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【オーナーチェンジでの不動産売却】お悩み解消Q&Aや注意点、流れなど

オーナーチェンジ物件を売却する場合の基本情報やメリット・デメリット、流れ

更新日：

オーナーチェンジは、入居者のいる投資用不動産の売却時に行われます。売却時の注意点が空室時とは異なるため、事前に把握しておきましょう。ここでは、オーナーチェンジ物件の売却に関するお悩みをQ&A形式で解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • オーナーチェンジでは、入居者との賃貸借契約を現状のまま買主へ引き継ぐ
  • オーナーチェンジ物件の購入ターゲット層は主に投資家
  • 投資用不動産の査定手法は、一般的に収益還元法
  • オーナーチェンジでの売却時は、基本的に内覧不可
  • オーナーチェンジ物件は買い手・売り手の双方にメリットあり
  • 売却に失敗しないために、専門性の高い不動産会社へ相談を

目次

1. 【オーナーチェンジでの不動産売却】お悩み解消Q&A

入居者のいる投資用不動産は、オーナーチェンジでの売却が可能です。ここでは、オーナーチェンジでの不動産売却時に生じやすいお悩みについて、Q&A形式で解説します。

1.1. Q1 入居者との賃貸借契約はどうなるの？

A.オーナーチェンジでの不動産売却時は、物件の所有権移転と併せて賃貸借契約も新しいオーナーへ引継ぎます。

オーナーチェンジ物件の売却時は、入居者と新しいオーナーで賃貸借契約を締結し直す訳ではありません。一般的に、物件の引き渡しのみを行います。

とはいえ、新しいオーナーが「物件を購入したが、貸主としての地位は譲り受けていない。退去してほしい」と主張できてしまうと、入居者が不利益を被るでしょう。

そこで、借地借家法（第31条）では以下のように定められています。

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

建物の引き渡し前に締結されていた賃貸借契約は、賃借権の登記の有無に関わらず、新しい所有者に対抗可能です。つまり、建物の引き渡し時に入居者がいる場合、買主は建物の所有権と同時に貸主としての地位も引き継ぐことになります。

引用：e-GOV法令検索(借地借家法)

1.2. Q2 オーナーチェンジと空室時の売却で異なる点は？

A.オーナーチェンジと空室時の売却で異なる点は、買主のターゲット層です。

オーナーチェンジ物件の購入ターゲット層は、主に投資家です。空室での売却よりもターゲット層が狭くなるため、物件に適した売却戦略を立てる必要があります。

特に、ファミリータイプの物件は空室時よりも売却価格が下がる傾向にあります。理由は、間取りの特性上、投資家よりもマイホームとしての需要が高いためです。投資用不動産として売り出すよりも、空室時にマイホームとして売り出した方が高く売れるかもしれません。

物件に適した売却の戦略を立てられるように、オーナーチェンジ物件の売却に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

1.3. Q3 オーナーチェンジ物件の査定方法は？

A.投資用不動産は、収益還元法による査定が一般的です。

収益還元法は不動産の収益性に着目して資産価値を求める手法で、直接還元法とDCF法に分かれます。

  • 直接還元法：単年度の純収益※を基準に査定額を求める
  • DCF法：複数年度に発生する純収益※と最終的な売却価格を現在価値に割り引いて、査定額を求める

※収益から費用を控除した金額です

直接還元法は、1年間で得られる収益を基準に計算する手法です。一方、DCF法は2年後、3年後…と不動産投資を続けた場合に得られる収益を基準に計算します。

収益性を考慮する上で「金銭には時間的な価値がある」という考え方があります。この考えに基づく場合、今年得られる1万円と来年得られる1万円は同じ価値ではありません。

例えば、今年手に入った1万円を一定の利回りで運用すれば、来年にはそれ以上の金額になっているでしょう。そのため、来年得られる1万円よりも今年得られる1万円の方が価値が高いと考えます。金銭の時間的な価値を考慮するDCF法では、将来得られる予定の収益を現在価値に割り引く仕組みです。

不動産には複数の査定手法があり、物件によって向き・不向きがあります。どのような手法を採用するかは、対象の物件や収集できる情報によって異なります。

不動産会社によって査定結果に数十万円、数百万円の差が生じるケースがあるため、査定時は複数社へ依頼しましょう。

不動産査定を自分で行う方法と査定で失敗しないための基礎知識

1.4. Q4 オーナーチェンジでの売却時は内覧するの？

A.オーナーチェンジでの売却時は、一般的に内覧を実施しません。

内覧ができないことは、購入検討者にとって不安要素です。売却期間が長引く原因になりかねないため、修繕履歴など物件の状態を確認できる資料を準備しておくとよいでしょう。

1.5. Q5 敷金の取り扱いはどうなる？

A.入居者から預かっている敷金は、新しいオーナーへ引き継ぎましょう（ただし、地域や契約内容によっては引き継がないケースもあります）。

オーナーチェンジ物件の引き渡し時は、新しい所有者に貸主としての権利・義務も継承されます。新しいオーナーは、旧オーナーから敷金相当額を引き継いだか否かに関わらず、入居者の退去時に返還しなければなりません。

敷金に関してはトラブルが生じやすいため、引き継ぎの要否や金額、引き継ぎ方法などを契約時に確認しておきましょう。

1.6. Q6 オーナーチェンジで売主が不利になるケースは？

A.売却理由によっては、購入検討者に敬遠される恐れがあります。

買主（投資家）の視点に立つと、オーナーチェンジのメリットは物件を購入してすぐに家賃収入を得られる点です。しかし、「なぜ利益の出る物件を売るのか」「物件に問題があるのではないか」と不安を抱く方もいます。

例えば、建物の老朽化で入居付けが厳しくなった、入居者に問題があるなど、投資家にとってネガティブな売却理由であれば売主が不利になることもあるでしょう。

また、「個人的な事情で現金が必要」など、売り急いでいることが伝わると、物件自体に問題がなくても値引き交渉を持ちかけられるかもしれません。

不動産売却時の価格交渉について

1.7. Q7 管理会社との管理委託契約は現状のままで良い？

A.新しいオーナーが管理会社の変更を検討するケースがあるため、管理委託契約の内容を確認しておきましょう。

管理委託契約の内容によっては、解約時に事前通知の期間が設けられていたり、中途解約の違約金が生じたりすることがあります。引き渡し時に慌てないように、解約の条件を事前に確認しておくとよいでしょう。

2. 不動産をオーナーチェンジで売却するメリット・デメリット

不動産をオーナーチェンジで売却する場合のメリット・デメリットについて解説します。売却するべきかお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

2.1. メリット

オーナーチェンジでの売却は、売主・買主の双方にメリットがあります。

  • 貸主のタイミングで売却できる
  • 購入検討者（投資家）にとって魅力的

賃貸借契約の基本となる借地借家法は、借主の権利を守るための法律です。「売却したいから退去してほしい」など、貸主の一方的な都合で入居者を退去させることはできません。オーナーチェンジであれば、タイミングを選ばずに売却できます。

また、オーナーチェンジ物件の購入ターゲット層は、主に投資家です。物件を取得後すぐに家賃収入を得られる、新規入居者募集のための手続きや費用が不要といった点から、投資家にとって魅力的な物件といえます。

2.2. デメリット

オーナーチェンジで売却するデメリットは、以下3点です。

  • 購入者のターゲット層が狭くなる
  • 買い手が内覧できない
  • 相場よりも低い賃料設定の場合、売却価格が下がる要因に

空室として売り出せば、投資家だけでなくマイホームの購入検討者もターゲットになり得ます。オーナーチェンジの場合は投資家に限定されるため、買い手が見つかりにくくなるかもしれません。さらに、内装を確認できない点は購入検討者の不安要素となるでしょう。

また、オーナーチェンジ物件の査定に用いられる収益還元法では、還元利回りや割引率という数値を使います。これらの数値をどれくらいに設定するかによって、査定結果が異なる仕組みです。

数値の算出方法は複数ありますが、その一つに周辺の取引事例から求める方法があります。収益還元法は物件の収益性に着目する手法であるため、周辺相場よりも賃料設定が低いと査定額が下がる要因になります。

3. 不動産をオーナーチェンジで売却する際の流れ

不動産をオーナーチェンジで売却する際の一般的な流れは、以下5つのステップです。

  1. STEP1：情報収集・査定
  2. STEP2：媒介契約の締結
  3. STEP3：売却活動
  4. STEP4：不動産売買契約の締結
  5. STEP5：決済・引き渡し
不動産売却における必要書類
不動産売却時の媒介契約の種類と特徴（一般媒介契約･専任媒介契約･専属専任媒介契約）

3.1. オーナーチェンジでの売却時は、専門性の高い不動産会社へ相談を！

不動産の売却において、内覧は物件をアピールできる重要なステップです。内覧ができないオーナーチェンジ物件では、適切な売却戦略を立てないと売れ残るリスクが高まります。

「専有部分の老朽化が進んでいるのではないか」「入居者や賃貸借契約には問題ないか」など、空室時とは異なる不安を抱く購入検討者もいるでしょう。

オーナーチェンジでの売却時は、実績が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。売却予定の不動産と相性の良い不動産会社探しには、無料の不動産一括査定サービスをぜひご活用ください。

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4. まとめ

オーナーチェンジでの売却は、購入ターゲット層や査定手法、敷金の引き継ぎなど、複数の観点から空室時とは異なります。売却で失敗しないように、事前に情報収集をしておきましょう。

適切なターゲット層へ物件の魅力をアピールするために、相談先選びも重要です。オーナーチェンジ物件の売却実績が豊富な不動産会社をお探しの方は、無料の一括査定サービスをご活用ください。

  • オーナーチェンジでは、入居者との賃貸借契約を現状のまま買主へ引き継ぐ
  • オーナーチェンジ物件の購入ターゲット層は主に投資家
  • 投資用不動産の査定手法は、一般的に収益還元法
  • オーナーチェンジでの売却時は、基本的に内覧不可
  • オーナーチェンジ物件は買い手・売り手の双方にメリットあり
  • 売却に失敗しないために、専門性の高い不動産会社へ相談を

この記事のポイント Q&A

入居者との賃貸借契約はどうなるの？

オーナーチェンジでの不動産売却時は、物件の所有権移転と併せて賃貸借契約も新しいオーナーへ引継ぎます。

詳しくは<1.【オーナーチェンジでの不動産売却】お悩み解消Q&A>をご参照ください。

オーナーチェンジで売却するメリットは？

オーナーチェンジでの売却は、売主・買主の双方にメリットがあります。

  • 貸主のタイミングで売却できる
  • 購入検討者（投資家）にとって魅力的

詳しくは<2.不動産をオーナーチェンジで売却するメリット・デメリット>をご参照ください。

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