【不動産売却】売買契約締結の際の手付金とは？

不動産の売却活動が進み、売買契約を締結すると買い主から手付金を受け取ることになります。

不動産の売買を人生で何度も行うという人は多くありません。特に、手付金は買主から最初に受け取るお金になりますので、理解を深めておくことでスムーズに不動産の売却を完了まで導くことが出来るでしょう。そこで、ここでは不動産売却における手付金について、詳しく説明していきます。

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1. 手付金とは？

日常生活の中では、あまり支払うことのない手付金ですが、不動産売買においては、必ずと言っていいほど手付金の授受が行われています。

不動産売却においては、売買契約が締結されてから引き渡しまでに時間を有することが一般的ですので、お互いに売買契約の意思を持ち続けるためにも、手付金の授受が慣習となっています。

また、手付金自体はあくまで契約が完了するまでの期間、買主から預かる金銭であって、引き渡し時には手付金を返還するものです。しかし、結局引き渡し時に売却代金の授受が行われてしまい、金銭のやり取りが二重になってしまいますので、手付金は残代金に充当されるよう契約書で定めているのが一般的です。

1.1. 手付金の種類

手付金には、それぞれ3つの種類の意味合いが存在します。それぞれの手付金にどういう意図があるのか、確認しておきましょう。

2. 手付金の相場は？

それでは、手付金の相場はどのくらいになるのでしょうか。

法律では、売主が不動産会社の場合は手付金の上限が売買代金の20％と決められています。一方で、売主が個人の場合は、特に上限の定めはありません。

ですので、法律上は、売買代金の半分を手付金として受け取ることも可能ではありますが、現実的ではありません。

手付金には、上記「1-1手付金の種類」で解説した通り、違約手付や解約手付として利用される場合もあるため、あまりに高い金額を設定してしまうと売主・買主双方にとってデメリットが大きいです。

また、そういった形で手付金を使用する意図はなかったとしても、あまりに高い金額を指定してしまうと、買主側も簡単には用意できなくなるでしょう。反対に、1万円など、極端に低い金額で設定してしまうと、購入を辞めたいときのハードルが低くなってしまいます。

手付金の相場は「5~10％」程度と言われています。

不動産の売却金額が3,000万円であれば、「150万円~300万円」が手付金の相場となります。

また、物件の価格にかかわらず、キリよく100万円を手付金として取引することも一般的です。

設定した金額に不安がある場合は、不動産会社とよく相談してみてくださいね。

3. 手付金を受け取る時期

手付金は、売買契約の締結時に買主から受け取ります。

売買契約を締結する場所は、不動産会社の店舗や事務所になることが一般的です。

不動産会社の事務所であれば、売主と買主が一堂に会して売買契約の締結を行うことができるため、手付金を買主から直接受け取ることになります。また、その時点でそれぞれに記名押印の完了した契約書を交付し、売買契約の締結が完了となります。

売主と買主が遠方に住んでいたり、日程の折り合いが合わなかったりと様々な理由でバラバラに契約することになった際は、不動産会社がそれぞれ売主と買主を訪ねて売買契約を締結することもあります。

その場合、不動産会社が買主を訪ねて売買契約書に捺印をしたうえで手付金を一旦預かり、後日、売主に売買契約書の捺印と手付金の受け渡しを行う流れになります。

4. 手付解除とは？

不動産売却で耳にする「手付解除」ですが、どういった内容なのか知っておかないとトラブルのもとになります。

「手付解除」とは、解約手付として手付金を使用することを言います。具体的には、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に支払うことで売買を中止にすることができるというものです。

つまり、買主は売主に支払った手付金の返還を求めなければ、解約を申し出ることができます。手付金の金額が1万円など極端に低いと、解約のためのペナルティが少なく、解約を申し出やすくなってしまうということです。

反対に、売主は買主に預かった手付金と、手付金と同じ金額を買主に支払うことで解約を申し出ることができます。

買主に比べて売主の方が支払う金額がぱっと見ると2倍に感じますが、実際には手付金は買主から預かった金銭ですので、持ち出す金額は買主と同じ手付金の額になります。

4.1. 手付解除はいつまでできるの？

「いつまで解約を申し出ることができるのか」が手付解除における争点としてしばしば取り上げられます。

解約を申し出ることができるのは、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と法律で定められています。

この文言だけを見てしまうと、売主もしくは買主のどちらか一方が契約の履行に着手するまでと読めてしまいますが、そうではありません。買主が解約を申し出ることができるのは売主が契約の履行に着手するまで、売主は買主が契約の履行に着手するまでとなっています。

つまり、売主が既に契約の履行に着手していたとしても、買主が契約の履行に着手していなければ、売主は解約を申し出ることが可能なのです。

4.2. 手付解除におけるトラブル

実はトラブルになる可能性がある「手付解除」ですが、売主や買主がどのような行為を行ったタイミングで「契約の履行に着手した」と見なすのでしょうか？

最高裁判所では、履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」としています。(昭37（オ）760号　昭和40年11月24日)

一般的な不動産売買の場合、契約の履行の着手とは、「登記の移転」や「物件の引き渡し」が該当します。引き渡しのために引っ越しを行ったり、所有権の移転のために司法書士への依頼を行ったというだけでは、契約の履行に着手したとは見なされないようです。

ただし、買主との売買契約の中で、「現在建っている戸建てを解体し、引き渡す」という内容が盛り込まれており、既に解体作業を行っている場合は、契約の履行に欠くことのできない前提行為をしたと見なされる可能性があります。

4.3. トラブルを回避するには

大切な不動産の売却において、無用なトラブルは避けたいものです。売主、買主ともに気持ちよく取引を行うために、手付解約ができる期限を売買契約書に盛り込んでしまうという方法があります。

売買契約の締結から引き渡しまでの日数を考慮して、手付解除の期日を決めると良いでしょう。おおよそ、契約から決済まで1/3が経過した日程あたりが一般的な手付解除の期日になります。

例えば、売買契約の締結から3カ月後に引き渡す場合は、売買契約日から1カ月後くらいが目安となります。

あまり手付解除ができる期間を長くとってしまうと、手付解除できる不安定な期間が長くなってしまううえ、引っ越しなどのお金のかかる準備を行うハードルが上がってしまいます。日程に不安がある場合は、不動産会社と相談して決めるのが良いでしょう。

5. まとめ

手付金は、売買契約の締結と同時に受け取れる金銭です。しかし、受け取った時点であなたのものになるわけではなく、あくまで一時的に買主から預かっている金額だということを頭に入れておきましょう。

引越し費用やクリーニング代など、売買契約から引き渡しまでの間にはお金がかかることが多々あります。手付金をすべて使い切ってしまうと、手付解除などができずに困ってしまう可能性があります。

引き渡しが完了するまでは、使用してしまって大丈夫か、引き渡しまでは手を付けずにおくべきかよく考えることが重要です。