初めてのあなたでも出来る「新築不動産投資」とは？

新築物件投資

金融不安

金融危機とそれに伴う景気後退によって、不動産投資市場が今、大荒れの状況となっています。
収益物件の世界もリスクプレミアムが見込まれ、期待利回が上昇しました。
土地の価格は下がり、パフォーマンスを出せる収益物件が非常に多くなり「今がチャンス」です。と言いたいのですが、いつの時代も「不動産価格が下落すれば金融が締まる」は変わりません。固定収入が低く、サラリーマンだと「まず、3割～4割の自己資金が必要です。」
時には「土地は手元資金で買ってください。」こんな調子です。

では、不動産投資は出来ないの？

お金を持っている方は益々お金持ちになるのは世の常です、悔しい限りですが。
でも最初からお金持ちじゃなかった方もたくさんいます。
要するに「諦めたら負け」です。いつの日か融資が緩和される時は来ます。しかしその時は必ず物件価格は上昇し利回りは低下します。5～6年前は表面利回り5％とか6％とかで売れていました。
その時、金融機関は今と間逆です。フルローン、オーバーローンという言葉が行き交っていました。

金融機関は確かに難しい状況ですが、一定の条件をクリアすれば融資は下ります。幸い物件価格は投げ売り状態です。属性や手持ち資金だけでなくトータルに事業として交渉するのがコツです。特に現在の金融機関に融資を通すには、経験豊富なコンサルタントが必要です。

融資基準は銀行や支店によりまちまちです。新規を獲得したい支店や融資基準が変わった金融機関など、その方の状況により銀行を選択し、持込をしています。物件のパフォーマンスだけで融資が通る時代は終わりました。きちんとした裏づけやオーナーとしての素質、やる気やビジョンが大切です。ただ「お金儲けをしたいからお金を貸して欲しい」は、通用しません。まずは融資の知識や投資家様の状況に合った不動産投資の提案が出来るコンサルタントを見つける事が重要です。良きパートナーを探して下さい。

不動産投資にとって今は最大のチャンスです

金利は低利で推移しています。上昇する兆しもありません。不動産はもはや投げ売り状態です。商業地はもちろん住宅も、買い手市場です。一昔前は、指値を入れると「この場所の相場はもっと上だ」とか「そんなに安く売れない」、時には「ふざけるな」と電話を切られたりしていました。

現在は「何とかなると思います」、「少し時間を下さい、売主さんを説得します」に変わり相場等が無くなってしまいました。土地の価値はその土地から得られる果実(収益)で決定するものです。土地価格が下落し、低金利。融資さえ通ればよいのです。

PR：新築で不動産投資ってどういうこと？

私は、新築をお勧めしています。中古物件には一般の方には分からない、落とし穴が多く存在します。ファンドの世界ではデューデリジェンスといって専門家が徹底的に瑕疵について調査してから組成しファンドやリートとなっています。

「プロの仕事です」

しかし一般の売買には義務がありません。あくまでも個人売買だからです。
売っている業者さんすらも不動産投資が分からない事が多いのです。なぜならば、土地と建物を気に入ってもらい予算が合えば買ってもらうことが全てで、他の知識をあまり必要としてこなかったからです。
不動産投資は自宅を買うのとは違い、プロの経営者になっていただくのです。プロとしてしっかり管理し経営する気持ちがなければ不動産投資は向きません。

新築はこれからの需要や入居者の求む事を狙って差別化の計画ができる事にメリットがあります。
又、瑕疵や土壌汚染、収益物件の周辺環境も、十分に検討できます。逆に今どのような物件が入居者から拒絶されているのかを考えれば答えとなってきます。