賃貸ニーズの差別化・ペット可物件

アパート経営成功の秘訣

近年のペット需要の高まりは、少子高齢化や若年層の単身化などの影響もあってか、留まることがないようです。不動産業界でも、賃貸・分譲に関わらず、ペット可物件が数多く登場しています。賃貸物件の付加価値となる『ペット可』。今回は『ペット可物件』についてふれてみましょう。

ペット可物件の市場

犬・猫は外で飼うものという意識の強い日本では、まだまだ大半の賃貸物件がペット不可という状況です。しかし、実際に飼われている犬や猫（特に猫）は室内で飼うパターンが多いようです。近年のペットブームを背景にして、新築物件を中心にペット可の賃貸物件の数は増加傾向にありますが、まだまだ全体の3%程度で、都心部でも15%程度と非常に小さな比率に留まっているようです。

つまり、ペットを飼っている人は多くいるが、物件供給はその数に追いついていない事がいえると思います。どうしてペット可の賃貸物件は少ないのでしょうか。その理由としては、そもそも家主が賃貸物件として手間やリスクがかかるため、貸したくないと考えている傾向が挙げられます。

ペット可物件は家主にとってリスクは高いのか？

動物と一緒に集合住宅で暮らすことになる『ペット可物件』。家主はどうして貸したくないと考える方が多いのでしょうか？考えられるリスクは次のことがあげられます。

・原状回復費用が高額になりやすい。

床、柱、壁などの引っかいた痕、配水管やベランダの排水溝に詰まったペットの毛などが考えられます。

・ペットの鳴き声・臭いによる近隣クレーム

小型犬や猫の鳴き声は思っている以上に響きます。また、ハムスターの滑車を回す音も木造で古い物件でしたらきこえるかもしれません。（※ハムスターは夜行性です）ペットの臭いは、独特ですから苦手な人もいることでしょう。エレベーターや共有部分の廊下などはともすると狭い密閉空間となっていますから、ペットの体臭、排泄物の臭いが染み付きやすい事が想定されます。

・入居者同士の嗜好の違い（たとえば猫派、犬派など）によるトラブル

ペット可の賃貸物件だったからとといっても、その物件の住人すべてがペット好きとは限りません。ペットを全く受け付けない人もいるでしょうし、犬を怖がっている人にとっては、犬が尻尾をふって近づいてくるだけでも、『噛まれるんじゃないか』と考えてしまうことが多いものです。では、入居率をアップさせる付加価値をつけるため『ペット可』として運営するにはどうしたらよいのでしょうか？

ペット可物件運営のポイント

・ペットの種類、個体数、大きさを制限する

ペット可物件は「ペットを飼うことができる」ことになりますが、ペット＝犬・猫とは限りません。ウサギやサル、フェレット、爬虫類・・・・・・とその種類はさまざまです。ペット可で入居者を募集する場合は、予めその物件で飼ってよいペットの種類を定めておきましょう。

また、種類（柴犬やミニチュアダックス）、大きさ、個体数など、物件によって飼育可能か不可か、細かく設定しておくとよいでしょう。たとえばチワワは良くてもハスキーはダメ（ペットの大きさ）、犬・猫は１頭まで（個体数）、などです。あくまでもごく一部ですが、動物好きの借主が『ペットを飼うことのモラル』が低いことが原因で飼っていたペットが繁殖を繰り返し飼育できない状態（多頭崩壊といわれています。）に陥ることを防ぐ役割にもなります。

・敷金を預かり、原状回復の条件を厳密かつ明確に

ペット可の賃貸マンションのトラブルの多くは、敷金関連が多くなっています。退去後の補修費が一般よりかかりますから、今人気の『敷金0』はさけたほうがよいかもしれません。敷金は通常の相場より1ヶ月ほど多いのが一般的なようです。

また、退去時、借主の費用で原状回復を行う箇所や原状回復条件を入居時に明確にしておきましょう。退去する際に無条件で壁紙などを張り替えることを約束する念書を取得する家主さんもいらっしゃるようです。この場合、特約として効力を発します。

・家賃を少し高めに設定。入居者がペットを飼いやすい環境作りを

運営中の賃貸物件を客寄せのためペット可賃貸物件としただけでは、当然ですが、ペットを飼うための工夫がまったくありません。ペットを飼う入居者に配慮することも必要だと思います。たとえば、ごみ置き場に密閉度が高く、防臭効果が高い構造のものを『ペット用』として配置するだけでも近隣、入居者からの臭いに対するクレーム防止につながると思います。最近は、ペット用の足洗い場を設置される方が多いようです。付加価値に対する家賃を設定し、その一部を設備投資として生かしてみてはいかがでしょう。

以上が【入居斡旋の差別化・ペット可物件】です。

ペット専用賃貸物件の数は少なく、ペット可の賃貸物件のほとんどは一般の賃貸物件を『ペット可』として貸しているのが現状です。しかし一方でネコが移動して遊べるようにとキャットタワーを設置している賃貸物件もあるとか。本当の『差別化』とはこういった物件に対する工夫や配慮があって図れるのかもしれません。