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マンション売却に必要な費用

売却の知識・ノウハウ

マンションを売却する売主側にも、様々な費用がかかります。

「不動産売却」活動自体に心血を注ぐことに忙しく、また「売るのにお金がかかる」ということも忘れがちなのはよく分かりますが、あらかじめそれらの費用を把握しておき、準備しておくことが必要です。

売却にかかる費用

売却にかかる費用とは、以下のようなものです。

・印紙税

マンション売却の際に作成する「売買契約書」には印紙税がかかります。したがって「売買契約」時に必要になります。税額は売買価格により異なります。例えば1,000万円を超えて5000万円以下の物権の場合は「不動産売買契約書」の印紙税は15,000円(平成23年3月31日までの軽減税額)です。ほとんどの場合は仲介会社が印紙を用意し、売主はその金額を用意していく、ということになるでしょう。

・司法書士への報酬

司法書士費用は司法書士事務所によっても若干異なりますが、地域によっても差があります。

抵当権抹消や住所変更登記等、売主が当然負担すべきものは全国的に売主負担ですが、書類作成費用が売主負担の地域と買主負担の地域があります。自分の該当する地域がどのような慣習となっているかをチェックしておきましょう。

・仲介手数料

不動産仲介会社への仲介手数料は買う場合もかかりますが、売る場合ももちろんかかります。法律上は物件価格の3.15%+63,000円を上限とする額、とだけ決まっています。ですから仲介会社によってはこれより安い場合もありますが、基本的にはこの額で考えておけばいいでしょう。仲介会社を決める際に確認できるので、一番最初に確認しておきましょう。

・譲渡所得税

税制は複雑なのでここではあくまで居住用物件について説明します。譲渡所得税に関しては、かかる場合とかからない場合があります。どんな場合に譲渡所得税がかかるかというと、平たく言えば「不動産を売って利益が出た場合」です。自己所有の不動産を売った際、買ったときよりも高く売れば場合には、利益として税務署に申告する必要があります。しかし申告したからといって必ず税金がかかるわけではなく、買った額より安く売った場合には、税金が戻ってくることもあります。また、居住用物件の場合は「利益」に対して3,000万円の控除があるため、3,000万円以下の物件には所得税がかかりません。

簡単に説明してしまいましたが、税金については計算方法などが大変複雑で、しかもよく変わりますので、必ず税務署などで確認をするようにしましょう。

基本的には以上ですが、この他に、決済当日に買主より支払われる売買代金(現金)を、自分(売主)の口座に振り込む場合、そのための振込み手数料がかかります。

買主から受け取れるお金

マンションを売却して(売却価格の他に)買主から受け取れるお金(厳密には、売主が先払いしていた分を買主が返してくれる金額)があります。それは以下の通りです。

・各種精算金

マンションの場合、管理費や修繕積立金は前月払いをしていることが多く、そのほとんどが口座引き落としで支払われています。これらの代金は、物件引渡し意向は買主の負担となるべきお金ですので、取引の際に売主に対して清算します。通常は日割りで計算されます。

・固定資産税・都市計画税(固都税)

これらの税金は毎年1月1日時点での物件所有者に対して、一年分が4月頃に請求されます。(地域により起算日が4月1日のところもあるので注意。)

いずれにしろ年額のこれらの固都税も、決済取引の日に応じて日割り計算し、買主が売主に精算金を支払うことになります。

戻ってくるお金

また、売却後に戻ってくるお金もあります。黙っていても戻らないものもありますが、手続きをすれば確実に戻ってくるので、是非覚えておきましょう。

・火災保険料

マンション購入時に火災保険に加入していた場合、ローン借入年数の長期一括でかけている場合があります。売却で途中で解約すると、残りの年数分の火災保険料が保険会社から戻ってきます。保険会社の方では売却した事実は分かりませんので、保険会社に解約の手続きを行う必要があります。

また、地震保険も5年単位で加入している場合は、残った日数文の保険料は戻ります。 これらの保険料は解約手続きを自ら行わないと決して戻りませんので、怠らず行いましょう。

・銀行保証料

ローンの借入をする際に、ほとんどの場合、保証人を立てず、銀行が指定する保証会社に保証料を支払って融資を受けています。保証料は保険料とは異なり、売却するときにローンの抹消手続きをする際、銀行で計算して教えてくれますので、わずらわしい手続きなどは必要ありません。わりとまとまったお金になることもあるので、頭に入れておくと良いでしょう。

・税金

不動産の買い替えで損をした場合、居住用の物件で特定要件を満たせば、「損益通算」をすることができます。損益通算とは簡単に言えば、1年に複数種類の所得があって、その一方が赤字になった場合、もう一方の所得から赤字分をマイナスできるというしくみです。黒字の所得が減るのでその部分の税金が少なくなり、結果的に税金が戻ってくるのと同様のことになるわけです。 損益通算は1年で控除し切れなかった場合は3年間の控除が認められています。

ここも簡単に書きましたが、損益計算にあたって必要な要件を税務署に問い合わせるなどして、きちんと調べて確認してから行いましょう。

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