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買ったあと、建物に不具合があったらどうする?

新築購入全般

「せっかく夢のマイホームを購入したのに、建物に問題があったらどうしよう? 」 マイホームを購入した方は誰しも、気になることでしょう。

新築住宅の場合は基本的に、「構造に関する部分」「雨漏りを防止する部分」に関して、10年間の保証が売主業者に義務づけられています。それ以外の箇所については、2年以上の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)があるほか、設備ごとの独自アフターサービス基準があったりします。 「瑕疵(かし)」とはわかりやすくいえば、「欠陥」とか「欠点」という意味です。

よくある瑕疵の一例

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一方で、中古住宅を購入したあとに万が一建物に不具合があった場合には、どうなるかご存知ですか? その答えは2とおり。中古住宅の場合、売主が宅地建物取引業者であるのか、一般個人など宅地建物取引業者以外であるのかによって、責任の範囲が異なるのです。

宅地建物取引業者が売主の場合

宅地建物取引業者が所有していた物件や、一般個人などから業者が買い取ったりした物件を購入して、もし物件に欠陥など、法的用語でいう「隠れたる瑕疵」が発見された場合、引渡しから最低2年は業者が責任を負うことと、宅地建物取引業法で定められています。「最低2年」ですから、2年以上であれば5年でも10年でも大丈夫。契約書には、この期間が必ず記載されています。あらかじめ確認しておきましょう。

万一、記載がない場合には民法が適用され、その期間は「瑕疵を知ったときから1年」となります。 ポイントは、売主業者が責任を負うのはあくまでも「“隠れたる瑕疵”について」だということ。わかりやすく言い換えると、雨漏りでもシロアリでも「買主があらかじめ知っていたものについては責任を負わない」ことを意味しています。

一般個人などが売主の場合

一方で、一般個人や法人など宅地建物取引業者以外が売主の場合、双方の合意のもとで瑕疵担保責任の範囲や期間をどのように決めるのかは自由。例えば「10年間保証する」と決めることもできれば、「保証なし」とすることもできるのです。 とはいえ一般的な不動産取引では、2ヶ月以内に発見された以下の4つの瑕疵について、売主の責任で補修などを行うこと、とされています。

・雨漏り
・シロアリの害
・給排水設備の故障
・木部の腐食

前述のとおり一般個人が売主の場合、双方の合意があればどのような取り決めをしても自由。これら瑕疵の範囲を2つにしたり、期間を3ヶ月とか6ヶ月にすることも可能です。

築15年〜20年程度経過した建物の取引においては、「瑕疵担保免責」とするのが一般的。、建物の不具合について、売主が責任を持つことはありません。そのため、築年数と価格だけで判断するのではなく、建物の状態をよく見極めて購入を検討することが大切です。 新築・中古ともに注意しておきたいのは、買主側がその瑕疵をあらかじめ知っていた場合は売主には責任がないということ。例えば、雨漏りの箇所や範囲を売主から知らされていたのに、あとになって雨漏りの補修を依頼することは当然ながらできません。 言った、言わないのトラブルを避けるためにも、買主と売主との間でどのような合意が交わされていたか、「物件状況報告書」という書面で残しておくとよいでしょう。気の利いた業者さんなら、あらかじめ用意してくれています。

長嶋 修
長嶋 修(ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所 取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省 住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。 一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査 さくら事務所(現 株式会社さくら事務所)設立。 以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。 マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。 ・国土交通大臣認定 不動産コンサルティング技能登録 (1)23626号・宅地建物取引主任者

・国土交通大臣認定 不動産コンサルティング技能登録 (1)23626号
・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト(NPO法人設立申請予定)主宰。
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