第4章投資用マンションの選び方　～先を見据えたマンション投資～

ワンルームマンション投資法

インフレに負けないマンションの条件

マンションに投資するには住宅需要が大切な要素となります。低金利の中で物価が下がっていく「デフレ」の時代が長く続きましたが、これからは「インフレ」も見据えた計画が必要です。

マンション投資に限らず、投資事業をする場合は、経済や金利、株価などの経済指標に常に注意を払う必要があります。普段のニュースの中でも経済動向について報道されますが、マンション投資を始めるにあたってはこれらの情報などにも注意してみましょう。
マンション投資の立地のポイントとしては以下のような場所が狙い目です。
・全国的に人気がある場所
・国内のみならず外資ファンドが狙うような場所
・人気があってマンションの供給が少ない場所
・新線、再開発計画が見込まれている場所
・将来的に規制緩和を受けて容積率が緩和される場所
・女性に人気のある場所
・キャンパスゾーンとビジネスゾーンの交差する場所

規制緩和や公共都市計画によって街並みが大幅に変化する時代になりつつある今、将来性を見据えたマンション投資が必要となってきています。

人口の動向

ワンルームマンションを経営する上で重要なのは人口動向です。その中でも特に「単身世帯」の割合が重要になってきています。単身世帯が多いのはやはり都心部です。これは地方から大学に通うために上京したり、また就職のために上京するなど、若い単身者が多く集まることが要因と考えられます。東京都が作成した「東京都世帯数の予測」から東京都の人口動向をみてみると、東京都の一般世帯は一貫して増加し、平成32年(2020年)には約620万世帯と、平成22年(2010年)と比べて15.5％の増加となるそうです。また世帯別にみてみると、最も多いのは単身世帯となっています。単身世帯は平成32年には271.3万世帯と、平成12年（2000年）に比べて23.7％の増加と予測されています。このように、単身世帯が増加する東京都では、ワンルームマンションの需要がまだまだ伸びる可能性があるといえます。

より良いマンション投資のために

マンションは専有部分と共用部分に分かれています。専有部分はコンクリートに囲まれたマンションの部屋の中のことですが、壁（隣の住戸との境壁）や床などのコンクリートは共用部分になります。部屋の広さ、高さはコンクリートの躯体によってあらかじめ決まっているので変更はできませんが、部屋内部の間仕切りやキッチン、収納などの設備は変更も可能です。間取りや設備などは、自分が住む立場になった場合に、快適かどうかを第一に考えることが大切です。

ワンルームマンションでは、間取りプランなどで実質的な利用価値が異なってきます。同じ20m²の広さでも、実質的な利用価値が23m²に匹敵するものや、逆に17～18m²にしか相当しない場合もあるということです。また、天井の高さも重要なポイントです。生活する空間の全体の広さとして、天井の高さを含めて平方メートル（m²）ではなく立方メートル（m³）で考えるようにしましょう。要するに表面的な面積にとらわれずに、実際の有効面積に着目することが重要となります。

最近のワンルームマンションでは最新の使いやすい設備が付いていることが多くなりました。最新の設備は賃借人にも人気です。しかし、高級な設備でもいつかは壊れます。壊れた場合は、もともと部屋についている付帯設備の場合は、修理代は貸主の負担になります。多くの豪華設備は賃借人には人気がありますが、先々のメンテナンスを考えると、あまり繊細な機器はないほうが良いのかもしれません。

マンションのクレームの中で比較的多いのは、上下間の「音」の問題です。最近のマンションでは、床スラブが厚めになっているので昔ほど音のトラブルは発生しなくなりましたが、やはりファミリータイプのマンションに比べると若干薄いようなので、パンフレットにスラブ厚が記載されていないようでしたら必ず確認しましょう。

共有玄関のオートロック、ダブルロックのドア、モニター付インターホンなどもあれば安心です。ワンルームマンションはアパートと比べれば賃料が割高ですが、その部分には「安心」や「快適」に住むための料金が含まれています。これからはますます、それらの「付加価値」的な要素が重要になってきます。

ワンルームマンションは、近隣からゴミ出しや自転車の放置などで苦情がくる場合もあります。その場合、ごみ置き場や駐輪場がしっかりしているか、また、管理人はいるかなどのチェックが必要です。ごみ置き場は外部から見えないように遮断された造りの独立性が高い仕組みが必要です。

投資用マンションではなかなか普段のマンションの状態などをチェックすることが難しいので、管理会社に任せる部分が多くなりますが、自分の大切な資産ですから、ときどきマンションを見に行って、清掃は行き届いているか、外壁は汚れていないか、周辺の環境に異常はないかなどもチェックしましょう。自分のマンションは自分で守るという意識が大切です。

野中清志（のなかきよし）

株式会社オフィス野中　代表取締役。住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。 1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。