オーナーチェンジ物件の魅力と注意点

中古物件投資

オーナーチェンジとは

中古物件をターゲットとして投資用不動産を探している方なら、基本的には「オーナーチェンジ物件」が狙いめといえるでしょう。「オーナーチェンジ」とは、現在既に入居者がいる物件を、オーナーが次のオーナーに転売することをいいます。つまり「オーナーチェンジ物件」というと、オーナーだけが変わる物件、という意味です。一定の家賃収入が定期的に入ってくる物件のオーナーが変更するだけなので、新しいオーナーにはすぐに家賃収入が約束されています。ですから「オーナーチェンジ物件」という言葉は常に売り文句として語られます。アパートやマンション一棟であれば、満室稼動のオーナーチェンジ物件ならすぐにはリフォームの必要もなく、非常に魅力的ということがいえるでしょう。

オーナーチェンジ物件の注意点

それでは、オーナーチェンジの満室稼動物件ならば「即、買い」でいいのでしょうか。ここで一歩立ち止まって考える必要があるのは、「なぜそのような条件の良いはずの物件を現オーナーは手放すのか？」ということです。売主が、約束された月々の収入を捨ててまで売りたい事情は何なのか、これは必ず確認する必要があります。売主が資金繰りを急いでいるなどの個人的な事情でやむを得ず手放す、といった事情であればまだいいですが、そうでないとすると入居者や管理組合等に、何か問題をかかえているということが考えられます。家賃の支払いが遅れがちな入居者がいたり、住民が何らかのトラブルを抱えているといったこともありえます。その点も含めて、しっかりと事前に調査しておくことが大切です。

また、満室稼動のオーナーチェンジ物件となると、特に居住用の場合は物件の室内の下見をすることが基本的には出来ません。借主が居住している間は分からなくても、退去後に初めて室内を見てみたら想像以上に痛みが激しく、すぐにも修繕が必要ということも可能性としてないわけではありません。また、満室稼動物件といえども、当然、未来永劫満室が約束されているわけではないので、常に空室リスクというのはつきまといます。入居者が同時に入った物件の場合、同じように一時にみんなが出て行って、その後なかなか入居者が決まらないということも考えられます。やはり立地や建物についても確認しておく必要は欠かせないのです。

とはいえ、基本的にはねらい目であるオーナーチェンジ物件。不動産の状況なども含め、多くの物件を見て、見極めるスキルを高めていきましょう。