不動産投資Q&A

不動産投資を始めよう！ 〜 サラリーマンのままアパートマンションのオーナーに

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不動産投資Q&A 〜 よくある質問をまとめてチェック！

地方物件と自宅から遠くない都心の物件、どちらを買う？

  • まずは空室率まで加味したうえでの利回りを算出してみましょう。たとえば東京都心に利回り10％の物件があったとして、空室率が5％くらいなら、空室率を加味した年間利回りは9.5％くらいになると予測できます。一方、地方に利回り12％の物件があったとしても空室率が30％あれば、年間利回りは8.4％と下がるのです。また、土地勘のある場所なら地方への投資も良いかもしれませんが、それが全くない場所での不動産投資は慎重に検討すべきでしょう。海外の投資にも同様のことが言えます。

ワンルームマンションか、それとも一棟アパートか？

  • それぞれメリットとデメリットがあります。それを把握したうえで、自分に合った方を選択しましょう。

    【ワンルームマンション】
    ○メリット
    ・比較的少額で不動産投資が経験できる。
    ・中古なら数百万円で買えるため大きな失敗を避けられる。
    ●デメリット
    ・老朽化が進んだ場合、建て替えが難しい。
    ・管理費・修繕積立金が毎月かかる。
    ・管理組合があるため、賃貸経営上の工夫がしにくい（勝手にペット可にすることなどはできない）。

    【1棟アパート】
    ○メリット
    ・老朽化した際の建て替えがしやすい。
    ・アパートを取り壊したあと、土地として売ることが出来る。
    ・一カ所にまとまっているので管理がしやすい。
    ●デメリット
    ・購入金額が大きくなるため、1カ所にかかるリスクが増える。
    ・修繕などすべての費用は所有者のみの負担となる。

物件のチェックをどこまで割り切る？

  • 良い物件は情報の流れが速く、即決することが求められますが、最低でも自分の目で見て確かめることは必要です。その再、事前に路線価を調べるなど、基本的な情報も押さえておくべきでしょう。また中古物件の購入については、リフォームで修理不能な物件だとあとで困ることになりかねません。建築士や工事会社などに依頼して、現地を確認してもらい、チェックするようにします。

不動産会社との購入価格交渉のコツは？

  • 次のようなポイントを見極めながら、不動産会社に打診してみましょう。
    ●人気のある物件か。
    →人気があると価格交渉がしにくい。
    ●売主はどのような立場か。
    →売主が急いで売却をしなければならない場合、価格交渉しやすいことがある。
    ●不動産会社と売主との信頼関係はあるか。
    →不動産会社が売主とうまく価格の交渉をしてくれる可能性がある。
    ●物件の状況はどうか。
    →傷みが激しくリフォームを早急にする場合、価格を下げてもらったり、リフォームして売り渡してもらう交渉が出来る可能性がある。