新築ワンルームマンション投資【2】

６．土地の評価

土地の評価には第三者の目、客観性が必要になります。自己満足で物件を買うと失敗します。では、現在土地は買いなのでしょうか。昭和５０年代からバブル期までは、GDPが２倍になったのに対して地下は４倍になりました。９４年以降は逆バブル状態で、GDPは増加していますが、地価は下がり続けています。これは地価に上がる余力があるという見方もできます。

やはり人口の減るエリアでは地価が下がっていきますが、では、東京はどうでしょうか。今後東京は「東京」から「TOKYO」になると考えられます。これは東京がアジア商圏に取り込まれていくことを表します。例えば、現在１／１７は○○結婚という状況です。この○○には何が入ると思いますが？　出来ちゃった結婚ではないですよ。そう、国際結婚です。この事実一つ見ても、東京がアジア商圏に位置し、グローバル化していることがうかがわれます。こうした結婚の多様化がもたらすものを、少し違う観点から見てみましょう。

超高層マンションが今東京で流行っておりますが、これはどのような方が買われていると思いますか？　これは４つに分類できると思います。

一つは、自己居住用に買われる方、二つ目に投資目的で買われる方、三つ目にセカンドハウスとして買われる方。さて、４つ目は？　これはマルチハビテーションの方です。マルチハビテーションとは何でしょうか？　先ほどの国際結婚ではないですが、結婚形態の多様化に伴い、居住形態も多様化しております。週末婚、月末婚、など一つの夫婦が複数の住居を所有し、それぞれの生活形態で住み分けるということが発生しております。究極は老後を一緒に過ごす「終末婚」だそうですが。ですので、東京都の住宅事情は、単なる統計には表れないウラを読む必要があります。

７．容積率の話

東京には高層ビルが林立しておりますが、東京２３区の平均建築回数をご存知でしょうか。これ、実は３階に届いておりません。ということで容積率のお話をします。東京では、容積率の緩和が進んでおります。例えば、丸の内の丸ビルですが、従来の８００％から１０００％へと容積率が緩和されております。これは東京駅が自分の容積率を三菱地所に売却して可能になったものです。こうした隣接地での容積率の融通のし合いを、連担建築物設計制度といいます。このように、東京では容積率を拡大する方向で進んでおりますが、これは、とりもなおさず、空中に含み資産が発生するということを意味しております。こうした流れの中で、東京は幹線道路沿いで角地はやはり非常に価値の高い土地となります。現在では地下鉄１３号線開通予定の沿線が超目玉となるでしょうか。

１３号線といえば、余談になりますが、東京は非常に交通網が発達しているので、線と線を繋げると一気に利便性が上がることがあります。こうした点も注目してみるといいと思います。

８．マンションの話

今後マンションを検討するにあたっては「平方メートル（m2）だけではなく、立方メートル（m3）も大切」ということを申し上げたいと思います。つまり、階高が重要だということです。これは、階高であれば、将来的なリフォーム時などに、非常に可変性が高いからです。同じく、ワイドスパンのマンションもいいですね。実際のm2が有効に使えるかどうかが重要ということです。

例えばマンションは地価が高騰したバブル期に極小化したことがあります。現在では販売上小さくできないから、バブル期より早くマンションが郊外化しています。そうすると、条件の極端に悪いマンションというのが登場します。資産価値の下がるマンションが登場します。資産価値が下がるマンションとは、つまり供給が多く、人気がないマンションですね。こういうマンションは共用部分がいいかげんなものが多いので注意が必要です。今後は、自分のものとして扱う専有部分だけでなく、長期的な修繕計画も含めて共用部分がしっかりしているマンションというのが資産価値が高まると思います。共用部分を買うという発想ですね。地域的には、学生、社会人の両方を取り込めるストライクゾーンの広い地域を探してください。例えばの話ですが、あるデベロッパーが神奈川県の南武線沿線の武蔵中原という駅にマンションを建築しましたが、これが売れないマンションでした。そこで、どうしたかというと、南武線沿線は日本を代表する大企業の工場が非常に多いのですが、そうした大会社の社宅として貸したのですね。すぐに満室になりました。このように、大企業の社員のような入る人の属性によってもマンションに付加価値がつくんです。

他にも、アドレスがファッション化する場合もあります。例えば、日本女性の３０代独身率は全国では３０％弱なのですが、東京の目黒区世田谷区では４８％にもなります。世田谷や目黒というアドレスに引かれて若い女性が集まって、価値を上げているわけです。

９．住宅の取得について

今後住宅を取得するには、以下２つの観点が必要になってくるでしょう。

一つはアプリシエーション。日本語にすれば資産価値のUPといえるでしょうか。例えば所持している不動産を賃貸に出していても、家賃が下がるようであれば出口価格も下がるということを意味しています。ですので、常にアプリシエーションを意識して、資産価値のUPを念頭におく必要があります。

もう一つはモゲージリダクションです。不動産をローンで購入して、賃貸に出している状況を考えてみます。家賃収入が１０万円で、ローンの返済が１０万円だとします。すると皆さんは収支はプラスマイナス０円だという判断をするんですが、これが間違いなんですね。ローンで返済している１０万円のうちのいくらかは元金の返済にあてられているわけですから、払えば払うほどご自分の純資産は増えていくんです。こうした観点から不動産を考えるのがモゲージリダクションです。

野中清志 （のなか きよし） 株式会社オフィス野中　代表取締役。 住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。 1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。 「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。

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