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無理のない資金計画

新築購入全般

住宅取得資金計画を考える上で、まず必要なことは自分のライフプラン(人生設計) を明確にすることです。人生の3大支出資金といわれる教育・住宅・老後の資金は、 それぞれを独立した支出としてとらえるのではなく、常に一体として考えることが 大切です。住宅の取得の結果、老後資金が不足することがないように考えなくては いけません。

1.世代別ライフプランの重点ポイント

ライフプラン(人生設計)を考える上でのポイントは、世代によって大きく異なります。 ここでは世代ごとの資金計画のポイントを整理してみましょう。

独身・結婚期(主に20代)

独身時代は、結婚資金の準備が貯蓄の大きなテーマとなります。結婚後は DINKS(子供がいない共働きの夫婦のこと=ディンクス)時代に目的別 (出産、住宅等)にしっかりとした貯蓄計画を立てることが必要となります。 また、この時期から生命保険等も検討すれば割安な保険に入れるし、 将来を見据えて個人年金等への加入も検討します。

家族形成期(主に30代)

子供がいる家庭では、子供の誕生と同時に教育資金の準備が必要となり ます。生命保険は医療保障よりも死亡保障を重視し、扶養家族(配偶者、 子、親)の生活が安定するよう万一に備えることが大切です。 マイホームの取得は、自己資金の積み立てや住宅の購入計画をきちんと 具体的に夫婦間で話し合うことが必要となります。 この時期にしっかりとしたライフプランを形成するか否かで、その後の人生設計に多大な影響がでてきます。

家族の成長・充実期(40代から50代前半)

教育費が想像以上にかかる年代です。収入と支出を冷静に分析し、 教育費と住宅ローンの今後の見通しを明らかにする必要があります。 同時に家計の無駄もチェックする必要があります。子供が小さい時に 比べ、万一の保障リスクは減少しているのと、住宅ローンにも万一の 時に備え、生命保険が負荷されているので、遺族年金や死亡退職金、 預貯金を確認して死亡保障額(現在自分が死亡した場合、残された妻、 子供がどれだけの生活費が必要か)を算出し、生命保険等を見直すこと も大事です。また、そろそろ老後の資金の準備を始める必要があります。 個人年金や財形年金、確定拠出年金、投資信託等積立の準備も必要となります。

家族充実・円熟期(50代後半から60代)

定年後の年金額や退職金等を把握し、しっかりとした老後の生活のプラン を立てることが大切です。年々平均寿命が延び、現在ではここから30年の セカンドライフ(第2の人生)がはじまると言っても過言ではありません。 ゆとりある老後の生活をおくるために必要な資金を算出し、公的年金や 個人年金、預貯金で十分まかなえられるか、それとも不足するのか検討 しなければなりません。生命保険は、扶養するものは妻だけになるはず ですから、死亡保障よりも病気やけがに備え、医療保障を充実させる必要があります。

2.適正な自己資金と借入金とは?

次に、自己資金と借入金額を算出してみましょう。まずは自己資金ですが、 新築請負の場合は、必要最低限の現金が必要となります。契約手付金、 着工時金の他、仮住まい費用、引越し費用、確認申請費用、地鎮祭費用等、 住宅ローンがおりる前に現金が必要です。目安としては、最低2割。できれば 3割は確保したいところです。たとえば2000万円の家を建てる場合、 最低400万円、できれば600万円を自己資金で用意します。 いくら低金利と言えども数千万円という、しかも長期の住宅ローンの負担の 重さを考えると、なるべく自己資金の比重を高め、借入金を抑える努力が望まれます。

借入金については、借入れする人の収入で限度額が決まります。上限金額は、 年収に占める年収負担率(年収に占めるローン返済比率)によります。一般の 都市銀行では、およそ30%前後が目安のところが多いでしょう。具体的に例を いうと、年収が600万円の人が借入れできる限度額は、×30%ですから、 年間180万円が返済限度額となります。これを今の金利であてはめると、 30年返済で金利を3%とすると約3700万円が借入れできることになります。 しかし、この借入れ限度額を目一杯借りられる人は少ないでしょう。借入れする 人の持っている背景によって異なるからです。たとえば、夫婦二人だけの人と 子供がいるのとではまるで違います。教育費がかかるからです。また子供が 一人と二人でも違うし、両親が健在で、扶養に入っているのと次男でご両親の 面倒は予定も含めてないのとも違います。 したがって、こうした背景も含めて 検討をしていきましょう。簡単な借入れ金額の目安は、現在の賃貸料+月々の 住宅取得のための積立金の合計額です。 このように、ライフプラン(人生設計)を考慮しながら住宅取得に向けての 自己資金と借入金を決定し、資金計画を確定します。

3.建築費用はどのくらいかかるのか?

住宅を建築する際にかかる費用は大きく分けると三つあります。 ひとつは建築本体工事費とそれにかかわる付帯工事費、二つ目は諸費用、 三つ目は建築本体ではありませんが、必ず住宅には必要な工事である別途工事です。

建築本体工事費とは、字のごとく建物そのものの工事のことです。 建物にかかわる仮設工事から基礎工事そして柱、屋根、外壁、ドアやサッシ 等の駆体工事の仕様、断熱材、床、内装壁、天井等の内装仕様、コンセントや 内部配線、インターホン等の電気、それからキッチン、バス、洗面、トイレ等の 給排水の設備工事がその内容です。付帯工事とは、業者によっては本体工事の 内訳に算入する場合がありますが、通常ハウスメーカー等は本体工事とは 分離するのであえて分けました。その内容は建物内部ではなく道路から建物 までの給排水の引き込み工事(屋外給排水工事)や電気の引き込み(屋外電気工事)それからガス工事のことです。

諸費用とは、建築にかかわる契約時の印紙代や、確認申請費用、登記費用、 不動産取得税や固定資産税等の税金、それから仮住まい・引越し費用、 そして地鎮祭・上棟式等の祭典費用、そして以外に大きいのがローンを組む ときにかかる保証料や事務手数料等のローン諸費用、そして最後に 火災保険料等がこれにあたります。 別途工事とは既存建物の解体工事費や門扉、フェンス、植栽等の外構工事、 照明・カーテン工事費、空調工事費、基礎補強等が発生した場合の特殊基礎 工事、そして忘れてならないのが、通常オプション工事と呼ばれる床暖房工事 や造作家具工事等がこれにあたります。 住宅を建築する際には、必ずこの3つを合わせて考える必要があります。

4.自己資金30%の理由と支払い時期

土地の購入や建売、そしてマンションの購入と違い、家づくりは現金が必要です。 土地の購入や建売、マンションは手付時以外は最終決済時ですから、銀行と 打合せをすれば、自己資金はほとんどいりません。 しかし、家をこれから建築する場合は、最低でも20%から30%は必要です。 これは実は支払い時期に関係します。

建築請負の支払い原則は、建築工事の出来高払いです。つまり、工事の進捗 状況に合わせ、出来た部分に対しその対価としてお金を支払います。 一部契約手付と着工時金だけが先払いとなります。しかし、請負手からみれば、 部材等を前発注するので着工時金も厳密に言えば、先払いとは言えません。 一般的な支払い時期は、契約時金10%、着工時金30%、上棟時金(中間 時金)30%、そしてお引渡し時金30%が多いようです。銀行ローン等を使う 場合は建物が完成しないと融資はおりません。つまり、前述の支払い条件では、 契約時金と着工時金、そして上棟時のお金を現金で持たなくてはなりません。 しかしながら、ほとんどの人が建築費の70%から80%の住宅ローンを組みます。 では、そうした場合どうしたらいいのでしょうか。銀行にはそうした人用に、 つなぎ融資という商品があります。通常の住宅ローンという商品とは別に、 着工時と上棟時に先行して融資してくれます。貸し出し期間は住宅ローンが おりるお引渡し時までの期間です。工務店で計画する場合は、こうしたつなぎ 融資を組む必要がありますが、ハウスメーカーのように体力があるところであれば、 支払い条件に関してはある程度融通がききますので、相談されてみてください。

5.正しい住宅ローンの選択は?

住宅ローンは、金融の自由化にともない、さまざまなタイプの商品が増えました。 土地の状況、その人の持つ背景によって、選択できる住宅ローンの商品は違い ますが、単純に金利の低さだけで選択をしてしまうと後悔する事になります。 もちろん基本は金利の低いものに違いありませんが、返済方法や、金利のタイプ (何年間固定でその後金利が変更になる等)、返済期間、融資の条件、そして それにかかる諸費用等の商品の持つ特徴を理解し、総合的に比較検討し、 選択することが大切です。

住宅ローンは大きく分けると、住宅金融公庫、年金、財形等の公的ローンと、 銀行等がおこなう民間ローンがあります。公的ローンは、安定した返済計画が できるよう配慮されるため、基本的には固定金利が主体です。 一方、民間ローンは固定金利、変動金利、固定金利選択型と住宅ローン商品が 選べるようになっています。金利の変動は非常に怖いものです。1%上がるだけで どれだけその後に影響することか。仮に3000万円の融資を受けているとしましょう。 単純に2%で借入れをしていれば、年間の利息分は60万円です。 3%になれば年間の利息分は90万円にアップします。通常3000万円を 当初2年間の特約固定金利2%で30年で返済する商品を選択しますと、 月々の返済額は約11万円となり、年間返済額は132万円となります。 そのうち前述のとおり、利息分は2%で60万円ですから、元本を72万円 返したことになります。それが3%になれば利息分は90万円になり元本は 42万円しか返済できません。同様に4%になれば利息分は120万円で 元本は12万円。単純に比較をするとなんと恐ろしいことでしょう。(実際は 金利と返済期間によって年間の返済金額は変わるので、同様の比較は できない) つまり1年固定、2年固定等の特約金利等は注意して選ぶ必要が あります。多少割高に思えても、今後の経済情勢を考えれば、なるべく長期で 組んだ方が得策です。

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