新築ワンルームマンション投資【3】

１０．住宅ローンについて

住宅ローンを早く返すコツについてお話します。一つ確実なのは、コツコツと繰上げ返済を重ねていくことです。繰上げ返済はそのまま元金部分に充てられますので、元金部分だけでなく、そこに対応する利息分も一挙に消去することができます。ですので、繰上げ返済は、元金充当が少なく、大部分利息の返済に充てられてしまう最初の５〜１０年が勝負だといえましょう。

二つ目は、この元金の話の延長ですが、二つ以上の住宅ローンを抱えている場合、金利ではなく、元金のウェートの低いほう、つまり元金の多く残っているほうから返済していくということが考えられます。

三つ目ですが、繰上げ返済についても、短・中・長期の観点をもって返済を進めていくことが重要です。

一生の中では家計が楽になるステージが２回訪れます。一つは結婚後共働きで子供のいないDINKSの時期、そして子供が成長し、教育資金から開放される時期です。こうした時期に狙いを定めて返済額を大きくしていくということも大切でしょう。また、ローンで投資物件を所持されている方は、家賃収入＋自助努力で返済していくということも大きなポイントになります。

１１．世界的な流れを概観

世界的なトレンドを見ると、金融資産から実物資産への移動が起こっています。実物資産の主なものは、金、原油、不動産となりますが、これらに共通するのはどれも有限なものであるということです。この中でも価格が下がっても損をしないのは不動産だけだといえるでしょう。また、現在の円高＋デフレの影響で、海外から見ると日本の不動産はいま割安に映っております。

具体的に外資系会社が狙う日本の不動産にはどのようなものがあるでしょうか。まずは「空に近い」ものが挙げられます。空に近い、つまり空港へのアクセスがよいということです。昔は京急の空港線沿線といえば、騒音がひどく敬遠されておりました。またそれだけに出遅感があり、現在は非常に人気の高い地域となっております。

次にロケーションのよい土地です。外国人は日本人ほど方角にこだわらないといえます。目の前に建物が建っている南向きの物件より、眺望の開けた北向きの物件の方を好む傾向があります。このように、日本人と外国人では住宅の価値観が異なっているのはよくあることです。例えば豊洲近辺にしても、日本人から見ると、埋立地、工場跡地等の理由で敬遠しがちでしたが、外国人から見れば、銀座から５分のアクセスであの価格は非常に貴重に映るそうです。

余談ですが、現在東京２３区内であれば賃貸のつかない場所はないと考えて差し支えないと思います。少しくらいの郊外であっても、今後はSOHOの需要等が見込まれるので、物件の需要は高いと考えております。

簡単に、サブプライム問題が取り沙汰されるアメリカの状況についても少し触れておきます。アメリカは歴史的に地価上昇→調整を繰り返してきております。変わっているのは、若者は社会に出ると、年金対策でまずアパートを購入します。そしてその後自らの居住用の住居を購入します。

アメリカではホームエクイティという考え方が浸透しております。１億円の借金で買った家が１億２千万円になれば、その部分を担保に融資を受けてファイナンスをします。ですがこの含み益は不動産価格が調整に入ればすぐになくなってしまいます。このようなファイナンスをしていると住宅の下落にまでレバレッジがかかってしまうことになります。

１２．最後に

人間は、住宅のクオリティに対する欲望が非常に高いといえると思います。衣食住とあって、衣食はがまんできても住はガマンできないのではないでしょうか。例えば、バブル期にアルマーニを着ていた人間が、経済状況の悪化で量販店で５万円で買ったスーツを着る、これはガマンできるんです。ですが、一度グレードの高いところに住んでしまうと、これを下げて暮らすというのは非常に難しいのです。

こうした観点から、住宅を供給するという仕事について考えてみます。公団その他による住宅供給は先細りになっており、いまや社会インフラとしての住宅供給は民間に頼るところが大きくなってきております。そう考えると住宅の供給という仕事は、半ば公共事業であるということができ、非常に気概のある仕事と考えられます。

民間によるマンション分譲が始まってからの過去５２年の歴史の中で、都心回帰と低金利が重なったのは例がありません。不動産の取得を検討している方はこの機会を是非とらえてください。金利で言えば、変動金利を選択し、低金利のうちに元金をどんどん返していくというのも一つの方法です。

私の好きな外国の言葉をもって、最後の話にしたいと思います。「我が家には安物を買う余裕はない」長期保有や修繕の大切さを表していると思います。長期で安定的に価値が落ちない物件を所有することが非常に大切になります。期間利回りもそれを維持していくために、ハード部とソフト部で効率的にカバーしていくことが必要になっていくでしょう。

野中清志 （のなか きよし） 株式会社オフィス野中　代表取締役。 住宅コンサルタント、宅地建物取引主任者。 1956年、東京都生まれ。1981年、明治学院大学経済学部卒業後は、大手マンションディベロッパーに就職。営業として華々しい活躍を遂げる。その後、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任し、2003年に株式会社オフィス野中を設立。 「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界20年の経験を活かしたコンサルティングが好評である。講演、執筆多数。

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