資金調達:不動産投資スタート講座

不動産投資を始めよう! 〜 サラリーマンのままアパートマンションのオーナーに

不動産投資スタート講座 〜 不動産投資の流れ、カギとなる3つの要素をおさえよう

カギとなる3つの要素をおさえよう!

自己資金のため方や、銀行をはじめとした金融機関からの借り入れの知識を会得しましょう。どんなに良い物件を見つけてもお金がなければ不動産は買えません。資金調達の方法は、効率よく不動産投資をするうえでは必須条件です。

頭金はいくら必要?

一般的にいうと、銀行借入をして不動産を購入するのにも、ある程度手元の資金は必要です。不動産投資が初めてなら、なおさら全額融資を受けるのは難しいと考えてください。最低でも物件購入価格の一割くらいは手元資金として用意しておきたいものです。3000万円のアパートを購入しようと思ったならば300万円です。この頭金作りはなんとしてでもやっておきましょう。目標がはっきりしていれば出来ると思いますし、つらいのは最初の100万円までです。

どんな物件だと融資を受けやすい?

1棟の建物を購入する場合、土地と建物の両方を買うことになるので、土地の価値=路線価を見ます。多くの銀行はこの数字に7割〜8割をかけて担保価値を算出しています。路線価の数字は実売の価格とは離れていることも多々ありますが、
路線価が高い=銀行融資を受けやすい=売買されやすい=価格も高めになりやすい
という関係が成り立ちます。
建物の価値は、築年数や構造によって変わってきます。鉄筋コンクリートなどの丈夫な構造であればあるほど評価は高く、また築年数も新しいほど評価は高いことになります。構造と築年数によってきまる指標に、建物価値をかけて担保価値を算出するという銀行が多いようです。

☆路線価について:詳しくはステップアップ講座「物件はここをチェック」で紹介しています。

どんな人が融資を受けやすい?

金融機関が個人(法人)を審査するポイントとして以下のようなことがあげられます。
 ・継続して安定的な収入があるか
 ・しっかり返す意志があるか
 ・きちんとしたビジョンを持っているか
 ・お金に対してルーズではないか
このため、収入を証明できる直近の源泉徴収票や確定申告書(法人の場合は決算書)を提出することになります。

逆に融資することが難しいのは、
 ・勤続年数の短い人
 ・延滞歴や滞納歴がある人
 ・住宅ローンなどで借入金が過大になっている人
 ・どんな仕事をしているのかわからない人
 ・収入にアップダウンの差が激しい人
などのようです。

面談の際には身なりや言葉づかいにも注意して、金融機関の担当者に好印象を与えることも大切です。不動産に関する勉強が疎かだったり、それ以前に信頼感にかけるような印象を与えてはいけません。

融資までのタイムスケジュール

金融機関から融資を受ける時は、書類は資料を提出して審査を受けたり、きちんとした手続きが必要になります。融資を受ける決済日までのおおよその流れをつかんでおきましょう。

(1) 融資の申し出をして、書類や資料を提出する
(2) 金融機関での審査がスタート
(3) 金融機関側から融資決定の報告
(4) 借り入れ側と金融機関の間で金銭消費貸借契約、(根)抵当権設定契約、団体信用保証保険の締結
(5) 融資が実行される(決済日)

運営・システム作り