新築マンションの構造　基礎知識

新築マンション購入

マンションは、何よりもまず「立地を買え」と言われます。確かに不動産、特に流動性の高いマンションの価値の大部分を決定するのは立地であり、それについて異論はありませんが、特に自分の住まいとなる新築マンションを買う場合、しっかりとした構造の住宅を選ぶことも、「立地」を熟慮するのと同様、非常に重要です。いくら立地が良くても、欠陥住宅をつかんでしまったら元も子もありません。

とはいえ、新築マンションのモデルルームに出かけていっても、構造についてはさらっと説明されるくらいで、主にはその煌びやかな新しい設備などに目が行きがちです。実は、住宅の設備・仕様は日進月歩でどんどん新しいものが出ますし、必要であれば買い換えることも出来るのでそれほど重要ではないのです。反対に建物の「構造」は簡単には替えられません。というより、マンションの構造を変えるなどということは、建て替えでもしない限りまず無理です。だからこそ、マンションの構造の基本を知り、選ぶ際にチェックしておくことは非常に大切なのです。

躯体

●構造材料

昨今のマンションには主に、鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）があります。 RC造は鉄筋コンクリートによって構成された構造で、中高層マンションの大半がこのRC造で作られています。一方、SRC造は鉄骨骨組の周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込んだ構造で、一般的に8回以上の高層、超高層マンションはこのSRC造で建てられています。

●構造

構造で見ると主に、「壁式構造」と「ラーメン構造」があります。「壁式構造」は壁とスラブ（床）を組み合わせた構造形式で、壁・床・天井の六面が箱型となって建物を支えます。室内に柱や梁がなくスッキリとした室内空間が得られる一方、壁を均等に配置する必要があるため、間取り計画に若干の制約が生じ、またリフォームで壁を取り払うことが出来ません。この壁構造では5階建てまでが限界で、低層のマンションに多く見られる構造形式です。「ラーメン構造」は、垂直方向の柱と水平方向の梁を接合し、建物を支える、最も一般的な構造形式です。開口部を大きく取ることができ、間取りが比較的自由で、リフォームにも有利ですが、柱や梁が室内に現れるので家具がうまく配置できないなどの制約が出る場合があります。このため、住戸の主開講側の柱と梁を外部に張り出し、柱型、梁型が出ないように計画することも多いです。

サッシュ

マンションのアルミサッシュは共用部分となるため、基本的には自分で変えようと思っても変えられません。マンションによっては管理規約により変更可能な物件もありますが、いずれにしろ自分の意思だけでそう簡単に変えられるものではないことは認識しておいた方が良いでしょう。

しかも、サッシュによって建物の機密性や特に遮音性に大きな違いが出ます。寒冷地や周辺の騒音が気になるエリアでは、いっそう重要なチェックポイントとなります。
ここでは特に遮音性能についてみていきましょう。
遮音性能については、以下の4段階があり、数字が大きくなるほど、遮音性能（音を遮る力）が高くなります。

	T1	T2	T3	T4
遮音性能 (500Hz以上)	25db以上	30db以上	35db以上	40db以上
サッシュ種類	一般的断熱サッシュ	セミ・エアタイトサッシュ	エアタイトサッシュ	二重サッシュ

躯体にもよりますが、一般的にはT4の二重サッシュにすればかなり賑やかな幹線道路沿いでも、窓を閉めることで外の騒音が「畳のすり足」程度のレベルになります。

スケルトン・インフィル

スケルトンとは「躯体部分」、インフィルとは「内装・設備」のことで、それらを分離させた工法のことを「スケルトン・インフィル」といいます。スケルトン・インフィル仕様のマンションは床や天井の裏側に配管を持ってくるため、二重床・二重天井であることが条件となります。
これにより、設備・配管の位置変更が容易に行えるため、間取り変更などのリフォームが可能となり、住まいの可変性が高まって長期で使える住宅となってエコにもつながる、というわけです。
長く住めばライフスタイルも変化してくるものなので、新築を買う際にもリフォームのことは念頭に置いておいて損はないと思います。

住宅性能表示

マンションの設計・施工について一つの安心・安全の基準となるものが「住宅性能表示制度」です。

新築マンションのパンフレットや物件情報サイトなどで、このようなマークをご覧になったこともあるかと思います。このマークが付いているということは、「住宅性能表示制度」を利用している住宅ということで、これは国土交通大臣指定の住宅性能評価機関（第三者の専門機関）が全国統一のルールに従って、設計と施工の各段階でチェックしたという一つの証しです。
建設住宅性能評価を受けると、設計・施工に関わる部分で何らかのトラブルがあった際に「指定住宅紛争処理機関」が対応してくれるという一つの安心が与えられます。その他、住宅ローンや地震保険料といった部分で優遇や割引があります。

もちろん、これを受けているからといって100％安心安全というわけではありませんが、ないよりはあるに越したことはありません。これらの表示がない場合は、なぜ「住宅性能表示制度」を利用していないのか、他にどのような安全基準があるのか、といった点は、担当者に確認した方が良いでしょう。

☆RE-Guide(リガイド)