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不動産査定を自分で行う方法と査定で失敗しないための基礎知識

不動産の相場を自分で調べる方法から査定前に知っておきたい基礎知識まで

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不動産査定による相場の確認は、不動産を売却する際の重要なステップの一つです。不動産会社へ相談する前におおよその相場を把握しておくと、ご自身の売却活動に役立ちます。

また、不動産査定を検討している場合、査定の重要性や査定に関する基本的な知識について理解を深めておくと、売却時の大きな失敗を回避できるでしょう。

ここでは、不動産の相場を自分で確認する方法や査定前に知っておくべき基礎知識をご紹介します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • おおよその相場であれば自分でも確認できる
  • 不動産を売却する前に不動産査定で相場を把握することは重要
  • 正確な相場を把握するためには、訪問査定が必須
  • 不動産査定の依頼は無料の一括査定がおすすめ

目次

1. 不動産査定は自分でできる？相場の把握が重要な理由

不動産はお店で購入できる一般的な商品と違って、唯一無二の資産です。周辺環境や建物の状態、日当たりなど個々の状況を考慮して価格が決まります。

専門知識を持たない人が正確な不動産査定を自分で行うことは、難しいでしょう。

ただし、不動産のおおよその相場を把握するための情報は、簡単に入手できます。「ざっくりとした相場を知る」という意味であれば、自分で不動産査定することは可能ですので、詳しい方法を後ほどご紹介します。

自分で不動産査定をしてみたいという人は、不動産の売却を検討している人が多いと思います。不動産売却時において、相場の把握は必要になるポイントです。不動産査定においても、相場を把握する重要性を理解しておくことが大切です。

ここでは、不動産査定による相場の把握が重要な理由を解説します。

1.1. 不動産査定による相場の把握が重要な理由

不動産を売却する際、不動産査定による相場の把握が重要な理由は、売り出し価格が売却活動に大きく影響を与えるためです。

不動産取引には、以下の特徴があります。

【不動産取引の特徴】

  • 売り出し価格は売主が決める
  • 不動産の価格は個別の事情によって変動する
  • 不動産取引は売主と買主の合意によって成立する

不動産の売却活動を始める際、売値を決めるのは売主です。適切な価格を設定しないと買い手が見つかりにくくなるため、相場に適した価格を設定できるかどうかが重要なポイントになります。

そうは言っても、不動産の価格には定価がなく、建物の状態や周辺環境など個別の事情によって変動する仕組みです。個別の事情を考慮した上で売り出し価格を設定するために、正確な査定が必要です。

また、不動産取引は売主が提示した価格でそのまま売却できるとは限りません。買主が納得できない場合は、値引きすることもあります。

売り出し価格が相場よりも高くなっている場合、それを根拠に大幅な値引きを要求されることもあるでしょう。一方、売り出し価格が相場よりも低過ぎると「本当はもっと高く売れたのに、自ら低い価格を提示する」など売主が損をしてしまいます。

このように、不動産取引の特徴から、売主が相場を把握することの重要性は高いです。不動産の売却で損をしないために、不動産会社への査定依頼と併せてご自身でも相場を調べてみましょう。

不動産売却時の価格交渉について

2. 不動産査定する前に知っておきたい査定の基礎知識

自分で相場を調べる際や、不動産会社へ不動産査定依頼する際に知っておきたい査定の基礎知識をまとめました。不動産査定時の参考にしていただければと思います。

2.1. 不動産価格の呼び方【査定価格・売り出し価格・成約価格】

不動産の価格には、不動産査定から契約成立まで以下3つの呼び方があります。

【不動産取引が成立するまでの価格の呼び方】

  • 査定価格：相場をもとに算出した価格
  • 売り出し価格：「この価格で売りたい」と売主が提示する価格
  • 成約価格：実際に取引が成立した価格

相場をもとに目安として算出した価格が「査定価格」、その価格を参考に売主が決定する価格が「売り出し価格」です。売り出し価格を基準に買主と条件交渉をして、最終的に契約が成立した価格が「成約価格」と呼ばれています。

このように、不動産の価格には、査定から契約成立までに複数の呼び方があるため、混乱してしまうこともあるでしょう。自分で相場を調べる際は、調べた情報がどの価格を示しているのか理解することが大切です。

2.2. 不動産査定の種類【簡易査定（机上査定）・訪問査定】

不動産査定には、簡易査定（机上査定）・訪問査定という2つの種類があります。

【不動産査定の種類】

  • 簡易査定（机上査定）：物件情報や過去の取引事例などをもとに算出する方法
  • 訪問査定：データだけでなく、現地訪問をして査定額を算出する方法

ざっくりとした相場を知りたい場合、現地調査をせずにデータのみで算出する簡易査定も選択肢の一つです。ただし、簡易査定のみでは正確な査定価格を確認できません。

たとえば、同じ地域にある同じ種類の不動産でも、建物の劣化状況や日当たりなど個々の状況によって評価が異なります。自分で相場を確認する場合や簡易査定の場合は、それらの個別の事情を考慮していません。

「本当はもっと高く売れたのに安く売ってしまった」「売り出し価格を高く設定し過ぎて売れない」といった売却時の失敗を防ぐためには、訪問査定が必須と言えるでしょう。

2.3. 不動産査定の結果は不動産会社によって異なる

不動産査定による評価手法には、以下3つの種類があります。

【不動産査定の評価手法】

  • 取引事例比較法：土地やマンションを査定する際、類似した取引事例をもとに算出する方法
  • 原価法：一戸建てを査定する際、建物を新調する場合にかかる費用を算出し、その金額から経年劣化によって価値が減少した部分を差し引く方法
  • 収益還元法：投資用不動産を査定する際、将来的に得られる収益をもとに算出する方法

不動産査定では、同じ評価手法を用いても、不動産会社や営業担当者によって査定結果が異なります。

たとえば、取引事例比較法は査定する不動産に類似した、過去の取引事例をもとに査定額を算出する方法ですが、どの事例を比較対象にするかによって結果が大きく異なります。

また、比較対象が同じでも、対象の物件が事例と比較してどれくらい劣っているかなど、評価によっても結果が異なる仕組みです。

正確な相場を確認したい場合、複数の不動産会社へ査定依頼することをおすすめします。

2.4. 査定結果よりも根拠が大切

不動産会社へ査定依頼する際は、査定結果よりも根拠に納得できるかが大切です。高額な査定結果を鵜呑みにして売り出し価格を高く設定すると、買い手探しに苦労する可能性があります。

そのようなリスクを避けるためにも、あらかじめ自分で相場を調べておくと良いでしょう。

ブランドバッグや宝石のように、事業者が直接買い取ってくれる買取査定額は高い方が良いですが、一般的な不動産取引では査定時に買い手がいる訳ではありません。

査定結果が高くても、その価格で売却できる保証がないため、相場よりも査定結果が高い場合は根拠を確認してみてください。

3. 不動産の相場を自分で調べる方法

ここでは、不動産の相場を把握する際に役立つ以下3つの価格の調べ方をご紹介します。

  • 売り出し価格
  • 成約価格
  • 公的機関が公表している価格

ただし、こちらで紹介する方法はあくまでもざっくりとした相場を確認する方法です。正確な相場を把握したい場合は、不動産会社へ査定依頼することをおすすめします。

3.1. 売り出し価格を確認する方法

現在売り出されている物件の売り出し価格を確認するためには、インターネット上に掲載されている広告が有効的な手段の一つです。各不動産会社の公式サイトや不動産ポータルサイトには多くの広告が掲載されているので、参考にしてみてください。

特に、昨今は多くの人が不動産ポータルサイトを利用するため、情報が充実しています。地域、築年数、不動産の種類（マンション、戸建てなど）が似ている物件の広告をチェックしてみましょう。

3.2. 過去の成約価格を確認する方法

過去の成約価格を確認したい場合、REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）や土地総合情報システムがおすすめです。

対象の不動産
REINS Market Information （レインズ・マーケット・ インフォメーション） マンション・戸建て
土地総合情報システム マンション・戸建て・土地

【REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）】

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営しているウェブサイトです。

同団体が運営するウェブサイトには、REINS（レインズ）というものもあり、こちらは不動産会社のみが閲覧できる不動産ポータルサイトとなっています。多くの場合、不動産会社が売主から依頼を受けるとレインズに登録し、物件情報として公開されます。

レインズが保有している過去の取引事例を一般の人も閲覧できるようにしたものが、レインズ・マーケット・インフォメーションです。

不動産売却を行うなら知っておきたいREINS(レインズ)について
参照元(レインズマーケットインフォメーション)

【土地総合情報システム】

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供している土地、戸建て、マンションの成約価格を確認できるウェブサイトです。過去の取引事例と併せて、地価公示や都道府県地価調査（基準地価）※も閲覧できます。

※地価公示：国土交通省が毎年3月下旬に公表する土地の基準価格です。
　都道府県地価調査（基準地価）：都道府県が毎年9月に公表する土地の基準価格です。地価公示を補完する役割があります。

参照元(土地総合情報システム)

3.3. 公的機関が公表する不動産価格も目安の一つ

公的機関が公表する不動産の価格として代表的なものは、以下4種類です。

【公的機関が公表する不動産価格】

  • 地価公示：国土交通省が定める取引の基準となる価格
  • 基準地価：都道府県が定める価格で、地価公示を補完する役割を持つもの
  • 路線価：相続税や贈与税を算出するために国税庁が定める価格
  • 固定資産税評価額：固定資産税を算出するために市町村が定める価格

不動産は一物四価または五価と呼ばれるように、一つの不動産に複数の価格があります。これまでにご紹介した成約価格や売り出し価格など、どの価格を基準にするかで相場が異なりますので、それぞれの意味を頭に入れておきましょう。

【地価公示・基準地価を知りたい方】

外部サイト (土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/)

【路線価を知りたい方】

外部サイト (路線価図・評価倍率表 https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm) 路線価、固定資産税評価額を使用した売却価格の計算方法など

【固定資産税評価額を知りたい方】

市町村から毎年送られる「納税通知書」をご覧ください。

4. 不動産査定は無料の一括査定がおすすめ

不動産査定を検討している場合、無料の一括査定サービスが有効的な手段の一つです。訪問査定だけでなく簡易チェックによる相場の確認も可能なので、ぜひ一度お試しください。

不動産一括査定を利用する

不動産一括査定の流れは以下4つのステップです。

【不動産一括査定の流れ】

  1. STEP1：物件情報を入力する
  2. STEP2：個人情報を入力する
  3. STEP3：査定依頼する不動産会社を選ぶ
  4. STEP4：不動産会社からの連絡を待つ

基本的には、画面に沿って必要な情報を入力するだけでOKです。

情報を入力するとおすすめの不動産会社が表示されるので、気になる会社を選びましょう。どの不動産会社にするべきか迷う方のために、各不動産会社の会社概要も併せて確認できるので、自分で調べる必要もありません。

効率良く不動産の相場をチェックしたい人は、ぜひ不動産一括査定を利用してみてください！

5. まとめ

不動産査定による相場の把握は、不動産を売却する際に重要なポイントの一つです。おおよその相場であれば自分でも確認できるので、一度調べてみてはいかがでしょうか。

ただし、本格的に不動産売却を検討している場合、訪問査定が必須です。相場に適した売り出し価格を設定するために、一括査定などを利用して不動産会社へ依頼してみましょう。

  • おおよその相場であれば自分でも確認できる
  • 不動産を売却する前に不動産査定で相場を把握することは重要
  • 正確な相場を把握するためには、訪問査定が必須
  • 不動産査定の依頼は無料の一括査定がおすすめ
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