第2章 投資用マンションの市場 〜購入目的と購入者層からみるマンション投資〜
ワンルームマンションの購入目的
ワンルームマンションを購入する人の目的としては、30�岼焚爾世氾蟷駘僂帽愼�する人が多く、30�岼幣紊離灰鵐僖�トマンションでは投資用に加え、シングル（独身）やDINKS（共働きで子どものいない夫婦）などが自己居住用に買うことが多いようです。ワンルームマンションに限らず不動産は、単に家賃が入るなどのお金の面だけでなく、不動産を所有しているという精神的な支柱としての役割も果たしていると考えられます。
マンションに限らず、不動産投資など行う場合のリスクヘッジ（危険回避）のコツがあります。それは「時間」と「場所」をずらすことです。同じ時期に２戸買うのではなく、時間と場所をずらすことによって、どちらかが成功しなかった場合でもその損失は軽減されます。
ワンルームマンションの購入層
投資用にワンルームマンションを購入する人の傾向として、30代の購入者層が増えてきています。また、シングルライフを満喫しつつ、老後の対策として資産運用マンションを購入する30代の女性も増えてきています。
昭和50年代からバブルにかけては、投資用のマンションを買う人はいわゆる医者、弁護士、会社社長、一流企業の幹部クラスなど限られた層が多かったのですが、ここ数年は低価格、低金利という背景もあって、年収700万円〜900万円クラスの中堅層（一般のサラリーマン、公務員）の方々が増えてきているのです。
ファミリーマンションとの市場性の違い
ファミリーマンションの場合、供給エリアは東京、千葉、埼玉、神奈川と広い範囲で発売されます。立地も都心、都区部、郊外、さらに駅からの距離でも駅前、徒歩圏、バス便と様々です。購入者はそれぞれのマンションから数キロ圏内のところにある賃貸住宅に住んでいる人が多いといわれています。
それに対して投資用マンションの場合は、首都圏における発売戸数はファミリータイプの年間発売戸数の約10％ほどです。発売エリアは特にここ数年都心回帰現象の波を受けて、都心3区（千代田、中央、港区）、あるいは新宿、渋谷区を加えた都心5区の割合が極めて高くなっていました。購入者は北海道から九州、沖縄やさらに遠い島々の方まで、それに海外在住の投資家も含めて、極めて広範囲となっています。
ファミリーマンションでは自分と家族で住む場合は、自分たちが気に入ればどこでもよいわけですが、投資用マンションの場合は、賃貸ニーズがある交通の便利なところが条件となり、客観的に見たらどうかという視点が重要となります。
ファミリーマンションの場合でも、築10年以上経つと、住宅の3割〜4割くらいは賃貸となっているため、投資マンションと同様に賃貸に出したいときに一定以上の賃貸収入が得られるような条件があるか、という視点をもつことが大切です。
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野中清志 （のなか きよし）
株式会社オフィス野中 代表取締役。
住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。
1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。
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