第5章　モデルルーム・現地の見方　～足を使った情報収集～

ワンルームマンション投資法

情報の収集は自分の目と耳と足で

情報収集には本、雑誌、インターネット、新聞広告、チラシ、セミナーなどさまざまな媒体があります。ワンルームマンションのディベロッパーには、友の会を作っているところもあります。大抵は無料で、定期的に情報が送られてきますので、入っておいて損はありません。

情報収集には、全体的な動きの変化と、地域を限定した定点観測（賃貸・価格）の2つを総合的に判断することが必要です。総合的な情報は新聞や本などで勉強できますが、本を買うときは発行年月日を確認してから買うようにしましょう。

新聞広告や折り込みチラシなどは、業者サイドからみて都合の良いことが大きな字で書いてある時も多いので、広告を見るときはなるべく小さく書いてあるところに注意してみてください。

マンションのネーミングにも注意してみましょう。賃借募集をするにあたってはイメージが大切ですから、住所とネーミングが完全に一致しなくてもかまわない場合もありますが、あまりギャップが激しいのは考えものです。

セミナーについてですが、マンション会社などが行う無料セミナーと、それ以外の有料セミナーがあります。無料セミナーの場合は、そのマンション会社の様子や社風がわかりますし、最新の物件の情報なども手に入ります。有料セミナーは不動産投資につて熱心に勉強するために参加する方が多いでしょう。

マンション周辺の環境は実際に歩いて

現地の地図を手に入れて、可能であれば周辺の一番高い建物の上から町全体の景観を見渡してみましょう。自分が住んでみることを想定して、何度か行ってみると良いです。

マンション広告の表示では、駅からの距離は地図上の距離80メートルが1分で表記されています。これは駅から「徒歩何分」というより、「駅から道路距離で何メートル」かが表されているだけだと割り切ったほうが良いでしょう。商店街・コンビニ等が近くにあるか、放置自転車・ごみ等の状態、駅からの道は夜でも明るく安全か、歩道と車道は分離しているかなどのチェックも重要です。

さらに、現在だけでなく、将来の街の姿も重要です。近隣に空き地があったら、構想建物などが建って日照に支障がでないか、また風俗関係店等ができないかなどもチェックしましょう。マンション建設地周辺の開発計画などは市・区役所などで教えてもらえます。特に周辺の道路などのインフラ整備について聞いておきましょう。また、市・区役所では、「生活ガイド」のような小冊子を無料で配っています。主に新規居住者用ですが、これを入手すればその地域の生活の様子などもわかります。

パンフレット、図面集、管理規約

新聞などに折り込まれているチラシでは、マンション名・場所・施工年月日・施工主・売主・管理会社などが掲載されていて、投資用マンションだと表面利回りも書かれています。しかし、チラシでは情報に限界があります。さらに詳しい情報が欲しいときには「物件パンフ」と呼ばれるパンフレットをマンションの会社に電話して郵送してもらうか、モデルルームなどで入手しましょう。

マンションのモデルルームには、パンフレットや図面集、管理規約や長期修繕計画などさまざまな資料があります。モデルルームに行ったら、これらの資料も是非もらってきましょう。管理規約・使用細則・長期修繕計画などは1冊にまとまっていることもあります。管理規約は、マンション管理や管理組合の運営などについて定めています。使用細則は、細かい日常生活についての取り決めです。長期修繕計画表には共用部分の修繕周期や修繕の計画が記載されています。修繕積立金の金額についても書いてありますので、その金額で大規模修繕工事が可能かどうかも確認しておきましょう。

施工前のマンションは実物を確認できませんので、これらの資料を照らし合わせ、不明な点は営業マンにどんどん質問してください。詳しい知識を得るためには信頼できる営業マンがいると何かと力になってくれます。

モデルルームを活用して情報収集

初めてモデルルームに行くときはちょっと勇気がいるかもしれませんが、大切な情報収集のためですからどんどん行きましょう。「買うと決めていないのにモデルルームに行ったら悪いのでは」と思う人もいますが、そういうことはありません。きちんとした会社でしたら、まだ購入を迷っていたり、マンションに関する知識の全くない人にもわかりやすく対応してくれます。

モデルルームではアンケートの記載を求められることもありますが、できるだけ自分の条件や希望を具体的に伝えるほうが、親身になってアドバイスが受けられます。また、顧客情報は外部に漏らしてはいけないことが法律で決まっています。数多く見て比較検討することによって、より満足度の高い買い物ができると思います。

野中清志（のなかきよし）

株式会社オフィス野中　代表取締役。住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。 1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。