注意したいのはこの特約条項の期間です。買主のローンが通るか通らないかは売主の責任ではないのにずっと引っ張られるのは厳しいので、売主としてはなるべく最短の期間に設定するように要求しましょう。住宅ローンの本審査は大体1〜2週間、遅くとも3週間で結果は出てきます。不動産会社とも相談し、契約まではなるべく緩慢な作業にならないように注意しましょう。
契約書のチェックポイント
不動産売買の契約書は、基本的には仲介に入った不動産会社が作成したものを使用します。ほとんどの場合、不動産会社が通常使っている雛形を使うので大きな問題はないはずなのですが、現実は不動産会社によってかなり違うので用心に越したことはありません。契約当事者としては、とにかく全て読んで理解して、納得する必要があります。
ただし契約書は黙っていると事前に見せてはもらえないことが多いので、必ず契約前に原本のコピー等を取り寄せ、内容を確認しておきましょう。
契約書では、上記の住宅ローン特約の期間をチェックする（売主としては極力短めに）と同時に手付金の項目を確認しておきます。既にこの時点では手付金の額は決まっていて双方納得済みでしょうけれど、一応確認します。そしてもう一点、手付け解除の期間も確認しておきます。一般的には手付け解除の期日を契約書上に記載します。その期間が短すぎないか、ということも確認しておきましょう。
売買契約書は専門用語を交えた一見難解そうな文章が細かい文字で並んでいるので、挫折しそうになるなのも分かりますが、腰をすえて読んでみれば素人にとっても理解できないほど難しいものではありません。契約当事者としてはきちんと理解して、契約当日をむかえるようにしましょう。
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