アパート経営を失敗しないために－瑕疵担保責任

アパート経営成功の秘訣

『瑕疵担保責任』って、お聞きになられた事がありますか？不動産を購入された事がある方は聞いたことがあると思います。では、その内容の詳細はいかがでしょうか。アバウトになら知っているという方が多いのではないでしょうか？アパートなどの賃貸物件だけでなく不動産売買の契約書には必ずと言っていい程、条文に明記されている「瑕疵担保責任」。今回はこの内容についてご説明します。

瑕疵とは『隠れた傷や欠損』の事を指す

立地、入居需要、利回り、その他諸々苦労して物件を選び出し、銀行の融資も承認され、やっと購入した物件が不幸にして欠陥がある場合があります。

この欠陥が『瑕疵』に該当する場合、買主は売主に対し瑕疵担保責任を追及できます。『瑕疵担保責任』とは売買の目的物（ここでは建物）に瑕疵があり、取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合、売主が買主に対して負う責任をいいます。『瑕疵』とは『隠れた傷や欠損』のことを言います。つまり、売主がちゃんと物件を管理していたにもかかわらず、気づかなかった傷や欠損があったときに買主から売主にその責任を追及することができるということなのです。ところが、『瑕疵担保責任＝保証』と考えられている方をお見受けする事があります。

たとえば、引渡しから1年以内に雨漏れが発生した場合、売主がちゃんと管理をしていても、すべて無条件で修理するものだと考えられている方が意外と多いようです。引渡し後発生した欠損や傷は瑕疵担保責任を追及する範疇外なのです。当然責任追及や契約解除はできないのです。瑕疵担保責任は『保証』ではありません。アパート経営で失敗しないためにも、瑕疵担保責任と保証の違いについてはぜひ覚えていただきたいところです。

瑕疵担保責任の制限規定

民法では瑕疵が発見された時、買主は「発見後１年間」は売主に対し損害賠償を又、契約の目的を達成できない場合は契約の解除請求できると定められています。

発見後1年間ということは、引渡しから数年経過し何かしらの欠損が見つかった場合でも『瑕疵』であれば責任の追及ができるということです。ですが、発見された欠損がはたして『瑕疵』なのかどうか判別は非常に困難であると思います。そこで、売主側では売買契約書の中で、売主の瑕疵担保責任を免除、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多くあります。契約時にこの瑕疵担保責任の箇所については新築・中古で結構ちがいますので、納得できる説明を受けるようにしてください。

新築の場合では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」があり、全ての新築住宅に対する１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。

中古の場合、売主の瑕疵担保責任が契約によって免除されている場合も多く、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。というのは、中古物件は築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想できるからです。中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調査する必要があります。

但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

以上が【アパート経営を失敗しないために－瑕疵担保責任】です。

契約書に必ず記載されている瑕疵担保責任。アパート経営で失敗しないためにも責任内容を正しく理解し、契約締結を行なってください。