プロパティマネジメントで収益を最大化！
従来の賃貸不動産の管理といえば、入居者募集と家賃集金、そして、クレームの処理が主な業務でした。
しかし、店舗・事務所などの事業用賃貸物件にファンドの資金が流入するようになってから、この賃貸不動産業界に「プロパティマネジメント」という言葉を良く耳にするようになりました。
プロパティマネジメントの最大の目標は、オーナー様のキャッシュフローの最大化を図る事です。
このプロパティマネジメントが事業系だけではなく、今、住居系の賃貸管理業界にも広がっています。
収益を最大化させるプロパティマネジメントの実情についてお伝えします！
プロパティマネジメントとは
プロパティマネジメントを英語で書くと「Property Management」となります。インターネットで翻訳してみると「財産管理」と表現されています。
「Property」には、「資産、所有地、不動産」といった意味があり、「Management」には、「経営、運営」といった意味があります。つまり、不動産物件の経営や運営を管理する業務の事と言えるのです。そして、それを実施する人をプロパティマネージャー（Property Manager）と呼びます。
プロパティマネージャーは不動産投資収益を最大化すべく、投資家・オリジネーター(不動産の原所有者)・アセットマネージャーの皆様に成り代わり、賃貸不動産の「建物管理」「計画立案」「最適な運営戦略」を行うのです。
不動産の「証券化」や「所有と経営の分離」という流れの中で、資産価値を極限まで高め、キャッシュフロー、さらには投資収益を最大化するプロパティマネジメントを導入することが、経営戦略上いまや必要不可欠となっています。
住居系にも広がるプロパティマネジメント
事業系賃貸不動産で重要視されていたプロパティマネジメントは、このところ住居系にも広がりを見せています。
そのひとつの原因はJ-REITなどのファンドが居住系にも投資をしていることがあげられます。そのため、各管理会社はプロパティマネジメントを意識した事業を展開しています。
そして、今後は更に一般の大家さんとよばれていた人達までもが賃貸不動産業を事業として強く認識し、投資において金融商品と比較したリターンを求める事になります。
プロパティマネジメントの特性
では、これまでの賃貸管理と、現在注目されているプロパティマネジメントでは、一体何が違うのでしょうか？？
ここで、提案内容の一例を見て比較してみましょう。
【事例】
オーナー様より、保有されているアパートの空室が増えており困っているとのご相談を受けました。
■従来の管理会社
→「家賃を5,000円下げましょう！」
■プロパティマネジメント会社
→「エアコンをつけるなどしてお部屋の価値を上げましょう！そのために借入をして、月々5,000円ずつ返済すると5,000円分家賃を下げた場合と同じキャッシュフローになります。キャッシュフローが同じならお部屋の価値を上げたほうが、入居者にとってプラスですし、ひいてはオーナーにもプラスになりますよ！」
このような提案の違いが現れます。つまり、プロパティマネジメントでは
(1)オーナー様の収益を何より優先する。
(2)賃料収入確保はもちろん、資産価値の維持・向上にも力をそそぐ。
(3)リスク回避、経営改善の最適アドバイスをする。
以上のことをモットーにオーナー様の資産管理を行うのがプロパティマネジメントを行う管理会社です。
よって、その売上げのメインはオーナーからのマネジメントフィーであり、オーナーとの利益相反を排除します。
また、稼働率が低下することを嫌うため、入居者の解約を好みません。常に、利益の最大化を目指し積極的に「空室」対策に取り組んでいます。
プロパティマネジメントに求められる能力
プロパティマネジメントを実践するにあたり、どのような能力を持っていなければならないのでしょうか？ また、これはそのままどのような能力を持っている管理会社に管理を頼むべきなのかということになります。
■マーケティング能力
物件の取得にあたっては、デューデリジェンスを行います。デューデリジェンスを簡単に説明すると、該当不動産において適正な市場価値やリスクを明らかにする事を目的として、多角的に行う調査のことです。取得時に限ったわけではなく、物件の再投資においても、投資家（大家さん）が考えている収益を本当に上げる事ができるかを事前に調査する必要があるのです。ここで、市場調査能力が求められ、集めたデータを分析する必要があります。これを総合するマーケティング能力が重要視されます。
■記録・報告の能力
日常の管理業務である滞納処理、クレーム処理、募集業務、契約業務などは従来通りですが、プロパティマネジメントを行うにあたっては、これらを日常的に記録する仕組みを構築する必要があります。記録をしなければ、そもそも報告ができないからです。
多くの管理会社は、賃料などお金に関係する報告はしますが、クレームなどの報告はしていないのが現実です。
デキる管理会社は些細なクレームもすべて記録しています。投資家（大家さん）がこれらをすべて読むかどうかは別にしても、あるとないとでは信頼度が全く変わってくるのです。
■レポーティング・説明の能力
マーケティングや日常業務の報告にしても、これらをレポートにまとめる能力が必要になります。そして、それらを論理的に説明する能力も必要とされます。例えば、リフォームで再投資を行うとします。この結果、いくらの賃料を得る事ができ、投資としての効果か数字を示し、論理的に説明する必要があります。
以上が【プロパティマネジメントで収益を最大化！】です。
不動産の証券化が本格的に始動し、そのファンドのパフォーマンスを向上させるには、プロパティマネージャーの役割が極めて大きく起因しています。すなわち、ファンドの格付けを行うとするなら、プロパティマネジメントの格付けをしているのと何ら変わりはないのです。よって、住居系においても今後そのような見方が浸透してくるのは必至です。
資産管理はプロパティマネジメントのできる会社にお任せすることが成功への近道でしょう。
