不動産を売却すると住民税が上がる仕組みは？いつ・どうやって納税するの？

不動産を売却すると、翌年の住民税の負担が増えることがあります。住民税額が上がる原因は、譲渡所得によって課税対象となる所得が増えるためです。

「不動産を売却すると、なぜ住民税額が上がるの？」

「住民税はいつ・どのように納税するの？」

ここでは、そんな疑問にお答えします。

また、不動産売却時にかかる住民税は、特例やふるさと納税といった制度を活用すれば負担を軽減できます。税金対策についても併せて確認しておきましょう。

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1. 不動産を売却すると住民税の負担が増える？

不動産を売却すると、翌年の住民税の負担が増えることがあります。住民税額が上がる原因は、「譲渡所得」によるものです。

ここでは、譲渡所得の概要と住民税額が上がる仕組みについて解説します。

1.1. 不動産売却時の譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産の売却によって生じた売却益のことです。

具体的には以下の計算式で求めます。

上記の計算で譲渡所得が生じない場合、翌年の住民税に影響はありません。譲渡所得が生じる場合、所得に対して住民税がかかります。譲渡所得税の計算方法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得について

1.2. 譲渡所得によって住民税額が上がる理由

不動産を売却して住民税額が上がる理由は、住民税を計算する際の基準が「所得」であるためです。

所得とは、給料や事業などから得られる収入から経費や各種控除を差し引いた金額を指します。

たとえば、会社員であれば会社が支給する給料から給与所得控除や社会保険料控除などを差し引いた残額が所得です。

住民税は、課税対象の所得に税率を掛けて計算するため、所得が高い人ほど税額が高くなります。不動産を売却して譲渡所得が生じると、所得が増えた分、住民税の負担が増える仕組みです。

1.3. 【住民税の計算方法】不動産売却時の譲渡所得との関係は？

住民税の計算方法には所得割と均等割があり、それぞれの合計が課税されます。

不動産売却時に関連する計算方法は、所得割です。
所得割には、総合課税・分離課税という2つの計算方法があります。

所得割	総合課税	他の所得と合算して税額を計算する方法
	分離課税	他の所得と分けて税額を計算する方法
均等割	各世帯に定額で課税する方法

所得の大部分は総合課税に該当し、所得同士を合算して税額を計算します。一方、不動産売却時の譲渡所得にかかる住民税は、他の所得とは分けて計算する仕組みです。

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、総合課税による住民税に加えて分離課税による住民税も納税しなければなりません。（分離課税によって課税される住民税を譲渡所得税と呼びます）

つまり、不動産売却時に譲渡所得が生じると、翌年の住民税は総合課税の住民税＋分離課税の住民税になるため通常の年よりも負担が大きくなります。

2. 不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算する税金（所得税・住民税）です。税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年超えかによって異なります。

所有期間	譲渡所得の種類	所得税※	住民税
5年以下	短期譲渡所得	30％	9％
5年超え	長期譲渡所得	15％	5％

※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額×2.1％が別途課税されます。

所有期間の基準日は、取得時期ではなく1月1日となるため計算する際に注意が必要です。

3. 不動産売却時の住民税はいつ・どうやって納税するの？

住民税は、市区町村や都道府県に対して納める税金です。1月1日にその地域に住所がある人に対して課税されます。

ここでは、不動産売却時にかかる住民税の納税方法や納税時期について解説しましょう。

3.1. 不動産の売却から住民税を納めるまでの流れ

不動産売却時の住民税を納税するためには、所得税の確定申告をする必要があります。不動産の売却から住民税の納付までの流れを以下にまとめました。

1. STEP1：不動産を売却する
2. STEP2：所得税の確定申告をする（譲渡所得が生じた場合）
3. STEP3：税務署から自治体へ確定申告のデータが送られる
4. STEP4：住民税の税額決定・納税

所得税は国税、住民税は地方税となり、管轄が異なります。本来は、市区町村へ所得を申告しなければなりません。

ただし、上記のSTEP3にあるように、確定申告のデータは税務署から自治体へ送られる仕組みです。税務署へ確定申告すれば、住民税を申告する必要はありません。

3.2. 住民税の納税方法

住民税の納税方法には、普通徴収と特別徴収があります。

どちらで徴収するかは、所得税の確定申告をする際に選択できます。確定申告書には「住民税に関する事項」という欄があるため、希望する徴収方法を選択しましょう。

3.3. 住民税の納税時期

住民税の納税時期は、普通徴収・特別徴収のどちらを選択するかによって異なります。

所得税の確定申告をした年の6月頃に納税通知書が届き、年4回に分けて納税します。（6月、8月、10月、翌年1月）

1. 2022年10月：不動産を売却する
2. 2023年2月16日?3月15日：確定申告をする
3. 2023年6月頃：納税通知書が届く
4. 2023年6月・8月・10月・2024年1月：納税する

所得税の確定申告をした年の5月末頃に税額が決まり、勤め先を通して給与天引きされる仕組みです。

1. 2022年10月：不動産を売却する
2. 2023年2月16日?3月15日：確定申告をする
3. 2023年5月末頃：税額が決まる
4. 2023年6月?2024年5月：給与天引きによって納税する

4. 不動産売却時にかかる住民税を節税する方法

不動産を売却して譲渡所得が生じると、翌年の住民税の負担が増えます。ただし、特例制度やふるさと納税によって節税できる場合があるので、それぞれの概要を確認しておきましょう。

4.1. マイホーム売却時の特例制度

不動産売却時の住民税の負担を軽減するには、譲渡所得を減らす必要があります。

売却する不動産がマイホームの場合、要件を満たせば以下の特例制度を利用可能です。

これらの特例制度は併用できます。

ただし、特例制度を利用するには複数の条件があるため、制度を利用できるかどうか確認しておきましょう。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

4.2. ふるさと納税

ふるさと納税とは、自治体への寄付金額のうち2000円を超えた金額について所得税・住民税の負担を軽減できる制度です。寄付をすると返礼品を受け取れるケースが多いため、寄付する側にとってお得な制度となっています。

ふるさと納税で税金の負担を軽減できるのは、税額控除によって所得税・住民税の負担を軽くできるためです。

控除できる金額には上限が設けられていますが、不動産を売却して納税額が増えたタイミングでは、通常の年よりも多くの控除を受けられる可能性があります。

以下の記事では不動産売却時のふるさと納税について解説しているので、こちらも併せてご覧ください。

不動産売却時にふるさと納税で節税する仕組み・計算方法・注意点

5. まとめ

不動産を売却して譲渡所得が生じると、翌年の住民税の負担が増えます。住民税は所得に対して課税される税金なので、税額の負担を軽くするには所得を減らすことがポイントです。

マイホーム売却時の特例やふるさと納税など、制度を上手に活用して税金対策をしましょう。