不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

「隣地との境界があいまい」「正確な測量図がない」

このような不動産を売却する際、土地の測量を行うケースがあります。隣地との境界があいまいで、不正確な測量図のまま不動産を売却すると、隣人や買主とのトラブルに発展する場合があるため注意が必要です。

また、土地の測量を正確に行うためには、高額な費用がかかる上、時間もかかります。不動産を売却する前に土地の測量について理解を深めておくと、スムーズな不動産売却につながるでしょう。

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1. 不動産売却する際、土地の測量をする目的

不動産売却する際、土地の測量は必須ではありません。

しかし、土地の測量をした方が売主・買主双方のためになるケースが多くなっています。

不動産を売却する際に土地を測量する主な目的は、以下3つです。

買い手からすると、隣地との境界があいまいで正確な測量図がない土地は、不安要素が大きいため購入を見送る要因になります。

例えば、家を建てる目的で境界が確定していない土地を購入したとします。万が一、土地の一部が隣人のものだった場合、希望の家を建てることができません。

このように買い手にとって不安要素があれば、いくら価値のある不動産でも買い手が見つかりにくくなるといったリスクがあるでしょう。

また、一般的に、土地の価値は面積が広いほど高くなります。売却前に測量して正確な面積を確認することで、想定していたよりも査定額が上がる場合があります。

2. 土地の測量に関する基礎知識

不動産を売却する際に知っておくと役立つ、土地の測量に関する基礎知識を解説していきましょう。

2.1. そもそも土地の測量とは？

土地の測量とは、測量技術を持った測量士や土地家屋調査士が土地の面積を測り、図面を作成することです。不動産の査定を行う際、測量で作成した測量図を参考に価格を算出します。

不動産を適正価格で売却するためには、測量で正しい面積を把握することが重要です。

2.2. 土地の測量は3種類（現況・地積・確定測量）

土地の測量には現況測量・地積測量・確定測量の3つの種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

測量の種類	特徴
現況測量	現況で確認できる範囲で行う簡易的な測量
地積測量	法務局で保管するための地積測量図を作成するために行う測量
確定測量	隣地所有者立ち会いの下で境界を確定する信頼性の高い測量

上記3つの測量で作成された測量図のうち、不動産売却で使用できる測量図は以下2つです。

地積測量と確定測量の違いは、作成した図面を法務局が保管するか、所有者が保管するかです。地積測量図がすでに作成されている場合、法務局で取得できます。地積測量図は公的な測量図なので、不動産売却でも使用可能です。

ただし、地積測量図は物件によって作成されていないケースや、作成されていても測量図が古く、現在の測量技術による測量と誤差が生じるケースがあります。

その場合、確定測量で新たに図面を作成する必要があります。

現況測量は、費用が安く短期間でできる測量です。しかし、現況測量で作成した現況測量図は、大まかに土地の面積を測量したものなので、不動産売却時には向いていません。

2.3. 土地の測量の依頼先（測量士・土地家屋調査士）

土地の測量の依頼先は、測量士または土地家屋調査士です。どちらも土地の測量技術を持った専門家ですが、登記を目的とした測量を行えるかどうかが異なります。 登記を目的とした測量を行えるのは、土地家屋調査士です。そのため、不動産売却時に測量を依頼する場合、土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。

土地家屋調査士は不動産会社が紹介してくれますが、自分で探すこともできるので、見積もりを取ってから依頼先を決めるのも手段の一つです。

3. 不動産売却する際、測量が必要なケース

不動産売却する際、測量が必要な4つのケースを解説していきましょう。

3.1. 境界杭がない

境界杭とは、隣地との境界を示している杭のことです。境界杭がない場合、正確な測量が行われていない可能性が高いでしょう。また、以前測量をしていた場合でも、洪水や地震などの自然災害でなくなってしまったケースも少なくありません。

境界があいまいな土地は、隣人とのトラブルが起こる可能性があります。このようなリスクがあると買い手が見つかりにくくなるため、測量を検討しましょう。

3.2. 一等地など高額な土地

都内の一等地や人気エリアなど、土地の評価が高い地域は1m²の小さな誤差でも売却価格に大きく影響します。例えば、東京23区にある土地は、1m²数百万円の地域もあります。

同じ地域でも立地によって価値が変わるため、正確な面積を把握していないと売却価格で損をしてしまう可能性もあるでしょう。不動産を適正価格で売却するために、測量が必要です。

3.3. 塀やフェンスがない

塀やフェンスは、境界の目安になっています。それらがない場合は、隣地との境界があいまいになっている可能性が高いため、測量をして境界を確定させることをおすすめします。

3.4. 分筆が必要な不動産の売却

相続した不動産など、共有名義の不動産を売却する際、共有名義人全員の同意が必要です。共有名義人の中に反対する人がいると売却できないため、分筆してから売却するケースがあります。

分筆とは、1つの不動産として登記されている土地を、分割して2つ以上の土地にすることです。この際に行う分筆登記には、測量が必要になります。

以下の記事では相続した不動産や共有名義の不動産の売却時に役立つ知識について解説しています、そのような不動産の売却を検討している人は、ぜひご覧ください。

相続した不動産を売却する際のポイント
共有名義の不動産を売却するには

4. 不動産売却する際、測量をしなくてもいいケース

すでに正確な測量図が存在する場合や、売却価格に対して費用負担が大きくなる不動産の場合、無理に測量をしなくてもいいケースがあります。

具体的には以下のようなケースです。

新築の分譲住宅の場合、新築時に正確な測量を行った可能性があるでしょう。不動産がある地域の管轄の法務局で地積測量図を確認できるので、確認してみてください。

また、地価の低い地域や地方の広大な土地の場合、売却価格に対して測量にかかる費用の負担が大きくなってしまう可能性があるため、測量をしないケースも少なくありません。

5. 土地の確定測量にかかる費用

不動産を売却する際の土地の確定測量にかかる費用の目安は、約40万円?80万円です。

一般的な宅地	約40万円?50万円
市区町村の道路・水路に接している土地	約50万円?60万円
国道に接している土地	約60万円?80万円

確定測量を依頼する際の土地家屋調査士への費用は、調査業務・測量業務などに対する報酬と収入印紙代、交通費などの実費に分かれます。

そのため、作業がより複雑で時間がかかる場合や、必要な費用が大きくなる場合ほど測量にかかる費用が高くなります。

例えば、以下のようなケースは測量費が高くなる傾向です。

測量を依頼する際は、複数社へ見積もりを依頼してから依頼先を選定することをおすすめします。

6. 土地の確定測量の流れと期間

不動産を売却する際の確定測量の流れは、以下の通りです。

1. STEP1：土地家屋調査士に相談・見積もり依頼
2. STEP2：各種資料の取得や過去の隣人トラブルに関する調査
3. STEP3：隣地所有者への挨拶
   ※境界確定の協力を得るためです。
4. STEP4：測量・境界確定
5. STEP5：境界杭の埋設
6. STEP6：図面・登記申請資料の作成

土地家屋調査士への相談から図面の作成までにかかる期間の目安は、約3ヶ月になります。

ただし、隣地所有者とのスケジュール調整によって大きく異なるため、1ヶ月程度でできるケースやそれ以上かかるケースもあります。

土地の測量が必要な不動産を売却する場合、早めに行動しておきましょう。

7. まとめ

不動産売却で土地の確定測量をする場合、高額な費用がかかる上に時間もかかります。地積測量図がない、長期間測量していないなど測量が必要な場合は、早めに見積もりを依頼しておくことが大切です。

測量をすることで買主からの信頼を得られるだけでなく、売却価格アップを期待できる場合もあるので、予算を考慮しつつ検討してみてくださいね。