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不動産の売却方法と注意点

はじめての不動産売却で失敗しないための知識

不動産を売却する機会は、人生で何度もあることではありません。売却がはじめての場合、売却方法や流れなどわからないことがたくさんありますよね。

情報収集が十分でないと、相場よりも低い価格で売却したり、長期間売却できなかったりと売却活動が上手くいかない可能性もあるでしょう。

今回は、不動産の売却で失敗しないために、売却方法や注意点を解説していきます。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産の売却方法は、(1)仲介(2)自力で売却する(3)買取の3パターン
  • 不動産売却の第一歩は、相場を調べること
  • 不動産を高く売るためには不動産会社選びが重要
  • 不動産を売却する際、税金や名義に注意
  • 一括査定サイトを利用すると、売却に強い不動産会社を効率よく探せる

1. 不動産の売却方法は3パターン

不動産の売却方法は、(1)仲介(2)自力で売却する(3)買取の3パターンです。不動産を売却する前に、どの方法で売却するか検討してみましょう。

1.1. 不動産会社に仲介を依頼する

一般的な不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼する方法です。不動産会社に売却活動を依頼し、買主探しを手伝ってもらいます。

仲介を依頼する場合、不動産会社の幅広いネットワークを活用して、効率的に買主を探すことができます。

ただし、この方法では仲介手数料がかかるため注意が必要です。仲介手数料は、物件価格×3%+6万円(別途消費税)が上限となっています。数千万円の取引が一般的な不動産では、仲介手数料も高額になりやすいため、資金準備をしておきましょう。

仲介手数料の計算方法や詳しい情報については、以下の記事をご覧ください。

不動産売却時にかかる手数料について
不動産売却にかかる仲介手数料

1.2. 自分で買主を探す

不動産会社を通さずに売却することも、売却方法の一つです。

ただし、売却先の検討がついていない人、売却が初めての人は、売却期間の長期化や売却後のトラブルの原因となる可能性があるため、おすすめできません。

不動産の取引は、権利関係や契約条件などにおいて専門知識が必要になります。売却先の検討がついている場合でも、不動産取引に慣れていない人は、不動産会社へ仲介を依頼した方が安心です。

1.3. 買取業者に売却する

不動産会社の中には、仲介だけでなく、不動産を直接買い取る買取業者も存在します。

仲介業者と買取業者の違いは、買主と売主の契約締結の手伝いをするか、売主の不動産を直接買い取るかです。買取業者に依頼する場合、買主を探す手間が省けるため、早く売却できますが、相場よりも売却価格が低くなる可能性があります。

1.4. どの売却方法がいいの?

どの方法で売却するかを判断する際、売主の状況や物件の状態が一つの基準になります。

売却方法別の判断基準の例

仲介…できるだけ高く売りたい人、売却期間に余裕がある人
自分で買主を探す…不動産取引に慣れている人、売却先に検討がついている人
買取…安くてもいいのでとにかく早く売却したい人、条件が良くない不動産を売却する人(立地が悪い、建物が築古・大規模な修繕が必要など)

仲介の場合、売却活動の中で買主を探すため、買取よりも時間がかかります。どうしてもすぐに売りたいという場合は、買取がおすすめです。

また、売却先に検討がついている場合は自分で売却することもできますが、先述の通り、トラブル防止のために仲介を依頼した方がいいケースもあります。

2. 不動産を売却するまでの流れ

不動産を売却するまでの流れは、以下の通りです。

  1. STEP1:相場を調べる
  2. STEP2:売却の計画を立てる
  3. STEP3:売却活動で買主を探す
  4. STEP4:価格・条件交渉
  5. STEP5:売買契約・引き渡し

2.1. STEP1:相場を調べる

不動産の売却に失敗しないためには、相場に合った売出価格を設定することがポイントです。相場は、国土交通省や不動産流通機構のサイトを利用したり、不動産会社に査定を依頼したりすることで調べられます。

自分で調べる場合は、以下のサイトで実際に取引された価格を確認できます。

また、不動産の売却価格がローンの残債よりも低く、ローンを完済できない場合、抵当権を外せないため売却できません。抵当権とは、金融機関が担保となる不動産を競売にかけられる権利です。

ローンを返済中の人は、相場を調べると同時に残債額も確認しておきましょう。

2.2. STEP2:売却の計画を立てる

どの方法で売却するか、いつまでに売却するかなど、売却の計画を立てます。

不動産会社に仲介を依頼する際、媒介契約を締結しますが、媒介契約の種類によって不動産会社の義務や制約が異なります。媒介契約の種類と大まかな特徴は、以下の通りです。

一般媒介契約:複数の不動産会社と契約が可能。不動産会社による売却活動の報告は任意です。

専任媒介契約、専属専任媒介契約:複数の不動産会社との契約はできません。不動産会社は売却活動の報告義務があります。

媒介契約に関する詳しい情報は、以下の記事でご確認ください。

不動産売却時の媒介契約の種類と特徴(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)

2.3. STEP3:売却活動で買主を探す

不動産会社による査定結果や、自分で調べた相場をもとに売出価格を決めて売却活動をします。

売却活動とは、インターネットへの広告掲載や、内覧希望者の対応をすることです。不動産会社に仲介を依頼する場合、広告活動は不動産会社が行います。売主の仕事は、内覧前の準備や売却活動の進捗確認などです。

不動産会社と専任媒介契約を締結する場合、売却を依頼された不動産会社がレインズというサイトに登録することで、全国の不動産会社と物件の情報を共有できます。全国で買主を探すことができるため、より効率よく売却活動を進められるでしょう。

2.4. STEP4:価格・条件交渉

購入希望者が見つかったら、価格や条件の交渉をしていきます。不動産会社に仲介を依頼する場合、交渉も任せられます。

不動産会社と相談しながら、双方が合意できる条件をまとめていきましょう。

2.5. STEP5:売買契約・引き渡し

売主と買主の間で契約の条件がまとまったら、いよいよ売買契約の手続きです。

買主がローンを利用する場合、申込や審査があるため決済までに1ヶ月程度かかる可能性があります。

売主にローンの残債がある場合は、抵当権を外すための書類の準備が必要です。ローンの残債がない場合でも、購入時の売買契約書の用意、荷物整理など引き渡しの準備しておきましょう。

3. 不動産を売却する際の注意点

不動産を売却する際、税金や不動産会社の選び方など注意するべき点がたくさんあります。売却時に困らないように、事前に注意点を確認しておきましょう。

3.1. 譲渡所得税がかかるケースがある

不動産を売却して得る利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には譲渡所得税がかかり、納税するためには確定申告が必要です。

【不動産売却時】取得費の計算方法とは

売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、忘れずに確定申告を行いましょう。

ただし、マイホームを売却した場合、譲渡所得税の負担を軽減させるために特例制度が設けられています。譲渡所得税の計算方法や特例制度については、以下の記事でご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得について
【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

3.2. 他人名義の不動産は勝手に売却できない

売却したい不動産が自分名義でない場合、注意が必要です。

例えば、相続した不動産、高齢で寝たきりの親の不動産など、家族であっても自分名義でない場合は勝手に売却できません。

相続した不動産の場合、相続登記をして名義を自分に変更する必要があります。寝たきりの親の不動産を売却する場合、状況によって委任状の取得や成年後見人になるなど、代理で売却する権利を得る必要があります。

相続した不動産を売却予定の人には、以下の記事もおすすめです。

相続した不動産を売却する際のポイント

3.3. 査定額が高い=売却に強い不動産会社とは限らない

不動産を売却する際、できるだけ高く売りたいと考えるケースが一般的でしょう。そのため、高く査定してくれた不動産会社を選びたくなりますよね。

しかし、不動産会社に査定を依頼する目的は、あくまでも相場を確認すること

買取業者に査定を依頼する場合は、査定額が高額の方が良いですが、仲介を依頼する場合は査定額が高ければいいという訳ではありません。

不動産の売却は、売却活動をする中で買主を探します。相場に合わない高すぎる売出価格の場合、買い手が見つからない可能性があります。それだけでなく、売却期間が長引いて値下げをすることで、問題がある物件なのではないかと思われ、さらに買い手が見つかりにくくなる可能性があるため注意が必要です。

3.4. 不動産会社の専門分野を要確認

不動産会社と言っても、賃貸仲介、売買仲介、管理など会社によって事業内容がさまざまですが、複数の事業を兼業している不動産会社が多くなっています。

例えば、賃貸仲介がメインで売買仲介・管理も行っているというケースです。

不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、売買仲介をメインに行っているかどうか確認しましょう。

また、売買仲介をメインに行っている場合でも、マンション・戸建て・アパートなど、不動産会社が得意としている建物の種類もさまざまです。不動産会社の公式サイトで確認したり、実際に話を聞いてみたり、情報収集をすることが大切です。

3.5. 大手企業のみが有利とは限らない

不動産を売却する際、地域の特性を理解していることや、情報をたくさん持っているかどうかもポイントです。

不動産会社を比較する際、全国展開している不動産会社のみに絞らず、地域密着型の不動産会社も候補に入れると、あなたが売却予定の不動産を得意とする会社に出会えるでしょう。

4. 不動産を高く売るためのポイント

不動産を高く売るためのポイントは、あなたの物件の売却を得意とする不動産会社に依頼することです。

不動産会社を探す際は、以下のポイントを確認しておきましょう。

  • 売却したい不動産と同じ種別の売却実績があるか(戸建て、マンションなど)
  • 売却したい不動産がある地域で売却実績があるか
  • 営業担当が誠実な対応をしてくれるか

しかし、各不動産会社を比較したいと思っても、不動産会社の情報収集や、売却予定の不動産の情報を各社に伝えるなど、時間や手間がかかりそうですよね。

そこでおすすめの方法は、不動産の一括査定サイトを利用する方法です。一括査定サイトを利用することで、一度に複数の不動産会社に査定を依頼し、各社を比較・検討できます。

より多くの不動産会社を比較することで、あなたが売却予定の不動産に合った不動産会社が見つかる可能性が高くなるでしょう。

一括査定サイトは無料で利用できるので、「まだ売却は先だけど、とりあえず査定だけでもして欲しい」という場合でも、気軽に利用できます。売却を検討している人は、ぜひ試してみてくださいね。

一括査定依頼を行う

5. まとめ

不動産の売却方法は、(1)仲介(2)自力で売却する(3)買取の3パターンです。あなたの状況や不動産の状態に合わせて売却方法を検討してみてくださいね。

また、売却に強い不動産会社を探すためには、複数の不動産会社を比較・検討することが大切です。効率よく各社を比較するために、一括査定サイトを利用するのも手段の一つです。

あなたに合った不動産会社を探し、不動産の売却をスムーズに行いましょう。

  • 不動産の売却方法は、(1)仲介(2)自力で売却する(3)買取の3パターン
  • 不動産売却の第一歩は、相場を調べること
  • 不動産を高く売るためには不動産会社選びが重要
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