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不動産を売却した場合の固定資産税について

買主との清算方法から確定申告時の注意点まで

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、年度の途中で不動産を売却した場合でも売主に納税通知書が送付されます。

ただし、不動産売買の商慣習として売主と買主で固定資産税を清算することが可能です。不動産売却時に固定資産税の清算を忘れてしまうと、自分が所有していない期間も固定資産税を納税する必要があるため、忘れずに清算しましょう。

今回は、不動産を売却した場合の固定資産税の清算方法や、確定申告時の注意点について解説します。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 年度の途中で不動産を売却した場合、固定資産税の納税義務者は売主
  • 不動産を売却した年の固定資産税は、買主と清算できる
  • 固定資産税の清算は、起算日が重要
  • 固定資産税の清算方法は、引き渡し日を基準に日割り計算する
  • 固定資産税清算金は、売却価格の一部として確定申告する

1. 不動産を売却する年の固定資産税の納税義務者は誰?

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。毎年1月1日時点での納税義務者が、その年の4月から始まる会計年度分の税金を納税します。

そのため、年度の途中で不動産を売却した場合でも、1月1日時点で売主が所有者であれば、その年の納税義務者は売主となります。

年度の途中で不動産を売却した場合でも、納税義務者は変わらないということを頭に入れておきましょう。

2. 固定資産税は買主と清算できる

先述の通り、年度の途中で不動産を売却した場合でも、売却する年の納税義務者は売主になりますが、その年の固定資産税は買主と清算できます。

ただし、固定資産税の清算は法律で定められているものではなく、不動産売買の商慣習として行われるものです。清算を忘れると損をするのは売主なので、清算をしたい場合は、売買契約前に仲介を依頼する不動産会社へ確認しておきましょう。

2.1. 都市計画税の清算はどうなるの?

固定資産税の他にも、地域によって都市計画税が課税されるところがあります。都市計画税とは、道路の建設や上下水道の整備など都市計画事業・土地区画整理事業のための費用に充てられる税金です。

不動産を売却する年の都市計画税も、固定資産税と同様に買主と清算できます。

3. 固定資産税を清算する際のポイント

ここでは、固定資産税を買主と清算する際に、抑えておきたい2つのポイントの解説です。

3.1. 固定資産税の清算は起算日が重要

不動産売却時に固定資産税を清算する場合、引き渡し日を基準にそれぞれの負担額を日割り計算します。この際、対象となる年度の起算日をいつにするかで負担する割合が異なるため、売買契約時に起算日を明確にしておくことが大切です。

固定資産税を清算する際の起算日は、以下2通りあります。

  • 1月1日(1月1日〜12月31日を1年度とする)
  • 4月1日(4月1日〜3月31日を1年度とする)

多くの場合、関東では1月1日、関西では4月1日が起算日となります。ただし、不動産会社や地域によって異なるため、起算日をいつにするかを売買契約前に確認し、売買契約書に記載しておくことが大切です。

3.2. 税額確定前の清算は前年度分の税額が基準

固定資産税の納税通知書は、毎年4月〜6月頃に納税義務者へ送付されるため、売却するタイミングによっては、清算時に税額が確定していない場合があります。

その年の税額が確定する前に固定資産税を清算する場合は、前年度分の固定資産税額から日割り計算するケースが一般的です。

納税通知書がすでに届いている場合は、その年の納税通知書をもとに清算します。

固定資産税に関する日付のまとめ

納税義務者の確定日 毎年1月1日
固定資産税の課税対象期間 4月からの1年度
納税通知書の送付 対象年度の4月〜6月頃(送付先:納税義務者)
清算の起算日 関東1月1日・関西4月1日

4. 固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税の計算方法をおさらいしておきましょう。

4.1. 固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額×税率1.4%

例:固定資産税評価額2,000万円の建物の場合

固定資産税28万円=固定資産税評価額2,000万円×税率1.4%

固定資産税評価額とは、固定資産評価基準に基づいて市町村が算定した不動産の価額です。固定資産税は、土地・建物それぞれの固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

また、固定資産税には税額の負担を軽減する特例措置があるため、実際は特例措置を考慮して計算されます。特例措置の詳細は、各自治体の公式サイトでご確認ください。

固定資産税の税額は、毎年市町村から送られてくる納税通知書に記載されているので、売却前に確認してみましょう。

4.2. 都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法は、以下の通りです。

都市計画税=固定資産税評価額×税率0.3%

例:固定資産税評価額2,000万円の建物の場合

固定資産税6万円=固定資産税評価額2,000万円×0.3%

固定資産税と同じく、都市計画税にも税額の負担を軽減する特例措置があり、税額は納税通知書に記載されています。

5. 不動産売却時の固定資産税の清算方法

不動産売却時の固定資産税は、起算日から引き渡し日までを売主、引き渡し日から年度末までを買主が負担するケースが一般的です。固定資産税清算金の負担額は、所有期間に応じて日割り計算します。

例1:固定資産税が年間15万円の不動産を6月1日に引き渡し、起算日を1月1日または4月1日とした場合、売主・買主それぞれの負担額は以下の通りです。

起算日 所有期間 負担額※
1月1日 売主 1月1日〜5月31日(151日) 6万2055円
買主 6月1日〜12月31日(214日) 8万7945円
4月1日 売主 4月1日〜5月31日(61日) 2万5068円
買主 6月1日〜3月31日(304日) 12万4932円
計算式
6万2055円=15万×151日÷365日
8万7945円=15万×214日÷365日
2万5068円=15万×61日÷365日
12万4932円=15万×304÷365日

例2:固定資産税が年間15万円の不動産を12月1日に引き渡し、起算日を1月1日または4月1日とした場合、売主・買主それぞれの負担額は以下の通りです。

起算日 所有期間 負担額※
1月1日 売主 1月1日〜11月30日(334日) 13万7260円
買主 12月1日〜12月31日(31日) 1万2740円
4月1日 売主 4月1日〜11月30日(244日) 10万274円
買主 12月1日〜3月31日(121日) 4万9726円
計算式
13万7260円=15万×334日÷365日
1万2740円=15万×31日÷365日
10万274円=15万×244日÷365日
4万9726円=15万×121日÷365日
引き渡し日と起算日がいつになるかで、売主・買主それぞれの負担額が大きく異なります。不動産を売却する際、固定資産税の負担がどれくらいになるのか事前に確認しておきましょう。

5.1. 起算日が4月1日の場合は清算の対象期間に注意

一般的に、起算日が4月1日の場合は4月1日から3月31日を基準に、売却する年の固定資産税を売主と買主で清算します。

いつからいつまでの分をどのように清算するのかを事前に明確にしておかないと、売主が損をしてしまう可能性があるため注意が必要です。

特に、固定資産税の起算日が4月1日で引き渡し日が1月2日〜3月31日の場合、翌年度分の清算を考慮しておかないと、売主の負担が大きくなる可能性があります。

例えば、2021年2月1日が引き渡し日の場合、売却する年の年度末は2021年3月31日となり、4月以降は翌年度になります。

固定資産税が年15万円で2月1日が引き渡し日の場合、翌年度分を考慮せずに計算すると、売主・買主それぞれの負担額は以下の通りです。

所有期間 負担額※
売主 2020年4月1日〜2021年1月31日 (306日) 12万5753円
買主 2021年2月1日〜2021年3月31日 (59日) 2万4247円
計算式
12万5753円=15万×306日÷365日
2万4247円=15万×59日÷365日

当年度分のみを考えると上記でも問題ありません。しかし、引き渡しが1月2日以降の場合売却直後の2021年4月〜6月に翌年度分の納税通知書が売主に届きます。売主の負担が大きくならないために、翌年度分も考慮しておくことが大切です。

6. 譲渡所得と確定申告時の固定資産税清算金

不動産を売却することで得た利益は、譲渡所得になります。譲渡所得を得た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして、譲渡所得税を納税する必要があります。

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税=譲渡所得×税率

取得費とは購入時にかかった費用、譲渡費用とは売却時にかかった費用です。これらの費用が大きいほど、課税所得が小さくなり、譲渡所得の税額負担が軽くなります。

譲渡所得の詳しい計算方法は、以下の記事で解説しているので興味がある人はご覧ください。

不動産売却時の譲渡所得について

6.1. 確定申告時の固定資産税清算金

不動産売却時に買主と固定資産税を清算した場合、確定申告時の固定資産税清算金の取り扱いに注意が必要です。

売主からすると、買主から受け取った固定資産税清算金は税金を回収したことになります。しかし、買主は納税義務者ではなく、あくまで商慣習として固定資産税の清算を行っただけです。

税務署からすると固定資産税清算金は税金ではなく売却価格の一部になるため、固定資産税清算金は売却価格として仕訳します。譲渡所得を計算する際、譲渡費用として仕訳しないように注意が必要です。

6.2. 固定資産税に消費税がかかるケース

固定資産税は税金のため、一般的には消費税がかかりません。しかし、不動産売却時の固定資産税清算金は、売却価格の一部として上乗せするため、消費税の課税対象になるケースがあります。

個人間で不動産を売買した場合は消費税の課税対象外ですが、不動産会社を仲介して売却した場合、固定資産税清算金を含めた建物の売却価格に消費税がかかります。土地はもともと非課税なので、消費税の課税対象外です。

7. まとめ

不動産を売却する年の固定資産税は、買主と清算できます。売却のタイミングによっては、売却後の納税通知書が売主へ送付されるため、売主の負担が大きくならないように忘れずに清算しておきましょう。

また、不動産を売却して利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税を納税します。譲渡所得を計算する際、固定資産税清算金は費用ではなく、売買価格として仕訳する点に注意が必要です。

  • 年度の途中で不動産を売却した場合、固定資産税の納税義務者は売主
  • 不動産を売却した年の固定資産税は、買主と清算できる
  • 固定資産税の清算は、起算日が重要
  • 固定資産税の清算方法は、引き渡し日を基準に日割り計算する
  • 固定資産税清算金は、売却価格の一部として確定申告する
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