不動産売却にかかる仲介手数料

不動産を売却する際、不動産会社に依頼するとなると仲介手数料がかかりますよね。

ここでは、不動産売却にかかる仲介手数料について、詳しく解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

１．仲介手数料の相場っていくらくらい？

実際、不動産会社に依頼するとして、どのくらいの仲介手数料がかかるのでしょうか。

実は、仲介手数料の金額は、以下の簡易計算式で求めることができます。

簡易計算式

上記の通り、物件の価格によって仲介手数料は算出されますので、物件ごとに仲介手数料は変わってしまいます。つまり、いわゆる「相場」というものはありません。

2．仲介手数料の計算方法

不動産売買による仲介手数料の計算方法は、物件ごとに異なります。400万円を超える場合は、物件価格の3%+6万円+消費税の計算で求めることができます。
それぞれ物件価格によってどのくらいになるのか一覧にしてみました。ぜひ参考にしてみてくださいね！

仲介手数料早見表

物件価格	仲介手数料(税抜)	仲介手数料(税込)
100万円	50,000円	55,000円
150万円	75,000円	82,500円
200万円	100,000円	110,000円
300万円	140,000円	154,000円
400万円	180,000円	198,000円
500万円	210,000円	231,000円
1000万円	360,000円	396,000円
1500万円	510,000円	561,000円
2000万円	660,000円	726,000円
2500万円	810,000円	891,000円
3000万円	960,000円	1056,000円
3500万円	1110,000円	1221,000円
4000万円	1260,000円	1386,000円
5000万円	1560,000円	1716,000円
6000万円	1860,000円	2046,000円
7000万円	2160,000円	2376,000円
8000万円	2460,000円	2706,000円
9000万円	2760,000円	3036,000円
1億円	3060,000円	3366,000円

3．仲介手数料の上限

仲介手数料の上限金額は、物件によって異なります。早見表を見ると大体の金額が分かりますね。1,000万円の物件では、36万円(税抜)が上限となります。

2018年1月1日から400万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が変わりました。「400万円以下の物件の場合、売主が負担する仲介手数料は最大18万円+消費税」となりました。

この法改正は、特に最近問題になっている「空き家」にフォーカスを当てたものです。
全国的に空き家問題が発生しており、国としてはなんとか空き家を流通させたい、と思っているのですが、空き家の売却活動は中々大変なようです。通常より調査費がかかる場合もあり、不動産会社が取引を嫌がる場合も。そして物件価格が低かった場合は、手間の割に、手に入る仲介手数料は少ない…なんてこともあります。

もちろん、400万円以下であれば無条件に仲介手数料が18万円というわけではありません。
今回の法改正は「廉価な空き家等」が対象となっており、また、あらかじめ仲介手数料については説明を受け、売主も合意する必要があります。

「第七空家等の売買又は交換の媒介における特例」
低廉な空家等（ 売買に係る代金の額（ 当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。） 又は 交換に係る宅地若しくは建物の価額（ 当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に 係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。） が四百万 円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。） の売買又は交換の媒介であって、通常 の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家 等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（ 空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。） から 受けることのできる報酬の額（ 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。） は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相 当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の 一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
　出典：国土交通省ホームページ（不動産流通について(昭和45年建設省告示第1552号.pdf) ）

空き家売却の際は、仲介手数料にも注意が必要です。

4．仲介手数料が半額？無料？

不動産会社によっては、「仲介手数料半額」や「仲介手数料無料」を掲げて営業している会社もありますよね。何かと不動産売買にはお金がかかりますので、費用はなるべく抑えたいですよね。
仲介手数料はそのまま不動産会社の利益になる報酬です。不動産会社としては、なるべく多く儲けたいはずなのに、なぜ「半額」や「無料」にできるのでしょうか？

不動産の業界用語で、「両手」と「片手」という仲介手数料を指す言葉があります。

「両手」とは一つの不動産会社が売主と買主をそれぞれ見つけてきて、売買を成立させ、売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ること。
「片手」とは売主の仲介をする不動産会社と、買主を仲介する不動産会社がそれぞれマッチングして、売買を成立させて仲介手数料をそれぞれの会社が受け取ること。また、両手と同じように売主・買主を見つけたものの、どちらかからのみ仲介手数料を取ることも片手と言います。

両手取引

片手取引

ほとんどの不動産会社は、「両手」を目指して売却活動に臨みます。不動産会社にとっては、そちらの方が利益が多いため、当然とも言えますね。
しかし、やはり一つの不動産会社で売主も買主も探すには時間がかかります。物件を預けたはいいけれども、中々売れない…なんてこともあるかもしれません。
その時に仲介手数料を少なくとも売主から全額貰う予定の不動産会社は、「片手」になったとしても、ほかの不動産会社と協力して売買を成立させようとします。
反対に、仲介手数料が半額や無料の場合は、買主からの利益を見込んでいるため、ほかの不動産会社と協力するハードルが高くなってしまいます。そのため、売却に時間がかかってしまうかもしれません。

また、不動産を不動産会社に売却してしまう、という選択肢も。その場合の金額は、仲介で売りに出すより、低い金額を提示されてしまうです。ですが、直接不動産会社に売る分には「仲介」ではないので仲介手数料はかかりません。また、仲介とは異なり、すぐに現金化できるメリットもあります。

メリット・デメリット

仲介手数料	全額	半額・無料	買い取り
メリット	高く売れる		・すぐ現金化出来る ・仲介手数料がかからない
	早期売却が見込める	仲介手数料が抑えられる
デメリット	費用が掛かる	時間が掛かる	安く買われてしまう

それぞれメリット･デメリットがありますので、自分に合った売却方法を探してみてくださいね♪

5．仲介手数料以外の経費って何がかかるの？

不動産売却にかかる費用は下記の通りです。

• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡税
• 固定資産税

• 印紙税

  不動産売買では、契約書に収入印紙を添付する必要があります。添付する収入印紙の額は、契約書に記載の金額によって異なります。
  

  印紙税早見表

  契約金額	税額
  10万円を超え50万円以下のもの	200円
  50万円を超え100万円以下のもの	500円
  100万円を超え500万円以下のもの	1千円
  500万円を超え1千万円以下のもの	5千円
  1千万円を超え5千万円以下のもの	1万円
  5千万円を超え1億円以下のもの	3万円
  1億円を超え5億円以下のもの	6万円

  ※平成26年4月1日から令和2年3月31日までの軽減措置を反映した金額です。

  収入印紙を売主と買主どちらが負担するかについては、特に決められていませんが、印紙税については平等に負担するのが一般的です。

  出典：国税庁ホームページ(不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置 )

• 抵当権抹消の登記費用

  不動産を購入するとき、金融機関から購入資金の借り入れをされた方も多いと思います。その場合、金融機関は不動産に抵当権を設定します。
  不動産売却の際にはこの抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままだと、金融機関は該当不動産を競売にかけたりする権利が残ってしまうのです。
  抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬額と登記費用を合わせて、5,000円〜2万円前後の費用が掛かります。

• 不動産譲渡税

  譲渡税とは、不動産売却で利益があった際に、その利益に対してかかる所得税・住民税のこと。
  短期譲渡と長期譲渡で税率が異なります。売却した年の1月1日に、5年以上所有していた場合は長期譲渡。5年未満の場合は短期譲渡となります。
  短期譲渡の税率は30％、長期譲渡の税率は15％です。税率が大幅に変わってしまいますので、売却する際には、いつから不動産を取得しているのかも大切なポイントです。

  2020年に売却した場合

  2015年 4月30日	2016年 4月30日	2017年 4月30日	2018年 4月30日	2019年 4月30日	2020年 1月1日	2020年 12月31日	2021年 1月1日以降
  1年	2年	3年	4年	5年		6年
  不動産取得

  短期譲渡 長期譲渡

  短期譲渡と長期譲渡で大きく税率が異なりますので、売却予定の物件をいつから取得しているのか、一度確認してみましょう。

• 固定資産税

  不動産の固定資産税は、該当年の1月1日に所持している人に課税されます。
  不動産売買においては、不動産の引き渡し日以降の固定資産税については、買主が負担するのが一般的です。
  
  売却時に必要になるわけではありませんが、引き渡しまでの固定資産税は売主が負担することが多いですので、納税できるよう用意しておきましょう。

6．仲介手数料の勘定科目って？

仲介手数料の勘定科目は、「支払手数料」が使用されることが多いです。不動産の売買だけでなく、賃借にも仲介手数料はかかってきます。

仲介手数料を仕訳するとしたら、下記の通りになります。

借方	貸方
支払手数料 180,000	現金預金 180,000

仲介手数料は課税仕入れになりますので、消費税が含まれた金額かどうか確認をしましょう。

この記事のポイント

売却したい物件によって、仲介手数料は変わってきます。また、不動産会社によっては仲介手数料を半額・無料をうたっていることもあります。詳しく知りたい方は、不動産の売却査定をして、金額を知るとともに様々な不動産会社に相談すると良いでしょう。