【不動産売却時に按分する方法】土地・建物の比率で生じる問題とは？

不動産売却時の按分とは、土地・建物の価格が一体化している不動産において、価格の内訳を決めることです。

按分方法には明確な決まりがありません。ただし、土地と建物の比率を巡って売主と買主の間でトラブルが生じるケースがあるため、当事者が納得できる方法を選択することが大切です。

また、極端な比率で按分すると税務署から指摘を受けることもあります。土地と建物の比率は合理的な方法で決めましょう。

ここでは、土地と建物の按分方法や按分時の比率によって問題が生じる理由、按分する際の注意点について解説します。

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1. 不動産売却時の按分とは、土地・建物の価格の内訳を決めること

不動産売却時の「按分」とは、土地・建物の価格が一体化している不動産において、価格の内訳を決めることです。たとえば土地・建物の売買価格が合計5000万円の場合、土地3000万円、建物2000万円のように、按分によってそれぞれの価格を明確にします。

不動産会社が作成した広告には、不動産の価格が記載されています。しかし、その価格の多くは土地・建物の合計額のみとなっており、内訳が明記されていません。

このように、不動産売却時に買主を募集する段階では、価格の内訳を明記しないケースが一般的です。しかし、不動産売買契約を締結する際、税務上の観点から売買契約書に土地・建物の内訳を明記する必要があります。

按分方法には明確な決まりがないものの、土地と建物の比率によっては売主・買主の一方が不利益を被る可能性があります。

つまり、不動産売却時の按分は、土地・建物の比率が重要です。売主にとって有利な条件で按分するためにも、按分や税金の仕組みについて理解を深めることが大切です。

この章では、「そもそもなぜ按分が必要なのか」「按分で問題が生じやすい取引の具体例」について解説します。

1.1. 不動産の価格を按分する理由

そもそも、なぜ不動産の価格を按分する必要があるのでしょうか。

按分が必要な理由は、消費税や減価償却費を計算するためです。

按分せずに土地と建物の合計額で計算できれば良いのですが、以下の理由によって建物の価格を求める必要があります。

消費税の計算上、土地は非課税です。不動産取引にかかる消費税を計算するためには、按分によって建物の価格を計算する必要があります。

また、減価償却とは高額な資産を取得した際、一定期間に分けて少しずつ資産価値を低下させることです。減価償却する際に用いる勘定科目を「減価償却費」と呼びます。

土地は経年劣化によって価値が下がる資産とみなされないため、減価償却の対象は建物のみです。つまり、減価償却費を計算するためには、建物の価格を計算する必要があります。

1.2. 按分による土地・建物の比率で問題が生じやすい取引の具体例

不動産の価格を按分する際、売主と買主の間で問題が生じやすい取引とそうでない取引があります。問題が生じやすい取引とは、具体的に以下の取引です。

ここでのポイントは「消費税」です。課税事業者には消費税を申告・納税する義務がありますが、土地と建物の比率によって売主・買主の納税額が変動します。

結論のみをお伝えすると、消費税の計算上、売主は土地の比率が高い方が有利、買主は建物の比率が高い方が有利です。（考え方については後ほど解説します）

消費税とは、「事業者」が販売する商品やサービスに対して「消費者」が負担する税金です。個人がマイホームを売却する取引では、消費税がかかりません。

その他、売主が「免税事業者※」であれば、土地・建物の比率が問題になることは少ないでしょう。

2. 不動産売却時に按分する方法

ここでは、不動産売却時の按分方法をご紹介します。

売主が課税事業者の場合、土地の比率が高い方が消費税の計算上で有利です。買主が納得すれば、そのように決めることも選択肢の1つでしょう。

ただし、按分による土地・建物の比率が土地90％：建物10％など極端に偏っている場合は、買主に納得してもらえない、税務署から指摘を受けるといったリスクがあります。

複数の方法を検討し、合理的な選択肢を選びましょう。

土地・建物の按分には、一般的に以下4つの方法があります。

2.1. 消費税から逆算する

不動産にかかる消費税額がすでに明確な場合、消費税額から建物の本体価格を割り戻すことで、内訳を計算できます。土地の売買は消費税の非課税取引であるため、売買価格の合計額（税込）から建物の価格（税込）を控除した残額が土地の価格です。

2.2. 固定資産税評価額を基準にする

こちらは、土地・建物の固定資産税評価額からそれぞれの割合を計算し、売買価格に置き換える方法です。

2.3. 不動産鑑定士へ依頼する

不動産鑑定士とは、国家資格を有する不動産鑑定の専門家です。国が定める基準に則って不動産の価値を評価するため、合理的な方法と言えるでしょう。

ただし、不動産鑑定士への依頼には数十万円の費用と一定の期間を要します。「費用を節約したい」「急いで売却したい」といったケースには不向きです。

不動産会社による査定との違いは以下の記事で解説しているので、興味がある方はご覧ください。

不動産査定書とは？無料版・有料版それぞれの特徴と違い

2.4. 土地または建物の時価を計算する

土地または建物の時価を計算し、それぞれの価格を求める方法です。たとえば、土地は「路線価」、建物は「建物の標準的な建築価額表」など政府が公表しているデータを活用できます。

以下の記事では路線価を基準にした土地の計算方法など、不動産の評価方法について解説しています。

不動産査定を自分で行う方法と査定で失敗しないための基礎知識
路線価、固定資産税評価額を使用した売却価格の計算方法など

3. 不動産売却時に按分する際の問題点【売主目線・買主目線】

記事の前半では、土地・建物の比率を巡って問題が生じやすい取引があるとお伝えしました。（契約の当事者が課税事業者、売却の対象がマイホーム以外など）

ここでは、按分時の問題点について具体的に解説します。

不動産の価格を按分する際の問題は、以下のように売主・買主の立場の違いによって生じるものです。

このように両者の立場が異なるため、土地・建物の比率によって税金の負担が変動します。その仕組みについて、売主と買主それぞれの目線で解説しましょう。

不動産売却時にかかる消費税

3.1. 売主目線：土地の比率が高い方が良い

売主が消費税の課税事業者である場合、買主から預かった消費税を税務署へ納めます。

そのため、売却した建物の消費税額（買主から預かる分）が少ないほど納税額が減り、手取りが増える仕組みです。つまり、売主目線で考えると、消費税が非課税である土地の比率が高い方が有利です。

もう少し具体的に考えてみましょう。

たとえば、売買価格1億円の不動産をケース1・ケース2の条件で按分するとします。

上記の条件で按分すると、売主が納める消費税額は300万円、手取り額は9700万円です。

上記の条件で按分すると、売主が納める消費税額は700万円、手取り額は9300万円です。

2つのケースを比較すると、土地の比率が高いケース1は、ケース2よりも消費税の負担が400万円分軽くなっています。（実際はもう少し複雑な計算が必要ですが、ここでは簡易的に計算しています）

このように、売主目線では土地の比率が高いと消費税の計算上で有利です。

3.2. 買主目線：建物の比率が高い方が良い

買主目線で考えた場合、不動産取得時に支払った消費税は「仕入れにかかる消費税」に該当します。

買主が納税する消費税額をイメージしやすいように、課税事業者が納める消費税の計算式を確認しておきましょう。

買主が消費税を支払うと、帳簿上では上記計算式の（B）に算入します。（B）の金額が大きいほど買主が納税する消費税額が少なくなる仕組みです。

つまり、買主目線では消費税の課税対象である建物の比率が高いと有利です。

売主と同様にもう少し具体的に考えてみましょう。

たとえば、買主が以下の条件で不動産を取得し、税務署へ納める消費税額を計算するとします。

上記の条件で按分した場合、買主が納める消費税額は600万円です。

上記の条件で按分した場合、買主が納める消費税額は200万円です。

2つのケースを比較すると、建物の比率が高いケース2は、ケース1よりも消費税の負担が400万円分軽くなっています。

また、買主目線では減価償却費もポイントです。建物の比率が高いと減価償却費に算入できる金額が増えるため、長い目で見て節税効果があります。

このように、買主目線で考えると建物の比率が高い方が有利と言えるでしょう。

4. 不動産売却時に按分する際の注意点

これまでにお伝えしたとおり、不動産の価格を按分する際は土地・建物の比率が重要です。

特に、契約の当事者が課税事業者の取引において極端な比率を定めると、一方が不利益を被る可能性があります。税務署から指摘を受けることもあるため注意が必要です。

また、売主が課税事業者の場合、売却期間に余裕を持たせることも大切です。課税事業者が土地を売却した際、一時的に消費税の納税負担が増えてしまうことがあります。

極端な負担増加を回避する手段として「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を税務署へ提出する方法があります。ただし、この手続きには時間がかかるため、早めに売却の計画を進めましょう。

5. まとめ

不動産の価格を按分する際、売主目線では土地の比率が高いと消費税の計算上で有利です。一方、買主目線では建物の割合が高い方が有利です。

売主・買主が課税事業者の場合、土地・建物の比率を巡ってトラブルが生じることがあります。お互いが納得できるように、合理的な方法で比率を決めましょう。

また、極端な比率を定めると税務署から指摘を受けるケースもあるため注意が必要です。