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相続や離婚で家を財産分与する場合

不動産を財産分与する方法から財産分与の注意点・費用まで

夫婦が離婚する際、どちらか一方が他方に共有財産を分ける制度を財産分与といいます。財産分与のように他者と財産を分ける制度には相続時の遺産分割がありますが、これらは異なる制度です。

今回は、不動産を財産分与や遺産分割する方法、財産分与の注意点や費用について徹底的に解説します。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 財産分与は離婚時に利用できる制度、遺産分割は相続時に利用できる制度
  • 財産分与の対象は夫婦で形成した共有財産
  • 不動産の財産分与には、現金化する方法とどちらかが住み続ける方法がある
  • 住宅ローンの残債がある不動産の財産分与は、残債額に要注意
  • 財産分与を家庭裁判所に申し立てられる期限は離婚後2年

1. 不動産の財産分与とは?共有財産・特有財産とは?

財産分与とは、夫婦が離婚をした場合にどちらか一方が他方に財産の分与を請求できる制度です。

財産分与には、以下3つの性質があります。

  • 夫婦の共有財産を公平に分配する
  • 離婚後の相手方の生活を保障する
  • 離婚の原因を作ったことへの損害賠償

財産分与の割合は、原則1/2ずつです。婚姻中に夫のみが働き、妻が専業主婦だった場合でも1/2という割合は変わりません。

ただし、離婚時の状況は夫婦によって異なるため、話し合いや調停によって互いが納得する割合で財産分与することも可能です。

1.1. 財産分与の対象は夫婦の共有財産

財産分与の対象は、夫婦の共有財産です。共有財産とは、夫婦の協力によって形成した財産を指します。

たとえば、婚姻中に夫の単独名義でマイホームを購入した場合、妻が家事をすることで夫が働ける環境を作っていたのであれば、夫婦の共有財産と考えられます。

一方、夫婦の協力とは無関係に形成した財産は特有財産と呼ばれるもので、財産分与の対象外です。たとえば、亡くなった親から相続した不動産に夫婦で住んでいた場合、財産分与の対象にはなりません。

特有財産には、相続した不動産の他にも独身時代に貯めた預貯金、親から援助を受けたマイホームの購入資金などがあります。

2. 【相続時は財産分与ではなく遺産分割】不動産を遺産分割する方法とは?

相続した遺産を相続人同士で分け合う方法は、財産分与ではなく遺産分割です。財産分与と遺産分割は、どちらも財産を分け合う方法ですが、両者は別の制度になります。

財産分与:夫婦が離婚する時に、共有財産を分けるための手続き

遺産分割:親族が亡くなった時に、相続人同士で遺産を分けるための手続き

2.1. 不動産を遺産分割する方法

不動産を遺産分割する方法は、以下3つです。

  • 現物分割:不動産の権利を相続人同士で分割し、共有名義にする方法
  • 代償分割:相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に相続分に応じた金銭を支払う方法
  • 換価分割:不動産を売却してから現金を分割する方法

相続財産に不動産がある場合、相続人同士でトラブルが生じやすくなります。

たとえば、相続した不動産を長期的に所有する場合、不動産を所有しているだけで固定資産税や修繕費などの維持費がかかります。維持費は遺産の中から支払うことになりますが、相続した現金が少ない場合、誰かが一時的に立て替えることになり、立て替えた人が不公平に感じることがあるでしょう。

換価分割によって不動産を売却して現金を平等に分割しておくと、相続人同士のトラブルを防ぐことができます。

ただし、不動産を売却するとしても諸費用や税金がかかり、不動産によっては利益がほとんど残らない場合があります。以下の項目を事前に把握しておくと、相続時の話し合いが円滑に進むでしょう。

  • 売却する不動産の価値
  • 売却時にかかる費用の目安
売却する不動産の価値は、一括査定を利用して複数の不動産会社へ査定依頼する方法がおすすめです。無料で利用できるので、他の相続人とよく話し合った上で利用してみてくださいね。 一括査定依頼を行う

売却時にかかる費用は以下の記事にまとめているので、こちらの記事がおすすめです。

相続した不動産を売却する際のポイント

3. 不動産を財産分与する方法

離婚で不動産を財産分与する方法は、売却して現金化する、または売却せずにどちらかが住み続ける方法があります。ここでは、それぞれの特徴を解説します。

3.1. 売却して現金化する

不動産を売却して現金化する方法は、当事者間でのトラブルが生じにくい方法です。

名義を共有名義にするなど、不動産を2人の財産として残す場合、離婚後に権利関係でもめる可能性があるため注意が必要です。

たとえば、不動産を共有名義にしたまま離婚し、夫が再婚後に亡くなったとしましょう。この場合、再婚後の妻が元夫の相続人になります。そのため、元妻が見ず知らずの他人である再婚後の妻と共有名義の不動産を所有することになります。

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意を得る必要があるため、売却したくてもできないといった状況になりかねません。

離婚時に不動産を売却して現金化しておけば、面倒なトラブルを避けられるでしょう。

3.2. どちらかが住み続ける

マイホームとして不動産を所有している場合は、離婚後もどちらかが住み続けるという選択肢があります。

未成年の子どもがいる場合など、離婚によって生活環境を簡単に変えられない場合もあるでしょう。夫婦のどちらかが住み続け、出ていく側に代償金を支払うことで財産分与するという方法です。

ただし、マイホームに住み続ける側にまとまった資金がないと、出ていく側が納得できない場合もあるでしょう。離婚後のトラブルを防ぐためには、離婚協議書を作成するなど対策を取っておくことをおすすめします。

4. 住宅ローンの残債がある不動産を財産分与したい場合

離婚でマイホームを売却する場合、住宅ローンの残債と不動産の価値を確認しておきましょう。住宅ローンの残債がある場合、アンダーローンとオーバーローンによって状況が異なります。

アンダーローン:住宅ローンの残債額が不動産の価値よりも低い状態

→売却すれば住宅ローンを完済できる状態

オーバーローン:住宅ローンの残債額が不動産の価値よりも高い状態

→売却しても住宅ローンを完済できない状態

アンダーローンの場合、不動産を売却すればローンを完済できるため、大きな問題はありません。オーバーローンの場合、不動産を売却できない、残債の負担割合でもめるといったことが考えられます。

離婚で不動産を財産分与したい場合、住宅ローンの残債を金融機関へ確認すると同時に、不動産の価値を査定しておくと話し合いをスムーズに行えるでしょう。不動産の価値を査定する際は一括査定がおすすめなので、査定を依頼する前に財産分与の相手方と話し合った上で利用してみてくださいね。

一括査定依頼を行う

4.1. 住宅ローンの残債があると不動産を売却できない理由

住宅ローンの残債があると不動産を売却できない理由は、不動産に抵当権が設定されているためです。抵当権とは、契約者の返済が滞った場合に金融機関が担保となっている不動産を競売にかけられる権利です。

不動産を売却する際、抵当権を外した状態で売却するケースが一般的ですが、抵当権は住宅ローンを完済しなければ外してもらえません。そのため、不動産を売却するためにはローンを完済し、抵当権を外してもらう必要があります。

つまり、オーバーローンの場合、売却しても残ったローンの残債を自己資金で賄う必要があります。

5. 不動産を売却して財産分与する際の流れ

不動産を売却して財産分与する際の流れは、以下の通りです。

  1. STEP1:不動産の名義人を確認する
  2. STEP2:住宅ローンの契約者・残債を確認する
  3. STEP3:不動産の価値を確認する
    →オーバーローンの場合:金融機関へ相談する
    →アンダーローンの場合:不動産会社を選定する
  4. STEP4:財産分与の条件を話し合う
    ・必要に応じて特有財産を確認する
    ・離婚協議書を作成する
  5. STEP5:不動産会社と媒介契約を締結する
  6. STEP6:売却活動で買主を探す
  7. STEP7:売買契約の締結
  8. STEP8:決済・引き渡し

不動産がいくらで売れるか、住宅ローンの残債がいくらあるのかを明確にしないと話し合いが進まないため、まずはそれらを確認しましょう。

また、前章で解説した通り、オーバーローンとアンダーローンでは状況が異なります。STEP4以降は状況に応じて臨機応変に対応してくださいね。

不動産を売却する際の詳しい流れについては以下の記事で解説しているので、こちらをご覧ください。

共有名義の不動産を売却するには
不動産の売却方法と注意点

6. 不動産を財産分与する際の注意点

離婚時の財産分与は、当事者間でのトラブルに発展しやすくなっています。注意点を事前に確認し、対策を取っておきましょう。

6.1. 約束は書面化する

不動産を財産分与する際、約束は書面化しておくことをおすすめします。

たとえば、元夫が住宅ローンの債務者となっているマイホームに元妻と子どもが住み続け、住宅ローンの返済は夫が続けることを約束したとします。

離婚後に元妻が知らない間に住宅ローンの返済が滞っていた場合、想定外のタイミングでマイホームが競売にかけられてしまうといったトラブルが考えられるでしょう。

財産分与の条件を口約束のみで終わらせた場合、「そんな約束していない」と言われてしまえば対抗できません。話し合いで決めた財産分与の条件を「離婚協議書」として書面化しておくと、そのようなトラブルを避けられます。

また、離婚協議書は公正証書(公的な文書)で作成しておくことをおすすめします。

6.2. 必要に応じて名義人を変更しておく

名義人の変更とは、法務局に不動産の登記申請をすることです。

名義変更が必要なケースには、以下が挙げられます。

  • どちらか一方が不動産の名義人で、他方が住み続ける場合
  • 夫婦の共有名義で一方が住み続ける

財産分与による登記手続きは、義務ではありません。

しかし、登記手続きによって、住み続ける人と不動産の名義人を統一しておかないと、公的に自分が不動産の所有者であることを主張できずにトラブルが生じる場合があります。

ただし、住宅ローンの残債がある場合、名義変更には金融機関の同意が必要です。事前に金融機関へ相談しておくことをおすすめします。

不動産売却時の登記については以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。

不動産売却の登記費用について

6.3. 財産分与の期限は離婚後2年

財産分与は、離婚前に話し合いを済ませておき、離婚するタイミングで行うことも可能ですし、離婚してから話し合うことも可能です。ただし、家庭裁判所に申し立てできる期限は離婚から2年となっているため、期限内に手続きを済ませましょう。

7. 不動産を財産分与する際にかかる費用

不動産を財産分与する際にかかる費用は、不動産を売却する場合と売却せずにどちらかが住み続ける場合で異なります。ここでは、各ケースでかかる費用についての解説です。

7.1. 不動産を売却する場合にかかる費用

不動産を売却する場合、一般的に以下の費用がかかります。

仲介手数料 不動産会社に支払う手数料
印紙税 不動産売買契約書に貼付する収入印紙代
登記費用 所有権移転登記や抵当権抹消登記のための費用
譲渡所得税 不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金

売却活動を始める前に売却にかかる費用を確認しておくと、資金準備をスムーズに行えるでしょう。各種手数料や税金の目安は以下の記事で解説しているので、より詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

不動産売却にかかる費用
不動産売却時の税金計算方法とシミュレーション

7.2. どちらかが住み続ける場合にかかる費用

不動産を売却せずにどちらかが住み続ける場合、名義変更のための登記費用として登録免許税がかかります。司法書士に手続きを依頼する場合、司法書士に対する報酬も必要です。

司法書士へ依頼する場合、財産分与の名義変更にかかる登記費用の目安は10万円〜40万円です。ただし、登記費用は司法書士への依頼内容や対象の不動産によって異なります。

たとえば、夫から妻へ固定資産評価額1000万円の不動産の所有権移転登記をする場合、登録免許税だけでも20万円かかります。

登録免許税20万円=固定資産評価額1000万円×税率2%

その他、財産分与に付随する離婚協議書の作成など、登録免許税以外の手続きを依頼する場合は高額になる可能性があるでしょう。

8. 財産分与にかかる税金の考え方

不動産を売却せずに財産分与する際、財産を受ける人と財産を与える人では税金の考え方が異なります。ここでは、財産分与にかかる税金の考え方についての解説です。

8.1. 財産を与えられた人の贈与税

一般的に財産分与によって不動産を取得した場合、贈与税はかかりません。財産分与は、夫婦の共有財産を精算するという考え方のためです。

ただし、以下のケースでは贈与税が課税される場合があります。

  • 財産分与された財産の額が夫婦で得た財産や、その他の事情を考慮しても多過ぎる場合
  • 離婚が贈与税を免れるために行われたとされる場合

前者の場合は多過ぎる部分に対して贈与税が課税され、後者の場合は分与された財産全てに対して贈与税が課税されます。

不動産売却で贈与税がかかる場合とは

8.2. 財産を与えた人の譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益を得た人にかかる税金です。財産を与える人は財産を失っているため、譲渡所得税がかかることをイメージしにくいでしょう。

しかし、財産を与えた人には譲渡所得税がかかる場合があるため注意が必要です。

譲渡所得税がかかるケースは、財産分与した不動産の時価から購入や譲渡にかかった費用を控除してプラスになった場合です。プラスになった部分を譲渡所得といい、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得=財産分与した時の不動産の時価−購入・譲渡にかかった費用※

※土地や建物の購入代金、その他諸費用などです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税は特例制度を利用できる場合があるため、譲渡所得が生じても税金がかからない場合もあります。

ただし、夫婦間での不動産譲渡は特例制度が適用されないため、特例制度を利用したい場合は離婚後に財産分与を行いましょう。


不動産売却時の譲渡所得について
【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

9. まとめ

相続や離婚で不動産を分ける際、売却して現金化するとトラブルが生じにくくなります。不動産の財産分与や遺産分割ではトラブルが生じやすいため、当事者間でよく話し合い、全員が納得した上で手続きを進めましょう。

  • 財産分与は離婚時に利用できる制度、遺産分割は相続時に利用できる制度
  • 財産分与の対象は夫婦で形成した共有財産
  • 不動産の財産分与には、現金化する方法とどちらかが住み続ける方法がある
  • 住宅ローンの残債がある不動産の財産分与は、残債額に要注意
  • 財産分与を家庭裁判所に申し立てられる期限は離婚後2年
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