住宅の保証期間

コラム記事：不動産購入の基礎知識

新築住宅の保証

平成１２年４月１日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から１０年以上（最大　２０年まで延長可能）に義務化されました。

ただし、１０年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。
１．構造体力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体）
２．雨漏りの侵入を防止する部分（外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等）

上記以外の瑕疵担保責任は、従来どおり２年以上の期間を定めること（宅建業法）となっています。

多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵（かし）としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。また、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。

民法では、瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と定められています。

契約書等で買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。また、瑕疵担保責任期間の特約を定めなくても違法とはなりませんが、その場合は民法の規定が適用され、「瑕疵を発見してから１年以内は瑕疵担保責任を負う」ことになります。

ただし、最高裁の判例では引渡しから10年を超えたものは時効により損害賠償請求権は消滅するというものもあります。状況によってさまざまな判例があり、一概には言えないというのも事実です。

中古住宅の保証

※売主が不動産業者の場合

宅地建物取引業法では、最低２年間の瑕疵担保期間を義務付けています。上記と同様に期間を短くするなどの買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。

※売主が不動産業者以外の場合

一般的には、雨漏り、主要構造部の腐蝕、シロアリの害、急配水管の４つの瑕疵について２ヶ月～６ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けるのが一般的です。しかし、築年数が経って明らかに売買価格に反映されていないような建物については、特約で免責事項にし、瑕疵担保責任を負わないとすることもありますので、契約前によく確認されたほうが良いと思います。

また、最近では住宅性能保証制度や住宅完成保証制度、というものも登場し、長期保証責任について、特別な保険等を付保しています。

住宅性能保証制度は財団法人住宅保証機構の所定の審査を受けて登録している住宅建設業者に工事を発注し、かつ住宅登録申請されたすべての住宅に対して現場審査を義務づけ、これに合格したものを保証住宅として登録します。住宅（建物）価格の０．５％程度を支払うことにより、万一登録業者が倒産等により保証できない場合でも、保険金等支払の対象となる修補が行われる場合には保険金等相当額が住宅所有者に支払われます。支払い保険金額は、補修費用から免責金額の１０万円を差し引いた金額の８０％となります。

また、住宅完成保証制度は、住宅保証機構に登録している住宅建設業者に工事を発注すると、万が一業者の倒産などで工事が中断してしまったときに、住宅保証機構が必要な工事費用を保証する制度です。これらの制度を利用している業者は、ひとまず安心できると言えるでしょう。