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不動産査定書とは？無料版・有料版それぞれの特徴と違い

不動産査定時の必要書類から査定の賢い活用方法まで

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不動産査定書とは、不動産を売却する際に「いくらで売却できそうか」「なぜその査定額なのか」などが書かれた書類で、不動産会社または不動産鑑定士に作成を依頼するものです。

このように、不動産の価値を専門家に算出してもらうことを「不動産査定」といいます。一般的な不動産の売却では、不動産会社に査定を依頼する人がほとんどです。

一方、相続や離婚など、第三者へ不動産の価値を提示したい人は、不動産鑑定士に依頼します。

不動産査定の依頼先によってかかる費用や期間が異なるため、それぞれの特徴と違いを事前に確認しておきましょう。

不動産査定時の必要書類や査定の賢い活用方法についても併せて解説するので、参考にしていただければと思います。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産査定書とは、不動産の査定額とその根拠などが書かれた書類
  • 不動産会社による不動産査定は無料、不動産鑑定士による鑑定は有料
  • 訪問査定を依頼する際は、最低限の必要書類を用意しておく
  • 不動産査定を売却活動に生かすためには、複数社を比較することが大切
  • 不動産査定は価格だけでなく、サービス・相性などを比較する手段でもある

目次

1. 不動産査定書とは？無料版・有料版の特徴と違い

不動産査定書とは、不動産の査定額とその根拠が書かれた書類です。

不動産を売りたい人は、売却活動を始める前に不動産会社（または不動産鑑定士事務所）へ不動産査定を依頼します。その際に作成してもらう書類が不動産査定書です。

ただし、もう少し細かく言うと、不動産鑑定士が作成する書類は不動産鑑定書と呼ばれ、不動産会社が作成する査定書とは異なります。

不動産査定の依頼先によって利用目的や費用などが異なるので、あなたの状況に合わせて依頼先を検討しましょう。

1.1. 無料の不動産査定【不動産会社による査定書】

不動産会社に不動産査定を依頼すると、無料で査定書を作成してくれます。

不動産会社による不動産査定が無料の理由は、不動産会社の目的が売主と買主の契約成立によって得られる仲介手数料だからです。多くの人の売却活動を仲介するほど不動産会社の利益につながりやすくなるので、売主を探すために無料で不動産査定を行っているという訳です。

不動産売却にかかる仲介手数料

また、不動産会社が作成する査定書は、主に本人のみが利用するために作成するものです。離婚時の相手方、相続人、公的機関など第三者へ提出するための書類として利用したい場合は、次に解説する不動産鑑定士への依頼をご検討ください。

※離婚時や相続時は、相手方と十分に話し合った上で不動産売却を進めましょう。

相続や離婚で家を財産分与する場合
相続した不動産を売却する際のポイント

不動産売却を検討中の人には、以下の記事もおすすめです。

不動産売却完了までの流れ
不動産の売却にかかる期間はどれくらい？
不動産売却にかかる費用
不動産売却時の税金計算方法とシミュレーション

1.2. 有料の不動産査定【不動産鑑定士による不動産鑑定書】

不動産会社が作成する査定書のように、不動産の価値を示す書類として不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書があります。不動産鑑定士とは、国家資格を有している、不動産の価値を判定する専門家です。

不動産鑑定書では、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準など細かい基準に則って不動産の価値を評価します。そのため、第三者に対して不動産の価値を証明する書類として利用可能です。

また、不動産鑑定士事務所によっては、不動産鑑定書の簡易版として不動産会社による査定書の作成と類似したサービスを行っているところもあります。簡易版は不動産鑑定書よりも低価格ですが、第三者への提出書類としては利用できないため注意が必要です。

1.3. 不動産会社・不動産鑑定士が作成する査定書の違い

ここまでの解説をまとめると、不動産の価値を確認するための書類には以下3つの種類があります。

  • 不動産会社が作成する査定書
  • 不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書
  • 不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書（簡易版）

3つの書類の違いを期間、費用、第三者への証拠書類としての利用という観点からまとめたので、依頼先を検討する際の参考にしていただければと思います。

査定書
(不動産会社)		 不動産鑑定士
不動産鑑定書 簡易版
期間 数日※ 2週間〜3週間※ 1週間〜2週間※
費用 無料 約20万円〜※ 5万円〜10万円※
第三者への提出 × 〇 ×

※依頼先や案件によって異なるため、あくまでも目安です。

「不動産鑑定士への依頼はどうして高額なの？」と疑問を抱く人もいるかもしれません。実は、不動産査定を有料で行えるのは不動産鑑定士のみで、不動産鑑定士の資格取得自体も狭き門です。

特段、税務署や裁判所などへの提出が不要の場合、費用がかからず比較的短期間で作成してもらえる不動産会社へ依頼する方がいいかもしれません。

2. 不動産査定書の内容・見方は？

ここでは、不動産会社が作成する査定書の内容・見方を紹介します。

2.1. 査定書の内容

不動産会社が作成する査定書には決まったフォーマットがないため、各不動産会社によって内容が異なります。各不動産会社によって査定のノウハウも異なるので、複数の不動産会社へ査定依頼すると比較しやすいでしょう。

一般的に、査定書には以下の内容が記載されているケースが多いです。

  • 査定額とその理由
  • 土地や建物の基本情報（所在地、面積など）
  • 土地や建物のセールスポイント
  • 査定の根拠（建物の設備や内外部の評点など）
  • 売り出し価格の提案と検討時のヒント

査定書の内容についてわからないことがあった場合、不動産会社へ確認してみてくださいね。

2.2. 査定書の見方

不動産査定書を確認する際、以下の点に留意してみましょう。

  • 査定額の根拠が示されているか

    • （データや事例などに基づいている）

  • 他社と比べて査定額が高い（低い）場合の理由に納得できる
  • 内容がわかりやすい
  • 査定額によって住宅ローンを完済できそうか
  • リフォームや性能の高さなど、住宅のプラスポイントも評価しているか

上記のように、不動産査定書を確認する際の細かいポイントはたくさんあります。重要なことは、「あなたが査定額に納得できるか」「査定額の根拠が示されているか」ということです。

高い査定額を提示してくれた不動産会社に依頼したい気持ちはわかりますが、根拠に具体性がない場合は注意が必要になります。査定額は、あくまでも売り出し価格を決める際の参考価格なので、実際にその価格で売却できるかどうかは別の問題です。

先述の通り、不動産会社による不動産査定は各社によって結果が異なります。あなたの不動産に適した不動産会社を見極めるためにも、複数社へ依頼することをおすすめします。

不動産査定書の比較方法については以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも併せてご覧ください。

不動産査定の結果を比較する際のポイントや注意点

3. 不動産査定書の作成に必要な書類

不動産会社に簡易査定(※)を依頼する場合、書類を提出しなくても査定額を出してくれる場合があります。訪問査定(※)を依頼する場合は書類の有無を確認される場合があるので、事前に最低限の必要書類を確認しておきましょう。
※簡易査定：過去の取引事例やデータをもとに査定する方法
※訪問査定：現地で建物の内部や立地などを確認する方法

また、書類によっては、事前に提出することでより正確な査定額を出してもらえる可能性があるので、それらも併せてご紹介します。

3.1. 最低限必要な書類

不動産査定に最低限必要な書類は、以下の通りです。

【一戸建て】

  • 境界確認書
  • 土地測量図
  • 建築確認済証（検査済証）

【土地】

  • 境界確認書
  • 土地測量図
境界確認書 確定測量図を作成した際、隣接地の所有者と境界線に間違いがないことを証明した書類
土地測量図 測量士や土地家屋調査士に測量を依頼した時に作成される図面
建築確認済証 建物の建築計画が法律に基づいていることを証明する書類
検査済証 完成した建物が確かに法律に基づいて建てられたことを証明する書類

上記の他に、本人確認書類、権利証・登記識別情報なども依頼される場合があるため、不動産会社へ直接確認してみましょう。

家や土地の権利証を紛失した場合【不動産売却時】
不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

3.2. できれば用意したい書類

先ほどの最低限必要な書類の他に、以下の書類も用意しておくと、より正確な査定額を算出してもらえる可能性があるでしょう。

一戸建て 土地 マンション
購入時の重要事項説明書・売買契約書 〇 〇 〇
地盤調査報告書 〇 〇 -
住宅性能評価書 〇 - 〇
既存住宅性能評価書 〇 - 〇
アスベスト使用調査報告書 〇 - 〇
耐震診断報告書 〇 - 〇
ローン残高証明書 〇 〇 〇

不動産査定に必要な書類は、実際に不動産を売却する際にも必要になるので、一度書類の有無を確認しておくと売却時の手間を省けるでしょう。

不動産売却における必要書類

4. 不動産査定書の入手方法と査定の賢い活用方法とは？

不動産会社に査定書を作成してもらうためには、当然、不動産会社へ査定の申し込みをすることになります。先ほど解説した通り、不動産会社による査定は複数社へ申し込み、結果を比較する方法がベターでしょう。

インターネットで不動産会社を個別に探したり、自宅近くの不動産会社を訪問したりといった方法もありますが、効率よく相性の良い不動産会社を探したい人には不動産一括査定がおすすめです。

一括査定依頼を行う

不動産一括査定では、複数の不動産会社へまとめて査定依頼できるので、時間も手間もかかりません。利用料はかからないので、不動産売却を検討している人にとって利便性が高いサービスとなっています。

ぜひ一度利用してみてくださいね。

4.1. 不動産査定のもう一つの活用方法

複数の不動産会社への査定依頼は、査定額の比較だけでなく、各不動産会社の対応を比較するための手段にもなります。1社のみに査定依頼をするよりも、複数社に査定を依頼してサービスや営業担当との相性を比較する方が、あなたに合った不動産会社に出会いやすくなります。

多くの場合、不動産を売りたい人にとって、高く・早く売却できることが成功と言えるでしょう。不動産の売却活動は不動産会社に任せる範囲が広いので、売却を成功させるためには不動産会社の存在が非常に重要です。

不動産会社を選ぶ際は、各社をじっくり比較しましょう。

不動産売却におすすめな不動産会社のチェックポイント

5. まとめ

不動産査定書は、不動産の査定結果が書かれた書類です。不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえるので、一般的な不動産の売却を検討している人は不動産会社への依頼をおすすめします。

ただし、相続や離婚など第三者への証拠書類として査定書を利用したい場合、不動産鑑定士が作成した不動産鑑定書が必要になるので、目的に合わせて依頼先を検討しましょう。

  • 不動産査定書とは、不動産の査定額とその根拠などが書かれた書類
  • 不動産会社による不動産査定は無料、不動産鑑定士による鑑定は有料
  • 訪問査定を依頼する際は、最低限の必要書類を用意しておく
  • 不動産査定を売却活動に生かすためには、複数社を比較することが大切
  • 不動産査定は価格だけでなく、サービス・相性などを比較する手段でもある
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