不動産投資コラム
キャッシュフローとは「キャッシュ＝現金」「フロー＝流れ」つまり現金の流れ、お金の出入りのことで、不動産投資をするうえで最も大切な知識といえます。「でも投資で大切なのは『利益』のはず」とお考えの方は、いますぐその固定観念を改めましょう。
不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入マイナス返済」ではなく、また「家賃収入マイナス返済と経費」でもありません。本当のキャッシュフローは、
「税引き後利益」−「返済元金」＋「減価償却費」
という計算によって導かれます。融資をしてくれる金融機関もこのような見方をしています。実は表面利回りも実質利回りも結局は一つの基準にしかすぎないのです。
毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで始めた不動産投資のために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を招いてしまいます。
物件の選択をする際には、検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があるでしょう。
不動産投資におけるキャッシュフローは、借入金の返済条件や不動産収入の増減など、いくつかの要因によって大きな差が出てくることがあります。
具体的には以下のような要因です。
・借入金の返済期間
・借入金の返済方法（元利均等か元金均等か）
・頭金と借入金のバランス
・将来、借入金の金利が上がったとき
・将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき
物件を選ぶ時にはこうしたことも想定に入れながら選ぶとよいでしょう。
金融機関で融資を受けるにあたって、返済条件のうち借入期間を長期にすればするほど毎回の返済額が少なくてすみます。支出が減るわけですから、キャッシュフローはその分よくなります。もちろん返済期間が長くなれば、その分金融機関の抵当権を外せませんし、完全に自分のものという気分は味わえないかもしれません。借入残高の減り方も遅いので、短期の返済と比べて金融機関に返済するトータルな金額は多くなるのが普通です。とはいえ、キャッシュフロー重視の不動産投資なら、より長期の借り入れを選ぶのが常道でしょう。途中で余裕が出てきたら、繰り上げ返済が可能かもしれません。
ただ、注意しなければならないのは金利の上昇です。変動金利でお金を借りた場合、返済期間が長いと元金部分の減り方が遅いため、金利が上昇した際に影響を受けやすくなります。
