不動産取引の契約解除パターン
不動産取引において、契約が解除されるパターンがいくつかあります。 特約や契約内容により状況が異なりますが、一般的に多いパターンとして参考にして下さい。
■クーリング・オフの適用
クーリング・オフが適用される場所での申し込み・契約に関しては、期日内であれば問答無用で解除となります。
■引渡し完了前の滅失・毀損
物件の引渡し完了前に、天災地変、その他、売主買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、物件が滅失または毀損して契約の履行が不可能になった場合。 これは、引き渡す予定だったものが存在しない、または物件の毀損によって買主の契約の目的が達せられない状況ですから、特別な特約を結ばない限りは通常考えられることですね。
■手付解除
当事者の一方が契約の履行に着手するまで、もしくは手付解除期日まで、であれば売主買主ともに、互いに書面により通知して、契約を解除します。 この場合、売主からの解除であれば手付を買主に無利息で返還したうえ同額を買主に払い、買主からの解除であれば支払った手付の返還を放棄します。 契約時、相手方に手付金が多く要求されることがありますが、これは手付解除の可能性を避ける目的が大きいと思います。 ご自身で手付解除をされる可能性がある場合には、出来る限り少ない手付金で契約を行いましょう。
■契約違反による解約・違約金
売主買主は、その相手方が契約にかかる債務の履行を怠った時、その相手方に対し、書面により債務の履行を催促したうえで、契約を解除して、契約書に定めた違約金の支払いを請求します。 実際に生じた損害額によって、違約金を増減して請求することはできません。 売主が違約した場合は、受領済みの金員を無利息にて返還し、違約金を支払います。買主が違約した場合は、支払済みの金員と違約金を相殺し、不足分支払いか、超過分の無利息返還となります。 損害額に関わらず違約金のみで解除となりますので、違約の恐れがある相手の場合には契約書に記載する違約金額を高めにし、自ら違約の可能性がある時は違約金額を低めに設定しておくべきでしょう。
■融資利用の特約
買主は売買代金に関して、表記融資金を利用する場合は、契約締結後にすみやかに融資申し込み手続きを行います。 この融資利用額が融資承認取得期日までに全部または一部の金額について承認が得られない時、または否認された時は、契約を解除できます。 問題がない場合、受領済みの金員は無利息にて売主から買主へ返還されます。 最近では、住宅取得等の通常の場合、融資利用予定の金融期間に対し、買主の融資の事前審査を行うので、否認されることは多くありません。 ただしエビデンスを求められたり、予定された優遇金利がうまく適用されなかったり、条件を付加されることも考えられます。 また、契約後に勤務先が倒産したり、急な転勤になったり、予期せぬ借入が見つかったり、と買主の背景が急激に変化する可能性も考えられます。 買主側としては、契約に不安が残る場合は、出来る限り、限定的な融資利用の表記を心がけ、多めの融資額や低い金利を記載するべきでしょう。 逆に売主側としては、不足の事態に備え、融資利用額を少なくし（買主に可能な範囲の頭金を準備してもらうつもりで）、金利を高めに設定し、融資が問題なく実行される可能性高めましょう。
契約日以降に考えられる不測の事態に備え、ご自身に不利にならない契約方法をとるよう、心がけましょう。
