住宅ローン審査

ローン

金融機関で住宅ローンを組むには、事前（仮）審査と本審査に通ることが必要です。これらの審査内容は基本的にはブラックボックスで、審査に落とされても金融機関はその理由を開示してくれません。ですから、なぜ審査に落ちたかという、正確な内容は推し量るしかなく、またローンが通らなければほとんどの場合、住宅を購入することが出来ないわけですから、非常に辛く悔しい思いをすることになります。しかし、いずれにしろ一定の基準を満たしているかどうかを見られていることは事実ですから、ローンを通すために、ある程度の準備をしておくことは出来ます。ただし、いずれも一朝一夕に出来る対策ではないので、普段の暮らしぶりやその人の人生そのものが問われるということになります。

事前審査が通らない理由

住宅ローンの仮審査で見られる要素としては、次のようなものがあります。

●借入希望額と年収のバランス

一般的に、ローンを組めるのは、年間返済額が年収の35％以内となる場合といわれています。この割合は金融機関等によって異なりますが、それ以上の重いローンを申し込むと、返済能力が欠如していると判断され、ローン審査通過は難しくなります。

●住宅以外に組んでいるローン

他に自動車等の比較的多額のローンを組んでいる場合、また、カードローンの額が大きい場合などは、年収面でクリアしていても、その分当然厳しい判断をされることになります。

●勤続年数

会社員等サラリーマンの場合、続けて何年その会社・団体に勤めているか、ということが問われます。目安は続けて3年以上、同じ会社かもしくは同系列の業種に勤めていれば、概ね問題はないようです。

●自営業者・経営者

自営業や中小企業の経営者となると、実際にはそれなりの収入があっても、経営が安定しているときと不安定なときとで収入が大きく変わる可能性があると見られ、一般的にローン審査が厳しくなります。また、出来て3年以内の新しい会社の場合は、本審査で会社の経営状態がわかる決算書等の資料の提出を求められます。民間の金融機関で住宅ローンを組むのが難しいという場合は、公的機関であれば勤務先はほぼ関係なく収入等で審査されます。民間ローンにこだわらず、自営業に有利なローンを探しましょう。

●クレジットカードの支払い等の情報

上記に何も当てはまらないのに、事前審査不可の通知がすぐに来てしまった、という場合は、これまでのクレジットカードの作り方・使い方に問題がありそうです。
例えば、クレジットカードの引き落としに間に合わず、金額が引き落とせなかった、という延滞情報は信用会社に5年ほど残る、といわれています。1回であれば問題視されないこともありますが、複数のカードで複数回、延滞履歴が残っていると、ほぼアウトです。
また、クレジットカードを作ると大抵デフォルトでキャッシング機能がついています。カードをたくさん持っていて、そのキャッシング可能額の合計が、収入に照らし合わせてかなり高額の場合は、その額を将来借りる危険性ありと見られてNGとなる場合もあります。
普段からクレジットカードはなるべく使うものだけに整理し、使わないキャッシング機能は外しておいた方が懸命です。この作業はカード会社への電話一本で行えますので、住宅ローンを考えている人はすぐに実行しましょう。
自分のクレジットヒストリーを知りたい方は、下記の機関で本人にのみ情報を公開しています。自信のない人はローン審査の前にチェックしておくと良いでしょう。
▼全国銀行個人情報センター
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
▼CIC
http://www.cic.co.jp/
▼CCB
http://www.ccbinc.co.jp/

●消費者金融での借金

消費者金融で借金がある、または過去に借金をしたことがある、という履歴は、金融機関からは非常に厳しく見られるようです。過去の履歴は金融機関によってその判断もまちまちですから、完全にNGというわけではありませんが、そもそも、ローンを組もうという時点で消費者金融に借金がある人は、住宅購入を検討すべきなのかどうか、その辺から考えた方が良さそうです。

事前審査が通ったのに本審査が通らなかった

事前審査が通ると本審査の申込をすることになりますが、本審査には大体1週間～2週間かかります。遅くとも3週間もすれば結果が出るわけですが、それだけ待たされたうえで落とされてしまったら、そのショックは計りしれません。なぜ通らなかったかについては、やはり金融機関は開示してくれません。もちろん、事前審査と異なる条件で本審査を出したり、あるいは本審査までに会社を辞めたり他に大きなローンを組んだり…といった場合は通らない可能性が大きくなりますが、事前審査と同じ条件で出しているのに、本審査が通らない、というのはどういうことなのか、腑に落ちないのも無理はありません。

事前審査のときに問われない項目で、本審査では必要となってくるものに、「健康状態」という要素があります。金融機関で住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（以下「団信」）に加入することが義務付けられています。借入本人が高度な障害かもしくは死亡した場合に保険金が支払われ、債務を弁済することが出来るので、残された家族の救済措置というわけです。

団信に加入する際には、以下の内容を告知することが求められます。
・最近3ヶ月以内の医師の治療・投薬履歴
・過去3年以内の手術、2週間以上にわたる医師の治療・投薬履歴（具体的な病名記入あり）
・手・足の欠損や機能障害、背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能障害

これらの必要事項は正しく記入する必要があります。故意または重大な過失による虚偽の申請をすると、「告知義務違反」となり、保険金は支払われず、脱退させられ、住宅ローンの全額返済を求められる可能性もあります。団信への加入は、民間の金融機関で住宅ローンを組む場合は強制加入であり、保険料は金融機関が支払います。そのため、この保険の審査に通らないと、住宅ローン審査も通らない、ということになります。そのため、住宅を購入するまでの間は、ともかく健康でいることが何より大切となってきます。

なお、住宅金融支援機構の融資は団信への加入が任意加入なので、団信に加入できない人でも融資を受けることは可能です。しかしその際には、借入本人の万が一の事態に備えて、遺族救済のために何かしらの手立てを打っておく必要があります。コンスタントに収入があり、余計な債務や借金、支払いの遅延がなく、健康であること。住宅ローンを組むのに必要な要素とは、簡単なようで、実は意外と難しいことなのかもしれません。

☆RE-Guide(リガイド)