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不動産売却時の媒介契約の種類と特徴(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)

3種類の媒介契約の違いから媒介契約締結時の注意点まで

不動産を売却する時に不動産会社と締結する契約を媒介契約と言います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。

それぞれの特徴や違いをよく理解した上で媒介契約を締結すると、売却予定の不動産に合った契約を選択でき、売却活動をよりスムーズに行えるでしょう。

今回は、3つの媒介契約の特徴や違い、媒介契約を締結する際の注意点を解説します。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類
  • 媒介契約を選択する際のポイントは、不動産の売りやすさやサポート体制
  • 媒介契約を締結する際は、不動産会社選びを慎重に行う
  • 不動産会社選びには一括査定サイトの活用がおすすめ

1. 不動産売却時に締結する媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産の売買を成立させるために不動産会社と締結する契約です。不動産の売買は専門的な知識が必要で、個人で買い手を見つけることも大変です。

そのため、不動産の専門家である不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動を依頼します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。契約の種類によって不動産会社の義務や売主ができることが変わるので、それぞれの特徴を理解した上で契約を締結しましょう。

1.1. 一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の主な特徴は、3種類の契約の中で最も制限が少なく、複数の不動産会社と媒介契約を締結できることです。

不動産は、より多くの人の目に留まった方が早く売却できる可能性があります。複数の不動産会社と媒介契約を締結すると、各不動産会社が自社の広告やチラシに掲載するため、売却する不動産をアピールできるチャンスが増えるでしょう。

ただし、不動産会社の立場からすると、売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結している場合、他社で契約成立する可能性があるため、売却活動に消極的になる可能性もあります。

また、一般媒介契約には明示型と非明示型の2つの種類があります。

一般媒介契約のタイプ

明示型 他の不動産会社とも媒介契約を締結している旨を通知する必要がある
非明示型 他の不動産会社とも媒介契約を締結している旨を通知する必要がない

一般媒介契約を締結する際は、どちらのタイプとなるのかも確認しておきましょう。

1.2. 専任媒介契約の特徴

専任媒介契約の主な特徴は、一度に媒介契約を締結できる不動産会社が1社のみで、一般媒介契約よりも契約の制限が大きくなることです。

一度に契約できる不動産会社が1社に限られると、不動産会社がより積極的に売却活動をしてくれる可能性があります。

不動産の売買契約が成立した際、不動産会社は成功報酬として売主から仲介手数料を受け取ることができます。売主と専任媒介契約を締結していれば、他の不動産会社で契約成立となる心配がなく、労力が無駄になることがありません。

そのため、一般媒介契約と比べると優先して売却活動をしてくれる可能性があるでしょう。

また、専任媒介契約では、一般媒介契約で任意の活動報告やレインズへの登録義務があります。

不動産売却にかかる仲介手数料

1.3. レインズ(不動産流通機構)とは?

レインズとは、全国各地域の不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。売主から依頼を受けた不動産会社が、物件情報や図面をレインズに登録することで、全国の不動産会社が確認できるようになります。

1.4. 専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の基本的な特徴は、専任媒介契約と同じです。

ただし、

  • 専任媒介契約よりも不動産会社の活動報告義務の頻度が高い
  • 売主が見つけた買主との直接契約ができない

など、さらに厳しい制限があります。

そのため、専任媒介契約と比べて、不動産会社がさらに積極的な売却活動をしてくれる可能性があります。

2. 一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い

それでは、各媒介契約の特徴を踏まえた上で、契約の制限の違いを比較していきましょう。

2.1. 一般媒介契約と専任・専属専任媒介契約

一般媒介契約と専任・専属専任媒介契約の主な違いは以下の通りです。

契約できる 不動産会社の数 契約期間 レインズへの登録義務 売主への活動報告義務
一般媒介契約 複数 制限なし 任意 任意
専任・専属専任媒介契約 1社 3ヶ月以内 あり あり

前章の特徴でも解説した通り、一般媒介契約が最も契約の制限が少なくなっています。

また、専任・専属専任媒介契約の場合、宅建業法で契約期間が3ヶ月以内と定められています。一般媒介契約では、宅建業法上での制限がありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3ヶ月以内とされています。

2.2. 専任媒介契約と専属専任媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは、以下の通りです。

売主が探した買主との直接契約 レインズへ 登録するまでの日数 活動報告義務の 頻度
専任媒介契約 7日以内 2週間に一度
専属専任媒介契約 不可 5日以内 1週間に一度

※媒介契約を締結した翌日からの日数です。

専任媒介契約では、売主が直接買主を探した場合、媒介契約を締結している不動産会社を通さなくても契約できます。専属専任媒介契約では、売主が買主を探した場合でも、媒介契約を締結している不動産会社を通して契約する必要があります。

また、レインズへ登録するまでの日数や活動報告の頻度を比較すると、専属専任媒介契約の方が厳しい制限があるため、不動産会社がより積極的に売却活動を行うでしょう。

3. どの媒介契約を締結すればいいの?判断する際のポイント

不動産会社へ売却活動を依頼する際、どの媒介契約を締結するべきなのでしょうか。結論は、「状況によって異なる」です。

あなたに合った媒介契約を締結するために、判断する際のポイントを解説します。

3.1. 売却予定の不動産の売りやすさ

売却する予定の不動産の売りやすさは、どの媒介契約を締結するべきかの判断のポイントです。

例えば、売却予定の不動産が

  • 人気エリアにある
  • 築年数が浅い
  • 駅から近い

など需要がある場合、広告費をかけなくても短期間で売却できる可能性があります。

また、条件が良い不動産は、各不動産会社が広告の目立つところに掲載してくれる可能性もあるでしょう。一般媒介契約で複数の不動産会社と契約すれば、多くの人の目に留まり、早期売却に繋がります。

一方で立地が悪い、築年数が経っているなど売却が難しい不動産は、不動産会社が売却活動を積極的にしてくれる、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。

3.2. 不動産会社にどれくらいサポートして欲しいか

不動産会社にどの程度のサポートを求めるかも、どの媒介契約を締結するか判断する際のポイントです。レインズへの登録義務や売主への活動報告の義務の観点からみると、最もサポートが手厚いのは専属専任媒介契約、最もサポートが手薄なのは一般媒介契約になります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約で迷った場合は、

  • 活動報告の頻度
  • 買い手の検討がついているか

を基準に考えてみましょう。

活動報告の頻度がより高いのは、専属専任媒介契約です。

また、サポートはして欲しいけれど、知人や友人など周囲で買い手の検討がついている場合には、専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約では媒介契約を締結している不動産会社を経由する必要があるので、知人との契約でも仲介手数料が発生します。

4. 媒介契約を締結する際の注意点

媒介契約を締結する際は、不動産会社選びや媒介契約書の内容に注意が必要です。

特に、専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結する際は、契約できる不動産会社が1社に限られるため、不動産会社によって売却活動の進行度が大きく変わるでしょう。

4.1. 不動産会社選びを慎重に行う

不動産業界にはさまざまな業種があるため、各会社よって得意な分野が異なります。

不動産の売却を依頼する前に、

  • 不動産会社の過去の実績
  • どんな売却活動をするのか

などを確認しましょう。

不動産売却を依頼する際の不動産会社の選び方は、以下の記事も参考にしてください。

不動産売却におすすめな不動産会社のチェックポイント_

4.2. 媒介契約書の内容をしっかり確認する

媒介契約を締結する際、媒介契約書の内容もしっかりと確認しましょう。

媒介契約書を確認する際のポイントを、以下の表にまとめたので参考にしてくださいね。


媒介契約書を確認する際のポイント
  1. 媒介契約の種類
    一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のどの契約か
  2. 不動産会社の活動内容
    どのように宣伝を行うか、他の不動産会社との連携の有無など
  3. 不動産会社の活動報告形式
    どのくらいの頻度で、どのような内容の報告を受けるのか
  4. 契約の有効期限
    3ヶ月以上の契約ではないか、売却スケジュールと合っているか
  5. 契約は自動更新でないか
    契約の更新は、自動更新ではなく売主からの申し出で行う
  6. 売り出し価格
    査定価格と売主の希望が反映されているか
  7. 仲介手数料
    金額はいくらで、支払時期はいつか

5. 不動産会社を選ぶ際は一括査定サイトの活用がおすすめ

この記事を読んでいるあなたは、不動産をできるだけ短期間で高く売却したいと考えているでしょう。不動産を短期間で高く売却するためには、不動産会社選びが大切なポイントです。

不動産会社選びに失敗しないためには、複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。しかし、個人で複数の不動産会社を選ぶのは大変な作業です。

そこで、不動産の一括査定サイトを活用すると、一度に複数の不動産会社へ査定を依頼できます。一括査定サイトは無料で利用できるので、興味がある人は一度利用してみてくださいね。

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6. まとめ

不動産を売却する際に締結する媒介契約は、種類によって不動産会社の義務や契約の制限が異なります。媒介契約を締結する際のポイントを意識して、あなたに合った媒介契約を締結してくださいね。

また、不動産の売却活動をスムーズに行うためには、不動産会社選びも大切なポイントです。一括査定サイトを活用して、売却予定の不動産に適した不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。

  • 媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類
  • 媒介契約を選択する際のポイントは、不動産の売りやすさやサポート体制
  • 媒介契約を締結する際は、不動産会社選びを慎重に行う
  • 不動産会社選びには一括査定サイトの活用がおすすめ
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