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住宅の性能評価−その3−

性能・設計・品質確保

住宅性能表示制度とは、住宅の供給者(設計、施工、販売)や購入者とは違う第三者(登録住宅性能評価機関)が、住宅の性能について評価を行う制度です。

ところで、第三者が客観的に評価を行うという点では、金融業界にも同じようなものがありますね。『モーニングスター』や『ムーディーズ』などは、投資信託や株式などの金融商品、これらの発行体の信用度についての評価・格付け情報を提供している会社です。金融関連以外にも、よく知られているところでは、いわゆる『三ツ星レストラン』なんかも少し似ているかもしれません。

ところが、住宅性能表示制度上での“評価”は、一般的にイメージされるような、“評価”や“格付け”とは多少ニュアンスが違うんです。

◆等級とは?評価とは?◆

この制度では、住宅の性能を「構造の安定」「火災時の安全」などの項目ごとに、“等級”という数値などで評価をします。ほとんどの項目には“等級1”という一番低い等級がありますが、これは決して性能が悪いという意味ではありません。
等級1とは建築基準法に適合した住宅に与えられる等級です。建築基準法に適合しているわけですから、建物に最低限必要な基準は満たしているのです。ですから、等級1は“悪い性能”ではなく、いわば“普通の性能”ということになります。

また、評価機関は、一方的にある住宅を指して、「この性能は等級1」「この性能は等級2」などと評価を下すわけではありません。
評価対象は評価機関に対して申請された住宅のみに限定されます。

更に、申請する側もただ単に「この住宅を評価をして欲しい」と申込むのではなく、申請者自らがあらかじめ、「この性能は等級1」「この性能は等級2」などと「自己評価」を行う必要があります。
(本来、申請は住宅の供給者や購入者のいずれからも行うことができますが、この「自己評価」という手順があるために、通常は供給者側が行うことがほとんどです。)評価機関は、申請された住宅の設計図や計算書に対して、まずはこの「自己評価」通りに設計がなされているかどうかの審査、「設計住宅性能評価」を行います。

つまり、実際には、評価機関は評価を“付ける”“下す”というより、申請者の申告する自己評価を“認める”のです。

「自己評価」とは申請する側にとっては一見面倒な手順ですが、実はちゃんと意味があります。それは、希望する評価書の内容を申請者自らがあらかじめ決められるということです。もちろん、「自己評価」に見合った設計内容に満たない場合は、設計を修正するか等級を下げるかする必要がありますが、この判断も申請者に委ねられます。また、特に供給者が申請を行う場合、この自己評価の手順を踏むことで、性能を確保するのは供給側の役目であることの自覚を供給者へ促すこともできます。

◆表示することに意味がある◆

さて、一般的な評価や格付けとの違いがあるとはいえ、等級はできるだけ高い方がいいと思われる方も少なくないのではないでしょうか。人によっては、性能項目の全部を最高等級にしたいと思われるかもしれません。

ところが、住宅の場合、「あらゆる性能が万能であること」=「良い住宅」という単純なものではありません。そもそも住宅には、地域の気候・風土などの立地条件・周辺環境や、外観・質感・色などのデザイン、使い勝手、工事費など、性能以外の選択要素も多く含まれるのです。

また、表示項目のなかには、一方を良くすると別の項目の性能が下がるなど、反対の結果になるものがあります。たとえば、採光の条件を良くするために窓を大きくすると、その分の壁の量が減り構造的な強さでマイナスになったり、暖冷房エネルギーの効率や外部騒音の防止という点でも不利になるのです。

つまり、良い住宅とは、住宅に何を求めるのかという優先順位を購入される方ひとり一人がしっかりもって、求める性能についても最も適した組み合わせを考えることで初めて決まってくるものなのです。そういう意味では、性能等級がいくつであるかということよりもむしろ、住宅のもつ性能自体が明確に表示されることにこそ意味のある制度であるといえます。

◆実物の性能が大事◆

ところで、先程「設計住宅性能評価」について簡単に触れましたが、たとえば、性能について満足のいく設計ができたとしましょう。希望どおりの内容で「設計住宅性能評価書」が交付され、この評価書と設計図を元に住宅の売買契約をするものとします。
しかし、果たしてそれだけで初めに設定した性能とおりの住宅が間違いなく手に入るものなのでしょうか?もし、施工者がその設計図通りにつくらなかったとしたらどうでしょう?

実は、実際の住宅に設計性能を確保するためには、「設計住宅性能評価」だけでは手落ちなのです。設計住宅性能評価書は、設計図通りにつくればその性能になるということを証明する書類であって、実際にその通りに施工されなければ、等級がいくつであっても意味がありません。ですから、初めに設定した設計性能通りに施工されているかどうかについてもチェックする必要があるのです。

それは、「建設住宅性能評価」という次の手順の役目になります。

情報提供

SBIアーキクオリティ

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