業界のしくみと保証制度

新築一戸建て購入の基礎知識

新築一戸建て物件の流通のしくみをご説明します。

いわゆる建売物件の場合には売主の不動産業者自ら販売する場合と業者間の情報網に公開し、他の仲介業者に販売させる方法があります。

建売業者も大手の不動産会社から家族だけでやっているような数人の建売業者もいます。

媒介依頼を受けた仲介業者Aは、自分で買主を探して契約すれば、仲介手数料3％＋6万円を（上限として）売主・買主双方よりそれぞれもらうことができます。（両者から手数料をもらうことから「両手」といいます）

不動産業者が売主である場合には、売主自ら販売するケースや上記のように業者間の情報網に載せて、他の仲介業者に販売してもらうこともあります。売主自ら販売すれば仲介手数料はかからず、仲介業者に売ってもらえば仲介業者に3％＋6万円を（上限として）支払うことになります。これは新築住宅と同じしくみです。

仲介業者の営業マンからすれば、同じ金額の物件を売るのであれば、手数料が2倍の物件、すなわち自社が売主から直接媒介依頼を受けたもの、不動産業者が売主の中古住宅もしくは新築物件を売りたいものです。成績も上げられるし、歩合給も多くもらえるので、新築物件ばかり勧める担当者には要注意です。

その他に、売主が個人か不動産業者かで大きな違いは、「瑕疵（かし）担保責任」です。売主が個人の場合には2ヶ月～6ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けません。（築年数によっては特約条項で「瑕疵担保責任なし」となることもあります）
一方、売主が不動産業者の場合には瑕疵担保期間を2年以上設けなければなりません。主要構造部と雨水の浸入を防ぐ部分に限られますが、補償が2年付いているのとほとんど付いていないとでは安心感が違います。