賃貸経営と消費税（２）消費税等をうまく活用して節税する

アパート経営成功の秘訣

前回は、不動産賃貸業で課税業者に該当する場合は、非住居の賃貸であり、簡易課税制度を用いることができる点を簡単にご説明しました。ですが、場合によっては簡易課税制度を用いない方が良い場合があるのです。

では、いったいどういったときに通常の方法を用いた方がよいのか･･･。今回はこの点について説明いたします。

課税対象の経費支出がいくらかかるのかを把握する

課税対象の経費として修繕費、管理手数料、水道光熱費、広告宣伝費等が浮かぶと思います。管理手数料、水道光熱費のみでしたら節税効果があるような支出にはなりません。ですが、『修繕費』ではいかがしょうか？

修繕費では鍵の交換などの小規模なものから外壁塗装などの大規模なものまでさまざまな修繕があります。1年間のなかで小規模な修繕を多数回行ったり、大規模な修繕を行ったりすれば、おのずとその年に支出したか全体生の経費は多額になります。では、簡易課税制度を選択した場合としなかった場合で次の例を比較してみましょう。

●事業内容･････････	不動産賃貸業のみ
●課税売上･････････	不動産賃貸収入（住宅の貸付以外）1,000万円（税抜）
●課税対象の経費･･･	修繕費：360万円
	管理手数料、水道光熱費、広告宣伝費等：180万円（税抜）
	合計：540万円（税抜）

≪簡易課税制度選択なし≫
（1,000万円×5％）－（540万円×5％）＝23万円
≪簡易課税制度選択あり≫
1,000万円×50％×5％＝25万円

このように、場合によっては簡易課税を選択しない通常（原則）課税の方が良い場合があるのです。簡易課税の取り止めを選ぶ際の届出書は、翌事業年度開始の日の前日までに提出が必要です。予め2～3年先にかかると予想される経費を把握し、うまく使い分けていきましょう。

消費税が還付される場合

「課税売上」に係る消費税額が「課税仕入れ等」に係る消費税額を下回った場合、当然ですが払いすぎた消費税は還付されます。この場合も『課税業者』であって簡易課税制度を選択していないことが条件となります。代表的な事例としては非住居の建築（購入）がこれに当たるでしょう。例えば、同じ年に建築（購入費）2億円（税別）がかかり、収入（家賃など）：600万円（税別）が入ってきたとします。収入にかかる消費税は30万円、支出（経費）でかかった消費税は100万円となり、この年は70万円消費税が還付されることになります。

以上が【賃貸経営と消費税（２）消費税等をうまく活用して節税する】です。賃貸経営ではアパートなどの住居の賃貸だけではなく、店舗や倉庫など非住居を貸す方法もあります。非住居の賃貸経営を行い課税業者に該当する場合は安易に簡易課税制度を利用するのではなく、どちらの方が有利になるのかよく考えた上で選択を行なってください。