第3章投資計画を立てる【1】利回り・節税・住宅ローン編

ワンルームマンション投資法

ワンルームマンションの利回り

マンション投資をする場合に「利回り」という言葉が出てきますが、利回りは銀行預金に例えると利息のようなもので、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは投資用マンションの収益率を比較するときなどによく用いられ、マンション価格と家賃を元に計算されます。実質利回りは管理費・修繕積立金、税金などの経費を家賃から差し引いて計算した利回りで、実質利回りは表面利回りマイナス1％程度となることが多いようです。

仮にマンション価格が2000万円で、毎月の家賃が7万円、年間の経費（管理費、修繕積立金、税金等）を20万円とした場合、表面利回りは『表面利回り（％）=　年間家賃収入÷マンション価格×100』で求められるため、この場合の表面利回りは7万円×12ヶ月÷2000万円×100で4.2%となります。

一方で実質利回りは『実質利回り（%）＝（年間家賃収入―年間の経費）÷マンション価格×100』で求められ、この場合の実質利回りは（7万円×12ヶ月－20万円）÷2000万円×100で3.2％となります。マンション購入の初年度は諸経費がかかりますので、年単位でみると初年度と2年目以降では実質利回りはかなり異なります。そこで、諸経費を含めない2年目以降でみることが多いようです。

マンションを賃貸すると様々なお金の流れが発生します。賃貸ですと礼金・敷金などがあり、家賃保証（サブリース）契約をしている場合はその手数料、賃借人が退去したときのリフォーム費用などもあります。また、空室になっている場合は家賃収入が入ってきません。マンション経営の経費は不確定要素も多いため、実質利回りを計算する場合には不確定要素のリスクプレミアムとして何％かを考えておく場合もあります。

表面利回りがよくても、人気がなく賃借人がなかなか決まらないなどの空室の時期が多くなると、総合的な利回りはどんどん低下していきます。逆に表面利回りが若干低くても、空室が出ないで安定した収益があれば、将来にわたって安定した資産になります。購入の際には物件価格、家賃設定、将来の賃貸需要など十分に確認する必要があります。

ワンルームマンションの節税効果

投資用マンションをローンを組んで購入すると、ローンの建物部分の借入金の金利が経費に計上されます。マンションの賃料収入から、ローン金利や購入のための諸経費、そして減価償却費を引いてマイナスになった場合に、そのマイナス分をほかの所得（給与所得など）から引くことができるので、課税される所得が減少し、結果として所得税が少なくなります。また、それに伴い住民税も軽減されます。このように損をした部分をほかの収入から差し引くことを損益通算といいます。ただし、この損益通算効果は毎月の収益が赤字になる場合に効果があるため、ここ数年間のような低金利だと家賃収入よりローン支払い額のほうが少ないことも多く、所得から差し引ける赤字がないので節税効果は薄い場合があります。つまり、収益性が高ければ高いほど節税効果は落ちるということで、マンション投資の本質を考えればむしろいいことだと考えられます。損益通算目的だけでワンルームマンションを買うことはあまりお勧めしません。ただし、配偶者特別控除が削除され、今後サラリーマンも本格的な大増税時代を迎えるので、金利の上昇と増税によって節税効果は高まるかもしれません。

マンション投資にはもうひとつの効果があります。それは相続税対策です。相続税の金額を決める際に、現金や預貯金はその金額どおり評価されますが、マンションの場合はまず、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価され、さらに賃借人がいる場合には評価額が減額されるので、相続税対策に有利です。

住宅ローンで購入する

住宅ローンを利用すると自己資金の少ない人でもワンルームマンション投資を行うことができます。住宅ローンにはローン手数料やローン金利がかかるので、現金で購入するよりも経費がかかります。しかし、家賃収入がローン返済額よりも多ければ、頭金と諸費用を支払うだけで、ローン返済終了後はマンションの家賃が自分のものとなります。とはいえ、家賃収入に頼って返済計画を立ててしまうと、金利上昇リスクなどで資金計画が破綻してしまう恐れがあるので住宅ローンの何割かを自助努力で返すという計画も求められます。

住宅ローンには大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。元利金等返済は毎月の支払額が一定の支払い方法です。元金均等返済は毎月支払額のうち、元金の占める割合が一定になっており、支払額は当初多くてだんだんと少なくなっていきます。民間の金融機関は元利均等払いが多くなっています。住宅ローンは、毎月の返済額に目が行きがちですが、ローンを支払うのではなく、「元金を返す」という意識が大切です。

また、まとまったお金がたまった場合は繰り上げ返済も有効です。繰上げ返済は直接元金分を返すので、ローン期間や利息の削減に効果があります。繰り上げ返済の手数料や金額などは、ローン取り扱いの金融機関などに確認してください。

長期・高金利の住宅ローンを組むと利息（金利）のウエイトが高くなってしまい、なかなか元金が減りません。住宅ローンでワンルームマンションを購入する場合は、若くて健康なうちに、短期間で返すようなローンを組むことが大切です。

野中清志（のなかきよし）

株式会社オフィス野中　代表取締役。住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。 1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。