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自宅購入のプロセス

新築購入全般

自宅の購入の方法は一様ではありません。
新築か中古か、土地か建物か、売主が法人か個人か、現金購入か借入を必要とするのか、取引が売主か代理か仲介かいろんなケースがありますが、ここでは大まかに自宅購入のプロセスをあげますので、参考にして下さい。

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1.資金計画を立てる
ローンを組む場合、各金融機関の商品や金利の仕組み、代金以外にかかる諸経費について、知っておきましょう。
いくら借りるかではなく、いくらなら返せるかを念頭に、借入額と返済期間を決定し、頭金を準備しましょう。
家計の合計収入の30%以内を目安にすれば無理がありません。

購入時に必要な資金とは?
・手付金  =物件価格+諸経費−借入額
・不動産業者への仲介手数料  400万円を越える取引の場合、手数料の限度額は売買価格×3%+6万円+消費税
・借入の手続き  印紙代、ローン事務手数料、ローン保証料、火災保険料、団体信用生命保険特約料
・登記費用  土地建物所有権移転の登録免許税、司法書士への報酬
・残金  手付金を除く残代金(ローン等)
・税金  不動産取得税(登記後)、固定資産税、都市計画税等
・その他  修繕積立一時金、引越費用...

2.購入物件を決める
ご自身が住みたい物件が、戸建なのか集合住宅なのか、また新築なのか中古なのか、どのエリアなのか、目標を定める必要があります。
情報誌や雑誌、インターネットを使って、多くの情報を収集・精査しましょう。
気になる物件があれば、現地へ足を運び、物件と周辺環境、雰囲気を確認しましょう。

3.不動産業者を調べる
閲覧が無料なので、不動産業者名簿をまず調べてみましょう。
国土交通大臣免許の業者の場合(事務所が二つ以上の都道府県にある会社)は国土交通省建設経済局不動産業課、知事免許(一つの都道府県内に事務所がある会社)の場合は各都道府県の土木部・住宅局で閲覧できます。
過去5年間の実績や資産の状況、過去の行政処分の内容が記載されているので、問題がある会社はすぐに解ります。
また、不動産業者の広告の出し方(オーバーな表現や表示禁止用語を使っていないか)に問題がないかチェックすることも大事です。

4.重要事項説明書の説明・交付を受ける
契約の前に、宅建取引主任者が対象不動産の重要事項説明書を説明することが、宅地建物取引業法で義務づけられています。
これは、消費者保護を目的としており、物件の内容や取引の条件を買主に理解させるもので、この義務を怠った不動産業者は業務停止処分や免許取消処分の対象となります。
書面には不動産の専門用語が多いため、解らないことも多いですが、ここで必ず疑問点は解消して契約に臨みましょう。

5.契約する
契約書に記載されている物件の住所や内容、売買金額、引渡時期や所有権移転日、ローン条項等については何度も確認が必要です。
その他、買主と売主のそれぞれの義務が記載されていますので、解らないことは解消してから記名捺印をしましょう。

6.住宅ローンを申し込む
承認までに時間がかかることが多いので、金融機関に事前に打診しておき、契約後は早め借入を希望する書類を提出しましょう。
もし住宅ローンが組めなかった場合は、契約書のローン条項により、契約が解除され、手付金が戻ります。
ただし、解除期限がある場合等は期日を守ることが大事です。
また、難しいことですが、返済額にはローン申込時の金利ではなくローン実行時の金利が適用されるため、先々の金利動向を予測して申し込む必要があります。

7.残代金の支払い、引渡し
残代金の支払いと同時に、引渡しが行われます。
通常はこの時、売主の二重売買を避けるためにも、売主の権利証と印鑑証明を受けとり、その日のうちに司法書士に登記を申請してもらいます。

8.所有権の登記
土地と建物の所有権保存(もしくは移転)登記と、ローンを受ける場合には抵当権設定登記が行われます。
不動産業者や金融機関が指定する司法書士が登記手続きを代行することがほとんどなので、この時買主が準備する書類は、住民票や委任状等です。
登記が完了して初めて、第三者に所有権を主張することが出来ます。
最近では、登記簿のデータ化が進み、登記済証(権利証)の交付が廃止、代わりに登記識別情報と呼ばれる書類が
登記名義人(申請者)へ交付されています。

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耐震偽造問題や悪質リフォーム業者を初め、不動産に関わるトラブルがマスコミを賑わせている近年、消費者である買主自信が、知識と判断力をつける必要が出てきています。
その上で、どのような不動産業者と相談していくかがとても重要ですが、なかなか不動産会社のことは解らないですね。

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