相続税対策と不動産活用

税金

相続というと一部の資産家の話と思っている人は多いようで、相続対策について考えているご家庭は少ないのが現実です。確かに相続税がかかるのは国民全体の4～5％といわれ、対象は非常に少ないのも事実。しかし、現金資産が少ないからと言って何も対策をしておかないと、いざというときに思わぬ問題を抱えることになりかねません。相続財産というのは往々にして、土地などの不動産や非上場株式といった換金性が低く分割しにくいものであり、それらが課税対象となった場合、税率も累進的に増えていくため、税額が千万単位や億単位になることもありえるからです。特に土地等の不動産の資産は、相続税関連の資産としては最も高いウエイトを占めていて、課税対象となる場合にはまず間違いなく不動産を所有している方です。そのため、相続税のために実際に住んでいる場合でも手放すことにもなりかねず、しかも売却がスムーズに行かないということも考えられます。不動産をお持ちの方は、資産がどのくらいでどの程度の税金がかかるのか、常に把握しておくべきといえるでしょう。それでは土地等の資産を持っている場合、具体的にどのような相続税対策が必要なのでしょうか。

節税対策

節税対策としては、大まかに分けて3種類が考えられます。１．自宅を利用、２．大規模の宅地を利用、３．等価交換の利用　です。

1.自宅を利用

課税対象不動産を居住用（自宅）として利用している場合、「小規模宅地等の特例」を受けることが出来ます。例えば都心に自宅があって、そこに住んでいた場合、資産という自覚がなくとも自宅に多額の相続税がかかってしまい、納税のために家を手放すということになると、居住者にとってはあまりにも理不尽です。そこで、遺産の中に居住用や事業用に使われていた宅地等で条件を満たしたものがある場合、その宅地等の評価額を最大80％、最低でも50％減額する特例があります。
具体的な要件等は下記をご覧下さい。
▼国税庁
「相続した居住用や事業用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
この特例は、相続税の申告の際に特例の適用を受ける旨を記載しないと受けられませんので注意が必要です。

2.大規模の宅地を利用

上記の「小規模宅地等の特例」はあくまで居住用の一定規模までの土地を対象としたもので、400平米超の大規模の土地をそのままに所有している場合は、アパートやマンションを建てて賃貸に出すなど「土地活用」をして土地の評価を減少させることで、節税対策を行い、同時に家賃収入を得ることで納税の資金をつくることが出来ます。更地にアパートやマンションを建てた場合、その土地は「貸家建付地」ということになり、土地価格の60～70％は借地権の評価となります。つまり土地の評価としては30～40％に評価が下がるのでその分、節税対策となるということです。そして例えば、建てたアパートやマンションの一室を自宅とすれば、小規模宅地として二重に節税対策をとることが出来ます。さらに資金を借入すれば、債務を相続財産から控除することが出来ます。そうなると、土地は更地にしておくよりもアパートやマンションを建てて「貸家建付地」に下方が節税あるいは納税の資金作りには断然有利に見えますが、それはあくまでも「土地活用」が成功した場合の話。例えば入居者の集まりが悪く収益が思ったように得られず、借入金の返済が滞ってしまえば、節税どころではなくなります。

3.等価交換を利用

上記のような「貸家建付地」を利用することによるリスクを回避するために「等価交換」を利用するという方法があります。これは、土地を不動産デベロッパーに提供することで、デベロッパーは建物にかかる建築費等を負担して、アパート・マンションを建築します。双方は土地と建物を等価となるように交換し、土地は共有持分、建物は部屋により割り振ります。借入金の必要もないので土地所有者にとってのリスクは少ないといえますが、最終的にはデベロッパー手動でのプロジェクトとなり、また土地は手放すことになります。

土地活用を考えるためには、その土地にどの程度の需要が見込めるか、収支はどのようになるかをしっかり検討したうえで、話を進める必要があります。節税対策は、成功しないと全く意味がありませんので、ご自分の土地の条件などを充分考慮のうえ、最も効果的な対策を探しましょう。