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不動産売却時に契約書をチェックする際のポイントや契約時の必要書類

契約時のチェックポイントから手続きの注意点まで

不動産を売却する際、売主が契約書の内容を確認することはとても大切です。契約書の内容と売却した不動産の状態が異なる場合、買主による損害賠償請求や契約解除となってしまう可能性もあります。

今回は、不動産売却時に契約書をチェックする際のポイントや、契約時の注意点を解説します。

それらを事前に確認して、安全に不動産を売却しましょう。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産を売却する時に、売主が契約書をチェックすることは重要
  • 不動産売買契約締結後の一方的な契約解除は、基本的にNG
  • 解約手付や債務不履行など、契約解除が認められるケースもある
  • 2020年4月の民法改正によって、売主が責任を負う範囲が拡大

1. 不動産売却時に売主が契約書をチェックする重要性

不動産売却では、安くても数百万円〜数千万円というお金が動くため、書面での契約締結が一般的です。

不動産会社に仲介を依頼する際は、不動産会社が契約書の作成を行います。

しかし、不動産売却後のトラブルを防ぐためには、不動産会社が契約書を作成した場合でも、売主として責任をもって契約書の内容を確認しましょう。

後ほど詳しく解説しますが、売主には契約不適合責任という責任が問われます。契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した際の買主への損害賠償や修繕費に対する責任です。

そのため、契約書をチェックする際は、契約書の内容と売却する不動産の条件が一致しているかを確認することが大切です。

2. 不動産売却時に契約書をチェックする際のポイント

不動産売却時に契約書をチェックする際のポイントは、以下の通りになります。

不動産売却時の契約書チェックポイント

  1. 売却する不動産の情報は正しいか(面積、所在地、建物の構造など)
  2. 売買代金・手付金の金額は正しいか、買主からの支払日はいつか
  3. 所有権移転登記の手続き日、引き渡し日はいつか
  4. 固定資産税・都市計画税を清算する際の起算日、金額
  5. 手付金の種類と解約手付で解除できる期限
  6. 違約金の金額
  7. 契約不適合責任の責任の範囲と責任を負う期間
  8. 付帯設備はどこまで引き継ぐか
  9. 契約書の印紙代など、売買契約にかかる税金の負担は誰が行うか
  10. 買主の融資審査が通らなかった場合の、契約解除期限や手付金の取り扱い
  11. 引渡し前に、災害などで物件が滅失した際の契約、修繕責任者などの取り決め

上記の他にも、自分にとって無理のある条件がないか、物件の欠陥など買主に伝えるべきことがきちんと記載されているかしっかり確認しましょう。

3. 不動産売買契約を締結後の契約解除について

不動産売買契約を締結後、一方的な契約解除は基本的にできません。一方的な契約解除とは、例えば以下のケースです。

例:売買契約成立後、現在よりも好条件で購入してくれる人が見つかったため、売主が一方的に契約解除を申し出る

上記のようなケースでは契約解除が認められませんが、状況によって契約解除が認められるケースもあります。

3.1. 契約解除が認められる3つのケース

不動産売買契約を締結後、以下のケースでは契約解除が認められる可能性があります。

  • 契約相手の債務不履行による契約解除
    例:買主が決済期日に支払遅延をし、さらに催告期間内に代金を支払わなかった場合
  • 手付金による契約解除
    例:売主が、買主から受け取った解約手付を倍にして返金した場合
  • 契約不適合責任による契約解除
    例:買主が入居後、契約書に記載がない重大な建物の欠陥が見つかった場合

※債務不履行とは、契約時に約束した義務を果たさないことです。

また、以下のように物理的に契約の目的を達成できない場合も、契約解除が認められます。

  • 買主がローン審査に通過できなかったため、売買代金を用意できない
  • 引き渡し前の物件が災害で滅失した

3.2. 手付金の種類

先ほど、契約解除が認められるケースとして手付金による契約解除と記載しましたが、手付金についてもう少し詳しく解説します。

手付金とは、契約時に買主が売主へ支払うお金です。手付金は、以下の通り3種類あります。

手付金の種類 意味
解約手付 以下の条件を満たすことで契約を解除できる
買主:支払った手付金を放棄する
売主:買主が支払った手付金を倍にして返金する
違約手付 契約違反があった場合、損害賠償とは別に罰として没収する
証約手付 契約の成立を明確にする

不動産売買契約では、特に定めがない場合は解約手付とされますが、契約時は手付金の意味合いを確認しておくことをおすすめします。

4. 不動産売却時の注意点【契約不適合責任】

不動産売却時に売主が注意するべき点は、売主には契約不適合責任が問われるという点です。

契約不適合責任では、売却した不動産が契約内容と適合しているかが問われます。そのため、建物の破損している箇所や付帯設備の不具合など、契約書に明確に示すことが大切です。

売主に問われる責任として、以前は瑕疵担保責任という考えがありましたが、2020年4月1日に民法が改正され、契約不適合責任に変わりました。

ここでは、瑕疵担保責任のおさらいと、契約不適合責任との違いを解説します。

4.1. 瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは、売買契約で買主を守るために売主に課される責任です。瑕疵担保責任では、契約後に不動産の瑕疵が発覚した場合、買主が売主へ損害賠償請求をすることができます。

また、発覚した瑕疵が重大で契約の目的が達成されない場合、買主は契約解除を求めることも可能です。

瑕疵とは、売却したものの品質・性能に欠陥があることで、不動産売却で例えると以下の例が挙げられます。

  • シロアリ被害
  • 近隣の騒音
  • 過去に事件が起きていた

瑕疵担保責任で対象となるのは、瑕疵のうち隠れた瑕疵です。隠れた瑕疵とは、買主が注意をしていたにも関わらず購入前に発見できなかった瑕疵を意味します。

4.2. 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、売主の責任の大きさです。

瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵が発覚した場合に売主が責任を問われますが、契約不適合責任では、契約書の内容と売却した不動産に相違があれば責任を問われます。

また、瑕疵担保責任で買主が与えられた権利は、損害賠償と契約解除の請求でしたが、契約不適合責任では、追完請求と代金減額請求が加わりました。

追完請求:契約不適合だった部分の修繕を依頼できる

代金減額請求:売主が修繕に応じない場合、代金を減額できる

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わったことで、契約書の内容の正確さがより重要になり、売主に問われる責任の範囲が大きくなりました。

5. 不動産売却の契約時に必要な書類と手続き

不動産売却の契約時、売主の必要書類は以下の通りです。

    • 登記済証または登記識別情報
    • 実印
    • 本人確認書類(運転免許証や住基カードなど)
    • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
    • 固定資産税納税通知書
    • 収入印紙
    • 仲介手数料

契約日当日は、本人確認を行い、買主から手付金を受け取ります。売買契約書の内容を確認の上、契約書に署名・捺印し売買契約の締結となります。

5.1. 不動産売買契約と決済

不動産売買契約を締結しても、本当の意味での取引は完了していません。不動産売買契約とは別日に残金の決済・不動産の引き渡しを行い、取引が完了します。

売買契約から決済までの間、買主は売買代金の準備をし、売主は不動産を引き渡す準備や必要書類の手配をします。

引き渡し時の売主の必要書類等は、以下の通りです。

  • 登記済証または登記識別情報
  • 実印
  • 本人確認書類(運転免許証や住基カードなど)
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産税納付書
  • 建築確認通知書(検査済証)、管理規約、測量図など不動産の関連書類
  • 抵当権抹消書類
  • 物件の鍵

不動産を購入した時から年月が経っている場合、建築確認通知書や管理規約など不動産の関連書類を探すために時間がかかる可能性があります。

また、住宅ローンの完済と不動産の売却を同時に行う場合は、抵当権抹消書類が必要になります。抵当権抹消書類の中には、金融機関に用意してもらう書類もあるため、できるだけ早めに依頼しましょう。

6. まとめ

不動産を売却する際、売主が契約書の内容を確認することはとても大切です。契約書の内容と売却した不動産の状態が異なる場合、契約不適合責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

今回解説した、契約書を確認する際のチェックポイントや注意点を押さえて、安全に不動産を売却しましょう。

  • 不動産を売却する時に、売主が契約書をチェックすることは重要
  • 不動産売買契約締結後の一方的な契約解除は、基本的にNG
  • 解約手付や債務不履行など、契約解除が認められるケースもある
  • 2020年4月の民法改正によって、売主が責任を負う範囲が拡大
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