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不動産売却にかかる税金と損しないための節税方法

課税譲渡所得の計算方法から、特別控除の詳しい説明、提出が必要な資料について解説

投稿日：2019/12/26

不動産売却時の譲渡所得に対する税金は、様々な条件によって異なります。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、資産の譲渡による所得のことを指します。

不動産売却時の譲渡所得は、特別控除の対象となるものや課税が免除されることもあります。

ex.) 住んでいる家を売却した場合

譲渡所得の課税の特例

最大3000万円までの特別控除
軽減税率の適用(居住期間が10年を超えた場合※1)
買換えの特例※2

※1 売却した年の１月１日時点から
※2 上記(1)又は(2)とは、選択適用となっています。

また、特別控除を受けるには、確定申告書に一定の書類を添付して提出する必要があります。
以下、不動産売却時にかかる税金について、詳しくみていきましょう。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

税金控除の特例があるので様々な条件をチェック
住んでいる期間や所有している期間によって、税金の金額が変わる
売却で損失がでてしまった場合に、一定条件を満たせば他の所得（給与所得など）との損益通算ができ節税に
控除を受けるには一定の書類を添付した確定申告の提出が必要

1. 不動産売却時の税金について
2. 課税譲渡所得の計算方法
3. 取得費算出に必要な減価償却とは
4. 特別控除の特例について
5. 相続で取得した不動産の売却について
6. 法人の場合
7. 事例別シミュレーション
8. 申告が必要な書類について

１．不動産売却時の税金について

不動産の売却で利益がでたら、譲渡税（所得税・住民税）がかかります。
また、譲渡税は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、税率が異なります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15.315％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30.63％	9％

※上記所得税の税率には、復興特別所得税（平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間に生ずる所得が対象）として基準所得税額の2.1%相当が上乗せされています。

2．課税譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用＋印紙代）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額

譲渡価額

土地や建物の売却代金のこと
取得費

売った土地や建物の購入代金や仲介手数料などの合計額。
建物は減価償却費相当額を控除。
取得費が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算する。
譲渡費用

仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用など。
印紙代

契約書に添付する収入印紙の税額。印紙税早見表はこちら
特別控除額

自分の住んでいる家屋と土地を売った時：最高3,000万円
収用(※)などの時：最高5,000万円
※収用とは：国などの公共事業を行なう者が、正当な補償の下に所有権を取得すること。

入居した年及びその年の前後2年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられません。

ex.) たとえば、2,000万で購入した戸建てを3年間住んで2,500万円で売却した場合
>譲渡益が特別控除の額を下回るため、譲渡税はかからない

譲渡益の算出売却価格:2,500万円－ (取得費:2,000万円＋仲介手数料:89.1万円＋諸経費:0円＋印紙代:1万円) ＝譲渡益:409.9万円
課税額の算出 (譲渡益:409.9万円－特別控除:3,000万円）× 税率:39.63%（所得税:30.63% ＋住民税:9%) ＝譲渡税:0円

　参考：国税庁ホームページ（土地や建物を売ったとき）

3．取得費算出に必要な減価償却とは

取得費の計算に必要な減価償却とはどのようなものか見ていきましょう。

不動産における減価償却とは

建物等、時の経過で価値が減っていく資産を減価償却資産と呼ぶ。
この減価償却資産の取得金額を、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく会計手続のこと。

建物の種類によって耐用年数は異なるため、それぞれの詳細については以下を参照ください。

参考：国税庁ホームページ（耐用年数（建物／建物附属設備) ）

取得費＝購入価額－減価償却費

不動産のうち減価償却の対象になるのは建物部分だけ。土地は時の経過が原因で価値を減らすことが無いため、対象外となります。

4．特別控除の特例について

特例の種類とその特別控除額は、次のとおりです。

公共事業などのために土地建物を売った場合 (5,000万円の特別控除)
住んでいる家を売った場合 (最大3000万円までの特別控除)
特定土地区画整理事業などのために売った場合 (2,000万円の特別控除)
特定住宅地造成事業などのために売った場合 (1,500万円の特別控除)
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 (1,000万円の特別控除)
農地保有の合理化などのために土地を売った場合 (800万円の特別控除)

※それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度 ※特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度 ※5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記1の（1）から（6）の特例の順に行う

特例の適用除外

主に住んでいない物件（別荘等も含む）について、控除の適用を目的に住んでいると偽装する行為等が対象となります。

この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

参考：国税庁ホームページ（譲渡所得の特別控除の種類）

5．相続で取得した不動産の売却について

以下条件に該当すると、「取得費加算」という特例がプラスされます。

【特例を受けるための要件】

相続によって財産を取得した者
その財産を取得した者が相続税を支払ったこと
その財産を、相続開始があったことを知った日の翌日から相続税の申告期限(10か月)の翌日以後3年を経過する日までに売却すること

一定期間内に相続した不動産の売却で譲渡益がでているのであれば、
この特例により、売却した資産に対応する相続税を、譲渡益より控除できます。

参考：国税庁ホームページ（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

6．法人の場合

法人及び事業者として不動産を売却する場合、売却時に消費税が掛かります。課税対象は建物で、土地は非課税です。

参考：国税庁ホームページ（事業用建物等を譲渡した場合の消費税）

7．事例別シミュレーション

相続した物件で購入価格（取得費）が分からない場合 ※3,000万円の特別控除対象で想定

ex.) 相続した戸建てを4年間住んで3,500万円で売却した場合
>80万円の譲渡税が掛かる。
取得費が不明の場合、売った金額の5％相当額で見積もられるため課税の対象額が増えてしまう。

譲渡益の算出売却価格:3,500万円－ (取得費:175万円＋仲介手数料:122.1万円＋諸経費:0円＋印紙代:1万円) ＝譲渡益:3296.9万円
課税額の算出 (譲渡益:3296.9万円－特別控除:3,000万円）× 税率:39.63%（所得税:30.63% ＋住民税:9%) ＝譲渡税:80万円

参考：国税庁ホームページ（取得費が分からないとき）

10年を超えて住んでいるマイホームの場合 ※3,000万円の特別控除・軽減税率の特例対象で想定

ex.) 11年住んだマイホームを5,500万円で売却した場合(取得費2,000万円で想定)
>43.9万円の譲渡税が掛かる。
軽減税率適用のため、長期譲渡所得の所得税の税率が15.315％⇒10.21%に。

譲渡益の算出売却価格:5,500万円－ (取得費:2,000万円＋仲介手数料:188.1万円＋諸経費:0円＋印紙代:3万円) ＝譲渡益:3308.9万円
課税額の算出 (譲渡益:3308.9万円－特別控除:3,000万円）× 税率:14.21%（所得税:10.21% ＋住民税:4%) ＝譲渡税:43.9万円

参考：国税庁ホームページ（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

マイホームを買い替える場合 ※買い替えの特例対象で想定

ex.) マイホームを5,500万円で売却して、6,000万円の家に買い替えた場合(売却した物件の取得費2,000万円で想定)
> 買い替え時の譲渡課税は繰り延べ。
買い替えの適用を受けると、譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられることとなります。 ※将来、買い換えた居住用財産を売却した場合の取得価額は、実際の購入額ではなく、下記のとおり、土地については3,034万円、建物については1,066万円から売却時までの償却費相当額を控除した後の価額となります。

買い替えの特例を利用する際に引き継ぐ取得価額の計算売却額：5,500万円
譲渡費用：計算を分かりやすくするため100万円で計上
売却した居住用財産の取得価額：2,000万円(土地及び減価償却後の建物価格の合計)
買い換えた居住用財産の購入額：6,000万円(土地4,200万円、建物1,800万円)

引き継ぐ取得価額の計算：(取得価額：2,000万円＋譲渡費用：100万円)＋(購入費用：6,000万円－売却価格：5,500万円)＝2,600万円

引き継ぐ取得価額の土地と建物への配分の計算 ◆土地
　　2,600万円×4,200万円／6,000万円＝1,820万円
◆建物
　　2,600万円×1,800万円／6,000万円＝780万円

参考：国税庁ホームページ（居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算）

8．申告が必要な書類について

不動産の売却時には確定申告が必要です。以下、特例の適用を受けるために必要な書類になります。また、譲渡所得の申告期限ですが、資産を譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください。

不動産売却時		利益が出た場合		損失が出た場合
不動産売却時		軽減税率の特例	買換えの特例	買換える場合の特例	買換えない場合の特例
売却した居住用物件	登記事項証明書（原本）	○	○	○	○
	売買契約書の写し		〇
	住宅借入金等の残高証明書（譲渡契約締結日の前日のもの）				〇
取得した居住用物件	登記事項証明書（原本）		○	○
	住宅借入金等の残高証明書			○
	耐震基準適合証明書など（建築後25年を超える中古の建築物の場合）		○