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不動産売却時にかかる手数料について

不動産売却時の手数料から仲介手数料の注意点まで

投稿日：

不動産を売却する時、売却代金すべてが手元に残ると考えるのは危険です。

不動産売却には、仲介手数料や税金など、売却価格×4％〜6％程度の費用がかかります。想定外の出費で困らないように、費用の相場・支払うタイミングを事前に確認することが大切です。

また、売却費用の大部分を占める仲介手数料について正しく理解しておくと、売却費用をおさえられるでしょう。

今回は、不動産売却にかかる費用や仲介手数料の注意点などを解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産売却にかかる費用相場は売却価格×4％〜6％
  • 仲介手数料の上限金額は売却価格×3％＋6万円
  • 仲介手数料は値引きできる可能性があるが、強引な値引き交渉に注意
  • 契約が成立しなくても仲介手数料が発生するケースがある
  • 仲介手数料の仕訳は「支払手数料」で処理する

目次

1. 不動産売却にかかる手数料・税金一覧

不動産売却にかかる費用は一般的に売買価格×4％〜6％です。

例：売却金額4,000万円の場合、160万円〜240万円

不動産売却の費用相場と支払うタイミングを以下の表にまとめました。

  手数料の目安 支払うタイミング
仲介手数料 売却価格×3％＋6万円＋消費税 売買契約時と決済時に半額ずつ
住宅ローン一括返済手数料 金融機関によって異なる例：三井住友銀行の場合5,500円〜2.2万円 住宅ローン完済時※1
抵当権抹消費用 登録免許税1,000円 司法書士報酬　数万円 所有権移転の手続き時※1
印紙税 契約金額に応じて2,000円〜6万円 売買契約時
譲渡所得税※2 所得税：譲渡所得×15％または30％

住民税：譲渡所得×5％または9％

 売却翌年の確定申告後
その他 引越し費用、測量費、建物解体費など  

※1…住宅ローンの完済や所有権移転の手続きは、残金決済日に行うことが一般的です。
※2…譲渡所得の税率は、売却する不動産の所有期間によって変わります。

参考：三井住友銀行(住宅ローン繰上げ返済)

1.1. 仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社への成功報酬として支払う手数料です。上限は売買価格×3%＋6万円と法律で定められています。

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合、仲介手数料は96万円（別途消費税）です。

計算式：仲介手数料96万円＝3,000万円×3％＋6万円

1.2. 住宅ローン一括返済手数料・抵当権抹消費用

不動産売却時に住宅ローンが残っている場合、完済して抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、住宅ローン契約者の返済が滞った時、契約者の土地や建物を競売にかけられる、金融機関が持つ権利です。

抵当権を外す手続きには、登録免許税などの抵当権抹消費用がかかります。手続きは自分でできますが、専門知識が必要になるため司法書士に依頼した方が安心です。また、抵当権を外すには住宅ローンの完済が必須で、残りのローンを一括返済するために事務手数料がかかります。

一括返済の事務手数料は金融機関によって異なるため、借入中の金融機関に確認しましょう。

1.3. 印紙税

売買契約書1通に対して、印紙税が課税されます。売主の控えとして売買契約書を2通作成すれば、2通分の契約書それぞれが課税対象です。

印紙税の税額は、契約書に記載されている金額によって異なります。（以下参照）

印紙税の税額表

売買契約書の契約金額 本則 軽減措置適用時※
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超え1億円以下 6万円 3万円
1億円超え5億円以下 10万円 6万円

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの契約書は、軽減措置が適用されます。

参考：国税庁(不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書)

例えば、令和3年3月1日に3,000万円で不動産を売却し、売買契約書を2通作成した場合の印紙税は2万円です。

ただし、売買契約書の印紙税は売主と買主、双方が負担することが一般的なので、それぞれが1万円ずつ負担します。

1.4. 譲渡所得税

不動産売却で利益が出ると、その利益は譲渡所得となり、譲渡所得税の課税対象になります。

それでは、「利益が出て譲渡所得を得た」とは具体的にどんな時でしょうか。以下は譲渡所得の計算方法です。

譲渡所得＝不動産の売却価格ー（諸費用を含む不動産の購入代金＋売却にかかった諸費用）

上記計算でプラスになる場合、譲渡所得の課税対象です。譲渡所得は確定申告が必要になるため、不動産売却で利益が出た場合は、売却の翌年に忘れずに確定申告を行いましょう。

1.5. 引越し費用

引越し費用も、場合によっては大きな金額になります。

特に仮住まいを利用予定の人は、

  • 現在の住まいから仮住まい
  • 仮住まいから新居

と2回分の引越し費用が必要になるため、事前に予算に組み入れておきましょう。

1.6. その他諸費用

建物の解体費や測量費なども、状況によって必要です。

解体費が発生するケースとは、売却予定の建物が古くなっているなど、更地にした方が高く売れる場合です。ただし、解体費用は高額になる可能性があるため、解体前に不動産会社など専門業者への相談をおすすめします。

また、測量費が必要なケースとは、長い間測量していないなど現在保管している測量図が最新でない場合です。

記載されているデータが古く正確な測量ができていないと、新しい持ち主と隣人同士で後々トラブルになりかねません。

もしもあなたが買主の立場だったら、そのような危険因子のある不動産を購入したいでしょうか？

買主が安心して不動産を購入できるように、正確な測量が必要です。

2. 不動産売却時の仲介手数料について知っておくべきこと

不動産売却時にかかる費用の中で、仲介手数料は大部分を占めます。仲介手数料についてしっかり知識をつけておけば、売却費用を抑えられるでしょう。

ここでは、不動産売却時の仲介手数料について知っておくべき以下3点を解説します。

  • 仲介手数料は上限が決まっている
  • 仲介手数料は値引きできる可能性がある
  • 売買契約が不成立でも仲介手数料を支払うケースがある

2.1. 仲介手数料は上限が決まっている

第1章でも解説しましたが、不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格×3％＋6万円と上限が決められています。

不動産売却で注意するべき点は、不動産会社によっては上限を超えた仲介手数料を請求する悪質なケースがあることです。

数千万円の取引になる不動産売買契約では、仲介手数料も大きな額になるため、上限をしっかり覚えておき、無駄な費用を支払わないように注意しましょう。

2.2. 仲介手数料は値引きできる可能性がある

仲介手数料の上限はあくまでも上限であって、不動産会社が納得していれば無料でも問題ありません。

ただし、仲介手数料は売買契約への成功報酬です。不動産会社にとっては大切な利益となるため、強引な値引き交渉はおすすめできません。

値引き交渉を行うと不動産営業マンのやる気が下がり、売却活動が思うように進まない可能性もあるため、注意が必要です。

2.3. 売買契約が不成立でも仲介手数料を支払うケース

仲介手数料が発生するのは売買契約が成立した時ですが、例外があります。

売買契約後に売主または買主の都合で手付解除、契約違反をした場合は、結果的に契約が成立しなくても、仲介手数料が発生します。

手付解除とは、買主が売主に支払った手付金が解約手付の意味を持つ場合、期限内であれば契約を解除できるものです。解約手付とは、条件付きで解約できる性質を持った手付金を言います。

手付解除の条件は、以下の通りです。

手付解除の条件

買主…支払った手付金を放棄する

売主…買主が支払った手付金を返還し、さらに同額を支払う

手付金の意味合いは契約によって異なり、解約手付でない可能性もあります。売買契約時に不動産会社へ確認してくださいね。

3. 仲介手数料の仕訳について

仲介手数料は、消費税の課税対象です。会計処理が必要な場合は、記載金額に消費税が含まているかしっかり確認しましょう。

仲介手数料の仕訳に使用する勘定科目は、売主と買主で異なります。

売主…支払手数料

買主…土地、建物の勘定科目に加える

不動産売却時の仲介手数料は「情報提供料」と考えられるため、「支払手数料」を使用します。

4. まとめ

不動産売却にかかる費用の相場は、売却価格×4％〜6％です。

新居を購入予定の人は、売却代金から手数料が差し引かれることをよく考えて、新居の物件を選びましょう。

また、不動産売却費用を抑えるには、手数料の大部分を占める仲介手数料が上限以上の請求になっていないか注意して、余計な費用を抑えることが大切です。

  • 不動産売却にかかる手数料の目安は売却価格×4％〜6％
  • 仲介手数料の上限金額は売却価格×3％＋6万円
  • 仲介手数料は値引きできる可能性があるが、強引な値引き交渉に注意
  • 契約が成立しなくても仲介手数料が発生するケースがある
  • 仲介手数料の仕訳は「支払手数料」で処理する
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