アパート経営のリスクとヘッジとは…？
投資はリスクとリターンで成り立っていますが、アパート経営のリスクには回避する手段（ヘッジ）が存在します。それぞれのリスクに対するヘッジをお伝えいたします！
★アパート経営８つのリスク８つのヘッジ
アパート経営のリスクとして考えられるものは、主に
１．空室が続く
２．滞納される
３．金利の上昇
４．地震・火災
５．建物の老朽化
６．管理業者の怠慢
７．不動産価格の低迷
８．換金性の低さ
以上の８つです。
１．空室が続く・・・⇒ヘッジ：一括借上（サブリース）システム
１年間の中で、空きが出てしまう時間を割合で数値化したものが「空室率」です。
投資アパートに、必ず入居者が入ってくれるという保証はどこにもありません。また、入居者が出て行ったあと、すぐに次の入居者が入ってくれるかどうかもわかりません。
そこで、適正な家賃設定をした上で、ある一定の空室率は見込んでおく必要があります。
この空室が続くリスクを回避するために、アパート経営には便利なシステムが用意されています。それが「一括借上システム」です。
これはアパート供給会社や、その関連会社などが準備しているケースが多いのですが、アパートを一括して借り上げてくれ、賃貸料はその会社から入るというものです。
もちろん費用はかかりますが、空室になる心配はもとより、アパート経営に関わるあらゆる手続きをサポートしてくれる便利なシステムです。
２．集金できない・・・⇒ヘッジ：家主代行システム
もしすぐに入居してくれたとしても、毎月必ず入金されるという保証もありません。 これについても便利なシステムが用意されています。これが「家主代行システム」です。 つまり、アパート経営において面倒になりそうな、入居者の募集・入居・管理に至るまで一通りをすべて請け負ってくれるというものです。
３．金利の上昇・・・⇒ヘッジ：余裕ある投資計画
預金していてもほとんど利息がつかない現在の低金利は、ローン利用者にとってはもちろん追い風ですが、現在の状況が今後も続くとは考えづらく、金利は今後上昇する可能性もあります。
投資計画は、ある程度の金利変動も見込んだ上で立てる必要があります。
４．地震・火災・・・⇒ヘッジ：保険
日本はいわずと知れた地震大国です。また建物である以上火災が起こりえる可能性は否定できません。ですので、このような不可抗力の事態が起きたときのための備えが必要です。火災保険や地震保険には必ず入っておいたほうがよいでしょう。なお、ローンを組んだ場合には火災保険が必須となっています。
５．建物の老朽化・・・⇒ヘッジ：定期的な修繕＆リフォーム
アパートの建物価値は、１０年で９０％、１５年で７０％、２０年で４０％と言われています。そして、通常の空室率が１０年で１０％、１５年で３０％、２０年で６０％発生することが考えられます。
つまりアパート全体の手取り家賃も、１０年で１０％、１５年で３０％、２０年で６０％下落することが予測されます。従って、１５年経過する場合、特に近隣アパートやマンションとの差別化のためにも、アパートの外観リフォームが必要となります。
また、管理業者にまかせっきりにしていると、建物の老朽化にすら気づかないということがありますので、自分の資産管理はきちんと行いましょう！
☆投資は自己責任です☆
６．管理業者のリスク・・・⇒ヘッジ：管理業者の経営状態に着目
投資用アパートを管理してくれる業者がどのようなところであるのかによって、アパート投資の成否は大きく左右されます。管理システムの整備された、しっかりした管理を行ってくれるところであれば安心です。管理業者の経営状態にも着目する必要があります。
７．不動産価格の低迷・・・⇒ヘッジ：地価の値動きを判断
不動産価格はバブル後一貫して下落を続けてきましたが、ここにきて都心部の一部では上昇に転ずるなど、一部で変調の兆しも見えてきました。
今後の不動産価格に対する見方はいろいろありますが、将来にわたって値下がりのしづらい地域を狙うのは当然の事です。
公示価格・基準地価をしっかり確認し、価格低迷のリスクを考慮したうえで購入する必要があります。
８．換金性の低さ・・・⇒ヘッジ：分散投資で資産ポートフォリオを形成する
不動産は他の資産と比べ、流動性が低い商品です。株や金などの商品は同じものがたくさんありますから市場で簡単に売買する事が出来ますが、アパートは同じものが２つは存在しませんので、昨日今日で売って換金するというわけにはいきません。
売り急ぐと、値段をどんどん下げられかねませんので、資産ポートフォリオを「現金」・「株」・「不動産」と、分散して形成しましょう。
以上が【アパート経営のリスクとヘッジ】です。
アパート経営の成否は８０％立地で決まります！
不動産の将来予測は、地域の需給状況を熟知すれば予測は困難ではありません。
購入前にも、しっかりリスクヘッジを行いましょう！
これから検討される方は、ぜひお問合せを！
