新築ワンルームマンション投資【1】
「鷹の目と蟻の足を使う。」
不動産を鑑定する時には、鳥のように全体を俯瞰する目と蟻のように細かい情報を集める地道な努力が有効となります。本日の講演のテーマは、この「鷹の目と蟻の足を使う」をキーワードに話を進めていきます。
１．マンションの歴史
まず、簡単にマンションの歴史を振り返ります。
日本で始めていわゆるマンションが分譲されたのはいつのことだと思いますか。 それは、１９５６年（昭和３１年）の東京都新宿区四谷の「四谷コーポラス」だというのが定説となっております。今を去ること５２年前に、当時の日本信販の不動産部が分譲した物件で、大卒初任給が２，３万円だった頃に、１５０〜２００万円で販売されたといいます。このマンションの入居者は、死亡すれば新聞に死亡記事が出るような有名な方が多く、物件自体も、キッチンディスポーザーが標準で装備されるような豪華な仕様で、一般庶民には高嶺の花だっだそうです。
その後、昭和４３年頃、大京が赤坂にライオンズ赤坂１号館を建築します。５００〜６００万の価格で、当時は芸能人がキャッシュで買っていったとのこと、ここでもまだマンションは高額所得者向けの物件であったことがうかがえます。 状況が変わるのは昭和４９、５０年頃のオイルショックの時期です。この頃、いわゆる団塊の世代が適齢期を迎え、都下を中心にマンションの分譲が広がり、ようやくマンションが一般庶民の住居として広がってきました。
その後、昭和５６，７年頃に、マンション業界は最大の不況期を迎えます。年間４万戸の供給に対し、年末の完成在庫が２万戸を越えていたということです。この昭和５０年代の後半はいわゆる円高不況期でマンション業界はこれに巻き込まれていたことになります。
２．不動産の循環パターン
不動産には、経済と同じように循環のパターンがあります。まずマンションブームが来て、その後調整期、そして安定期に入ります。その後またしばらくするとブームが来て・・・と循環することになります。 現在の供給状況をざっと概観してみますと、全国で年間１８〜１９万戸が供給されております。そして、そのうちの９〜９．５万が東京を中心とした１都３県で供給されております。この首都圏の内訳としては、３０�岼焚爾里い錣罎襯錺鵐襦璽爐�１万戸、３０〜５０�屬離灰鵐僖�トマンションが７〜８０００戸で、残りが５０�岼幣紊離侫．潺蝓璽織ぅ廚箸覆蠅泙后�
３．中古マンションの資産価値
ちなみに、先ほどの四谷コーポラスは、５２年前の６０�屬韮隠毅亜腺横娃伊�円で販売されたといいましたが、現在の中古市場で販売される価格は、２７００〜２８００万円となっております。新築で四谷で６０�屬世函�現在は７〜８０００万はするでしょうか。
四谷コーポラスは築５２年を経て、依然それなりの価格で流通をしております。では、中古の資産価値はどこで決まってくるでしょうか。これは、４つのポイントが挙げられます。
- （1）立地
- マンションの価値は、１に立地、２に立地、３に立地です。立地さえ間違えなければ、中古市場でも資産価値の高いマンションとして評価されます。
- （2）建物・土地の品質性能
- 例えば建物では、品質性能評価等がひとつの指標となります。土地に関しても、地盤や土壌の汚染度など、資産価値に直接影響を及ぼす要素となります。
- （3）維持管理
- 短期・中期・長期の修繕計画がきっちりと立てられていて、小規模や大規模な修繕が予定どおり行われているかが非常に重要です。女性は美貌管理、マンションは維持管理、そして男性は健康管理が重要になります。
- （4）経済の流れ
- 最後に経済の流れが影響します。不動産の価格は必ずいい時と悪い時があります。そのどの時点で評価するかによって当然に価値は変わってきます。
４．老後のポケット
私は老後には３つの収入のポケットを持てといつも言っております。
- （1）適度な労働所得
- 一つは適度な労働所得です。日本で一番の長寿県はご存知でしょうか。鷹の目で見ると確かに沖縄県になります。しかし、これは蟻の足で調べてみると少し違ってきます。沖縄は確かに女性は全国で長寿第一位なのですが、男性は４７都道府県中２０位以下となってしまいます。では、男性の長寿一位はどこでしょうか。長野県です。長野県は実は６０歳以上の労働比率が最も高いんですね。このように、セミリタイアして、少しで労働収入を持つということが非常に重要になります。
- （2）年金所得
- 二つ目は年金所得です。老後ゆとりのある生活を送るためには月３９万円が必要だと言われております。年金が現在の水準で２４万程度だとすれば、残りの１５万円をどのように調達するのかが一つのポイントになります。月１５万だとすれば年１８０万円となり、これを例えば貯蓄の利子から得ようとすれば、０．３％の利率だとしても、税を勘案しなかったとしても６億円の資産が必要だということになります。
- （3）資産所得
- いわゆる、自分が何もしていなくてもお金を稼いでくれる資産を持てということです。例えば月１０万円で賃貸できる物件があれば、一日に３３３３円のお金が、自分が何をしていても入ってくることになります。夜１０時から朝６時まで寝ていても、財布の中には１１１１円が入ってくることになります。この時間という概念が非常に重要です。
５．東京都の開発状況について
都市緊急再生整備地域というものが国交省によって指定されています。都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて、緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として、全国で４４箇所指定されていますが、このうちの７箇所が東京の２３区内となっております。７箇所とは言え、面積は４０％を占めています。東京の７箇所はというと、
（1）新宿西口から北口にかけてのエリア（2）大崎エリア
（3）新橋ベイエリア
（4）東京・有楽町エリア
（5）六本木・赤坂エリア
（6）秋葉原エリア
（7）新宿富久町周辺
こう見てくると、やはり、山手線の沿線を中心に再開発されていきます。１都３県で７７路線１１００駅が存在しますが、その中で山手線２９駅はやはりスーパーブランド路線であるといえると思います。また余談になりますが、山手線は時計と逆周りに再開発が進んできました。最後は荒川区の日暮里だといわれています。底地（借地権）が多く、再開発が最も難しい土地といわれております。
さて、こうして再開発される東京の都市ですが、キーワードは「融合」です。例えば、新宿西口は、従来は都庁を中心としたエリアに開発は集中しておりましたが、住友不動産が進めた北口一帯開発の結果、すでに中野坂上当たりまでは一体化された都市とみることができます。また、原宿と渋谷はかつては別個の街でしたが、現在では明治通りにそって一体化しておりますし、中央区も豊洲の開発にあわせて拡大しております。
ちなみに、白金に住み優雅な生活を送る奥様たちをシロガネーゼといい、横浜市のあざみ野ではアザミネーゼといいます。では、浦安周辺や豊洲周辺ではなんと言うかご存知ですか？マリナーゼにキャナリストといいます。こうした愛称は土地がブランド化した証左ですね。
（新築ワンルームマンション投資【2】に続く）※この記事は2008年2月16日に行われたセミナー「現物投資の決定版！新築ワンルームマンション投資 」の概要をまとめたものです。
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野中清志 （のなか きよし）
株式会社オフィス野中 代表取締役。
住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。
1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。
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