確定申告をする Part2〜FP北野の資産形成講座 第32回
前回は、確定申告についてのお話でした。簡単に言うと、収入と必要経費から、最終的に不動産所得を算出することでしたね。今回も引き続き、確定申告についてお話していきます。不動産所得を算出するにあたって、間違いやすい点をいくつか挙げてみますので、みなさんもご注意ください。
修繕費のこと
修繕費とは、「固定資産の通常の維持管理及び原状回復のため等の消極的支出」と定義されています。例えば所有している物件の雨漏りを直した、故障した給湯器を修理した、退去時に原状回復として壁紙を張り替えた、などです。全てその年の必要経費として、収入から差し引くことができます。
ここで注意しなくてはならないのが、「資本的支出」との違いです。これは定義としては「固定資産の使用可能期間の延長又は価値の増加をもたらす等の積極的な支出」というもので、その年の経費にはならず、減価償却をしなければなりません。 ここが修繕費と大きく違う点です。
修繕費の考え方は、壊れたものなどを文字通り「修繕」するのは、壊れたことで減ってしまった資産価値を元に戻すということです。一方、手を加えることで物件の資産価値が以前よりも増したという時には、資本的支出となります。 これをどちらにするかで不動産所得の数字が結構変わってきます。ここの判断は難しいところでもありますので、分からない場合は税理士さんなどに相談するといいでしょう。
土地にかかる利息のこと
土地を取得する時に必要であるローンの利息部分は、不動産所得を計算する時の必要経費にすることはできるのですが、他の所得と損益通算はできないということです。 ですので仮に不動産所得がマイナスであっても、それをすべて他所得（例えば給与所得）と相殺できるとは限らないのです。土地にかかる利息分は損益通算の対象外ということを頭にいれておきましょう。
仲介料のこと
不動産を売買した時にかかる費用として業者さんへの仲介手数料があります。この仲介料、売却時と購入時で扱いが違うので注意です。 売却時はその年の「必要経費」となりますが、購入時はそうはならないのです。ではどうなるかというと、「取得費」として建物価格に入れ毎年減価償却していくのです。 例えば5000万円の物件（建物2,000万円土地3,000万円）を購入した場合。仲介手数料が150万円かかったとすると、建物の取得にかかった部分の仲介手数料（150万円×2,000万円/5,000万円→60万円）を建物の取得費に足して、2,060万円を毎年減価償却していくことになります。
以上が主な注意点になります。 こういったことなどを踏まえ、不動産所得を算出し申告します。 ここで青色申告について少しお話をします。 青色申告とは簡単に言うと、税制上の優遇措置みたいなものです。 きちんとした書類を作って不動産経営されている人には、その分税務上の特典をあげましょう、といった感じです。 （青色申告は、不動産所得に限ったものではありませんが、ここでは不動産のことについてお話ししています。） 青色申告のメリットについては、例えばこんなものがあります。
青色申告特別控除
帳簿書類の保存など一定の要件を満たしていると、不動産所得から65万円か10万円を控除することができます。不動産所得（収入−必要経費）が65万円だったとすると、そこから最大65万円引くことができるので、所得がゼロになる可能性（＝税金ゼロ）があります。控除額10万円なら、この場合不動産所得は55万円ですね。
純損失の繰越控除
不動産所得が赤字になった場合、他所得と損益通産をします。そうしても控除しきれない損失がある時にはその分を翌年以降３年間繰り越すことができます。
ここでは簡単にご紹介しましたが、その他にも特典はありますので、ご興味おありの方はぜひ一度お調べになってみてください。青色申告を上手に利用することで、キャッシュフローを増やすことができればいいですよね。 ということで、確定申告について2回にわたって見てきました。自分でやるのもよし、税理士さんにお願いするのもよし、ただし丸投げではなく数字の流れは把握しておきましょう。ご自分のことなのですから！
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北野 琴奈
日本ファイナンシャルプランナーズ協会認定 CFP®
日本ソムリエ協会認定 ワインエキスパート 北海道出身。津田塾大学英文学科卒業。大学卒業後、メーカーにて営業・企画・マーケティング業務に携わる。その傍ら結婚を機に、「お金」や「資産運用」の大切さを実感し、ファイナンシャルプランナーの勉強を始める。CFPを取得、独立FPとして活動するためにサラリーマン生活にピリオドを打つ。 資格取得後、独立系FP事務所にてセミナー業務や個人相談業務に携わり、個人としても、各種相談に応じている。（主に、資産運用、不動産投資）また、自らもポートフォリオを組み、金融、不動産を含めた資産を形成・運用中。2003年頃より不動産投資を始め、現在、数棟のアパート・マンション、計数十室を所有。 一方、ワイン好きの趣味が高じて「ワインエキスパート」の資格をとり、現在、カルチャースクールでのワイン講座を持つ。 |
