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資産価値からみた一戸建て住宅

新築戸建て購入

一戸建て住宅の価格は、土地の価格と建物の価格の合計額となります。ただし、このうちの建物の価値は、築年を重ねるために減少していき、一般に20年を経過すると価値がなくなると言われています。例えば、3000万円の土地に2000万円の建物を建てても、この建物の価値は、年々減少していき、わずか20年で、2000万円もの価格がするものが、市場では0円という評価を受けてしまうということです。つまり、築20年以上経過した中古住宅の価格は、基本的には土地の価格だけということになります。この例で言えば、20年前に3000万円の評価だった土地が、今いくらで評価されるかで、この中古住宅の価格が決定されるという事になります。

参考までに、マンションの場合はどうか考えてみましょう。マンションの場合は一棟に複数の住戸が存在するために、一戸あたりに占める土地の価格の割合は、一戸建てほどは大きくありません。つまり、マンションの価格では、年を経るごとに価値が減少してく建物の割合が一戸建てに比べて大きいという事になります。ただし、マンションの場合は、一戸建てに比べて建物の強度が高いことや、その建物にしてもメンテナンスの程度によって評価に大きく違いがでることなどで、一概に一戸建てのように、20年経過後の価格を土地価で測ることはできないと思われます。ましてや、マンションは建物を壊した後、各住戸に割り当てられた土地を各自が利用するという前提ではありません。ただし、立地条件等が価格に反映されるので、間接的に土地価の影響を受けていると言えるかもしれません。 さて、居住用の住宅を購入することは、たとえ永住を念頭に置いていたとしても、リセールの価格を意識しておく必要があります。何故なら、リセールの価格は、住宅そのものの資産価値と密接に結びついているからです。では、上記資料を元に、20年経過時の下落幅を確認しておきましょう。

築年数から見た首都圏の不動産成約状況

一戸建ては、金額的には1000万程度下落していますが、下落率で言えば、約28%、マンションでいえば、なんと1700万円、率で言えば51%にもなります。つまり、この差は、一戸建ては、建物の価値がなくなっても、少なくとも土地の価格分だけは評価されて値段が付くことを表しています。この観点から言えば、資産価値的には一戸建てが有利と言えそうです。日本では、「だから土地を持っていたほうが安心だ」、という土地神話があります。ただし、こうした日本人の土地神話も、ここ10年来の土地価格の下落や、ライフスタイルの多様化の中でだいぶ様変わりしてきたようです。

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どうでしょう。過去十年で、国民の土地に対する意識が劇的に変わってきているのがよく分かります。土地が絶対安心有利な資産であるという意識がなくなってきたようです。では、住宅購入希望者が、大幅な地価下落のリスクを嫌って土地所有をあきらめたのかというとそうではありません。下のグラフをごらんください。

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若干の増減はあるものの、一貫して持家志向は強いと言えると思います。これはどういうことでしょうか。ヒントは、この土地・建物の両方とも所有したい理由に隠れています。同資料によると、「土地・建物については両方とも所有したい」理由の1位は「子どもや家族に土地・建物の形で財産を残したいから」。2位は「土地、建物は他の資産と比べて有利な資産だから」3位が「借地・借家では生活や権利が不安定であり、満足できないから」となっています。つまりは、家族に残すことができるような安全で堅牢な家であれば、地価下落等の外部要因とは関係なく、ひとつの大きな資産として、所有していきたいと考えていることがわかります。ここからは、地価の下落や上昇などの外部要因による資産価値ではなく、自分の人生設計や居住価値などによる、自分自身のライフスタイルに照らし合わせての価値が重要視されてきている実態が読み取れます。

以上の状況から、価格トレンド、供給状況、金利、税制等の外部要因と収入、ライフステージ、年齢等の内部要因を総合的に勘案して、一戸建てを選ぶことが妥当かどうかを判断していく必要があるということになります。(この項終わり)

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