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不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価には３つの評価方法があります

不動産の鑑定評価（取引事例比較法）

不動産鑑定評価の手法は、原価法、収益還元法の他に、取引事例比較法があります。

対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除します。

取引事例比較法は、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。

ただし、感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。

現在の日本の不動産業界では、中古住宅の評価方法として一般的です。

一つの参考として、まだまだ情報の質も量も少ないのですが、不動産の取引価格情報の公表を国土交通省が始めていますのでご覧下さい。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/030710_.html

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以下、不動産鑑定評価基準から抜粋

（平成１４年７月３日全部改正　同１５年１月１日から施行　国土交通省）

III 取引事例比較法

１．意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。

（この手法による試算価格を比準価格という。）

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

２．適用方法

（１）事例の収集及び選択

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択する。

ものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。

�� 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。

�� 時点修正をすることが可能なものであること。

�� 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

（２）事情補正及び時点修正

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。

点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。

（３）地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。

また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。

（４）配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）

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