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住まい選びは『地域力』選びの時代

新築購入全般

“地域力(ちいきりょく)”を見極める

「不動産の価値は1にも2にも“立地”」とはよく言われること。しかし今後、これまでの概念・常識が通用しなくなり、新しい価値観にとって変わる時代がやってくる。 人口減少社会を迎える日本の街が、「一部の繁栄する街」と「そうでない大半の街」とに分かれるこれからは、「住みやすさ」も「幸福感」も、そしてもちろん「資産価値」に至るまで、その住宅が立地する「地域力(ちいきりょく)」に大きく影響されることとなるのだ。

高度成長時代から現在までの地価の決まり方は、1.都心部からの距離 2.駅からの距離 によるものだった。今後は、それらはあくまで条件のひとつに過ぎなくなり、「その街の持つ魅力・個性がどのようなものであるか」ということ、つまり「地域力」が、より重要視されることになる。

地域力は大きく3段階に分かれる

では、「地域力」とは一体どういったものか。具体的に解説しよう。 自身が選択する居住地域は、下図のどの段階に当てはまるのか、また、将来的にどうなりそうなのか。チェックリストに従って確認していただきたい。 「地域力」は、大きく以下の3段階に分かれる。


レベル1:「防犯・防災(地震・火災)」

マズローの欲求段階説でいう最下層の「安全欲求・危険回避欲求」にあたる。 近年、犯罪は増加する一方。現状の犯罪増加数推移と、その対策を確認したい。

レベル1の確認ポイント 左記ポイントの確認方法
□地域で起きる犯罪の状況と犯罪増加数の推移
□上記に対する対策
□警視庁の犯罪発生マップで調べる
警視庁犯罪マップ
□地元の交番で尋ねたり、周辺住民にヒアリングする
□基礎自治体(市区町村役場・町内会)に取り組みを確認する
□大雨や台風などの際に、浸水する地域かどうか
□上記に対する対策
□不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング
□どのような地盤地域であるか
□上記に対する対策
□不動産会社を介して所有者に確認
□建物を計画する際には、地盤調査結果とそれに基づく対策が書面で残されているのが原則。
もし未調査・不明などの場合、自分で調査するべき

レベル2:「快適性」

防犯や防災という側面からの安全・危険回避が満たされると、次はレベル2「快適性」の段階。街に緑が多い、ゴミが落ちておらず清潔、電柱が地中に埋設されていて街路がすっきりしているなど、住んでいて気持ちの良い街であるかということだ。

レベル2の確認ポイント 左記ポイントの確認方法
□電信柱が地中に埋没されている、あるいはその予定
□街路樹が整備されている、あるいはその予定
□街にゴミが散乱していない、ゴミを捨てていない
□ゴミ拾いのボランティアがあるなど、住民意識が高い
□街を自分で歩いてみる
□地域住民へのヒアリング
□不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング
□【商業系】【住居系】【工業系】に大別される用途地域のうち、いずれに属するのか □不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング
□騒音、震動、臭気など、土日や昼夜で変化がないか
□上記懸念が将来変化が起きる可能性はないか
□買い物、帰宅通路、学校、公園など、居住者が生活するうえで想定できる必要な環境が周辺に整っているか
□工場、墓地、高圧線、特定集団、深夜営業店等、周辺嫌悪施設の有無
□平日、休日、昼、夜の4パターンで現地を確認
□地域全体のマスタープラン。市区町村レベルでの、都市計画において、地域をどのように計画しているか □不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング

レベル3:「愛着・誇り」

都心からの距離や駅からの距離など、デジタルで相対的な価値観を超越した、その街の絶対的な価値だ。その地域に愛着や誇りを持って住んでいる住民が、どれくらいの割合でいるのかということである。 このレベル3が満たされるような地域に一度住めば、きっと離れがたくなるだろう。人を惹きつけてやまない街の魅力を、住民自身が創り出している街だ。

レベル3の確認ポイント 左記ポイントの確認方法
□地域主催のイベントやお祭りなど、地域活動が盛んであるか
□その地域に愛着や誇りをもって住んでいる人が多いか
□不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング
□地域住民へのヒアリング
□【景観法】への取り組みに積極的であるか
※昨年12月に施工された【景観法】は基礎自治体でも都道府県に申し出て承認されれば景観行政団体となることができ、自主的に様々な取り組クみが可能
□不動産の所在地の市区町村役場でヒアリング

現時点で、上記3つの段階を全て十分に満たしている地域は数少ない。 大切なのはその地域が「将来に向けてどのような地域になるのか」ということである。今後の地域選択には、中長期的な時間軸の視点を取り入れたい。

長嶋 修
長嶋 修(ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所 取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省 住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。 一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査 さくら事務所(現 株式会社さくら事務所)設立。 以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。 マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。 ・国土交通大臣認定 不動産コンサルティング技能登録 (1)23626号・宅地建物取引主任者

・国土交通大臣認定 不動産コンサルティング技能登録 (1)23626号
・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト(NPO法人設立申請予定)主宰。
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