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表面利回りと実質利回りの基本的な捉え方

利回りについての基本的な捉え方をご紹介

更新日：

投資物件の売買情報で"収益アパート･利回り○％"という文句や、お買い得度を測るような記事など、不動産投資に関わるところで「利回り」という言葉を必ず目にします。
購入物件の条件で『利回り○％以上』とおっしゃるお客様も多くいらっしゃいます。

このように物件購入の目安とされている『利回り』。今回はこの『利回り』について基本的な捉え方を紹介したいと思います。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

  • 利回りは投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを、見極める指標
  • 表面利回り・実質利回りは物件を比較するときの第一段階の目安
  • 実態を表すのは実質利回り
  • 本当に重視しなければならないのは、利回りではなくリスクマネジメント

目次

１．表面利回りと実質利回りの基本的な見方

利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことで、預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われます。

不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標です。

不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の主に2種類があります。

表面利回り（グロス）とは

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を、物件価格で割り戻した数字です。

投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

実質利回り（ネット）とは

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、
物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。

実質利回り＝（年間収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

2．利回りシミュレーション

例えば年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、
不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。

◆表面利回り(％) 500万円÷5,000万円×100＝10.0％
◆実質利回り(％) (500万円−100万円)÷(5,000万円＋300万円)×100＝7.5％

この実質利回りはあくまでも瞬間的な数値でしかありません。
つまり、この利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。
そのため、不動産業者が物件の広告を出す際には表面利回りを用います。

まず表面利回りでみて、次に実質利回りを算出してみることが一般的な物件の目利きです。実質利回りを計算した結果、自分の具体的な手取りがいくらになるのか、チェックすることができます。

それぞれ表面利回り・実質利回りは、物件を比較するときの第一段階の目安という程度に考えておいてください。

3．実態を表すのは実質利回り

不動産投資は、利回りの高さだけに飛びつくと危険がいっぱいです。
実際にはランニングコスト（物件を維持していくために必要な支出）は物件の種別によって違いますし、仮に同じ物件の種別であっても、築年数、物件によってランニングコストが違います。

例）中古車の場合

中古車を購入した経験がある方であればお分かりだと思いますが、新車は値段が一定ですし、それぞれのパーツは新品ですのですぐに部品を交換することもありません。

しかし中古車となると、同じ車種・年式でも、エンジンの調子や修復歴、走行距離などでだいぶ価格が違いますし、車検切れの車を購入する場合では、すぐに車検費用がかかり、極端な場合ですと、パーツ交換が必要なんてこともあります。

それと同じことが不動産でもいえます。肝心なのは、表面利回りはあくまで表面上の利回りであるということです。

表面利回りが同じ7％の物件が新築と中古それぞれであったとしても、この2つの物件の特色によって実質利回りは変わってきます。

新築物件の場合は、修繕がすぐに必要とされることはないため、表面利回りと実質利回りとの差は大きくないのですが、中古物件の場合、条件によっては開きが大きくなることがあります。 中古物件の中には、購入後すぐに修繕費負担に悩まされるケースが多々あります。

実質利回りの重要性

例えば、地方の中古アパートを表面利回り20％で購入したとします。しかしその物件は、築20年で以前のオーナーがあまり手をかけていなかったため、すぐに設備の交換が必要になり、数百万円の出費が必要になるとしたらどうでしょうか?

もし配管の修繕や交換が必要になると、20％の利回りでも修繕費で軽く収益も飛んでしまいます。 最終的には物件ごとに実質の利回りがいくらになるのかを計算することが大切です。

実質利回りを計算すると新築で利回りがさほど高くないものと同じぐらいの利回りになったなんてこともあります。 「こんなはずじゃなかった」ということにならないよう、必ず事前に計算するようにしましょう。

4．購入後の入居とムダを省くことに重点を

本当に重視しなければならないのは、利回りではなくリスクマネジメントです。 表面利回り15％、20％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えていますが、どんなに利回りが高くて値段が安くても、入居者がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。 また、ムダを省くことで実質利回りを良くすることができます。 例えば賃貸マンションとアパートでは必要な経費が違います。

アパートであればエレベータなどの維持費が不要になり、マンションよりも低く抑えることができるため、実質利回りに差がつくことになります。修繕費も経費を左右する大きな要素です。修繕費が少なく済む建物であれば、実質利回りが向上します。固定資産税の安い構造のものを選んだり、火災保険料が安価になる耐火構造のものを選ぶと、実質利回りをさらに向上させることができます。

加えて建物の管理費用も、管理会社によって差があります。賃貸経営も営利事業である以上、ランニングコストの『ムダを省く』事による経費削減が、経営を大きく左右するのは当然のことなのです。

まとめ

以上が【表面利回りと実質利回りの基本的な捉え方】です。
利回りに踊らされてはいけないということは、不動産投資を考える上で基本中の基本です。 家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も、散見されるので注意が必要です。

  • 利回りは投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを、見極める指標
  • 表面利回り・実質利回りは物件を比較するときの第一段階の目安
  • 実態を表すのは実質利回り
  • 本当に重視しなければならないのは、利回りではなくリスクマネジメント
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