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収益物件の情報は不動産会社から右のような「売買図面（販売図面）」として送られてきます。資料では以下の点をチェックしましょう。
◇場所・所在地
不動産取引の場合「住居表示と地番」という2種類の表示があります。住居表示とは一般的な住所のことですが、地番は一般には使われておらず、地番しか記載されていないときは、「住居表示」を聞いておかないと、現地を見に行った際に迷うことになります。必ず確認しておきましょう。
◇売買価格
土地と建物を合わせた売買価格が表示されています。この売買価格はあくまで売主が希望する値段。たとえば売主が急いでいる場合などは、価格が予算と合わなくても妥協するケースがあります。気に入った物件については遠慮なく不動産会社に相談してみましょう。
◇家賃収入
毎月、もしくは毎年どのくらいの家賃が入ってくるのかが示されています。今空室があるのか、満室時の収入はいくらなのかをよく確認しましょう。これをもとにインターネットや住宅情報誌などで周辺の家賃相場と比較してみるとよいでしょう。
◇表面利回りと実質利回り
表面利回りとは、物件の売買価格に対して家賃収入がどのくらいの割合なのかを示す数字で、投資の効率性を考えるうえでの目安になります。それに対して実質利回りとは、物件取得コスト（物件価格プラス取得費用）と年間の純収入（家賃収入マイナス管理料など）を参考に算出します。利回りはあくまで物件を選別する際のひとつの判断基準にしかすぎません。最終的に投資するか否かの判断はキャッシュフローを見て判断すべきでしょう。
◇土地の面積、土地の権利
土地の権利が所有権なのか借地権なのかは確認しておくべきです。借地権というのは、建物の所有者と土地の所有者が異なっていて、建物の所有者が土地の所有者から土地を借りていることを差します。一般に借地権の物件は利回りは高くなりますが、銀行融資が難しく、地主との法律的な関係が出てくるので初心者は避けた方が無難です。
◇建物構造、建物面積、築年数
建物構造の強度は、木造＜鉄骨造＜RC造 となっています。最初は慣れないかもしれませんが、たくさんの物件を見ているうちに、見る目が養われてくるでしょう。また、建物の構造で耐用年数が決まっており、アパートなどの居住用物件だと、木造で22年、鉄骨造で34年、RC造で47年となります。1部屋当たりの面積も重要なチェックポイント。記載されていない場合は、建物面積から1部屋当たりどのくらいの広さがあるのか計算しましょう。
◇その他
物件資料の備考欄などに「再建築不可」「容積率オーバー」などと書かれている物件には手を出さない方が無難です。
「再建築不可」とは、建物を取り壊した場合、次の建物を建てられないことを示しており、建物が古くなったときにどうにもならなくなってしまいます。
「容積率オーバー」とは法律で定められた容積率を超えてしまっている建物であることを示すもの。金融機関からの融資が難しくなります。 |
